Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Giá đất cao sẽ đội giá nhà, gây áp lực an sinh lớn
Vào đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, thay thế cho bảng giá cũ, thu hút sự quan tâm lớn của người dân và doanh nghiệp. Chuyên gia cho rằng nếu giá đất tăng sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà, thậm chí tác động đến toàn bộ nền kinh tế.
Chia sẻ tại chương trình Việt Nam và các chỉ số, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest cho biết sự quan tâm lớn này xuất phát từ việc đất đai là nhu cầu thiết yếu của mọi người. Luật Đất đai 2024 đưa ra phương pháp định giá mới, song thị trường phản ứng chưa tích cực vì cách tiếp cận đang nghiêng nhiều về thị trường. Việc Nhà nước chuyển từ định giá đất cụ thể do đơn vị tư vấn sang bảng giá đất do Nhà nước quyết định là hướng đi đúng, phù hợp tính chất sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng đang có sự nhầm lẫn giữa "giá đất sát thị trường" và "định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Định giá cần kết hợp hài hòa giữa thị trường tự do và sự quản lý của Nhà nước, nhưng đang nghiêng về yếu tố thị trường. Các cơ quan quản lý cần cân nhắc kỹ để tránh việc ban hành luật rồi lại phải sửa, gây hậu quả phức tạp cho kinh tế.
Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng định giá đất và giá nhà hiện quá cao so với khả năng chi trả của số đông. Hơn nữa, việc định hướng sát giá thị trường đang dẫn đến một vấn đề là giá đất kỳ sau phải cao hơn kỳ trước, không phản ánh đúng quy luật lên, xuống của thị trường. Nếu áp giá tăng đồng loạt, đặc biệt ở các khu vực đô thị mới chưa phát triển, khả năng thu hút đầu tư và sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng.
Giá đất quyết định giá nhà
Theo ông Hiệp, giá đất là cấu phần quan trọng nhất trong cơ cấu giá thành bất động sản, chiếm khoảng 25-30% giá thành nhà thấp tầng và khoảng 12-16% giá chung cư. Nếu giá đất tăng sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà, thậm chí tác động đến toàn bộ nền kinh tế.
“Giá đất cao làm tăng thu ngân sách và tăng giá đền bù cho người mất đất. Tuy nhiên, giá đất quá cao sẽ không hài hòa với doanh nghiệp, làm chi phí đầu vào tăng, khó kinh doanh hiệu quả” ông Hiệp nói và cho rằng cần tách biệt giá đất thông thường với giá đất dự án đã đầu tư hạ tầng, đồng thời xây dựng hệ số áp dụng hợp lý giữa đất thương mại lâu năm, hay đất dự án mới.
Về bài toán an sinh, ông Hiệp cho biết tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Người thu nhập trung bình muốn mua nhà phải mất 27 năm nếu dành toàn bộ lương, hoặc 80 năm nếu trả góp, mức bất hợp lý cần được Nhà nước tháo gỡ. Vai trò của Nhà nước là cân bằng giữa lợi ích ngân sách, doanh nghiệp và người dân.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest
|
Theo quan điểm ông Thanh, nhiều khu đô thị mới được phát triển theo hướng sản phẩm giá rất cao so với thu nhập tại địa phương. Việc lấy một dự án làm giá sàn cho cả khu vực khiến bảng giá đất không phản ánh thực chất, kéo giá nhà tăng mạnh trong 2 năm qua. Do đó, cần linh hoạt trong hệ số, tránh cơ chế đẩy giá từ một số dự án có tính chất đặc thù.
Bên cạnh đó, bảng giá đất chỉ thực sự đi vào đời sống cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng bảng giá đất, đặc biệt các nhóm chịu tác động trực tiếp. Đối với khu vực cần thu hút đầu tư, nếu giá đền bù quá cao làm giảm cơ hội thu hút đầu tư. Vì vậy, an sinh xã hội và mục tiêu dài hạn cần được đặt lên hàng đầu.
Bảng hệ số cần được linh hoạt
Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết để quyết định đầu tư vào một dự án, doanh nghiệp dựa trên chi phí đầu vào, chỉ số hiệu quả thu hồi vốn IRR phải từ 11% trở lên mới có thể triển khai. Trên thực tế ngay trong một dự án, giá giao đất sau thường cao hơn giá trước, khiến bài toán tài chính biến động mạnh và dễ phá sản. Vì vậy, doanh nghiệp rất mong muốn giá đất ổn định và có thể dự đoán.
Theo ông Hiệp, doanh nghiệp đang mong chờ bảng hệ số hơn là bảng giá đất, đây là yếu tố rất quan trọng. Hệ số cần phân loại rõ cho từng loại đất như đất thương mại lâu đời, đất khuyến khích đầu tư, đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất ở…
Ông Nguyễn Chí Thanh đánh giá rủi ro lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp phải tự thỏa thuận đền bù theo giá thị trường là rất rủi ro, nhất là với doanh nghiệp vừa và nhỏ. Việc thiếu sự thống nhất về giá đất giữa các địa phương có thể dẫn đến dự án đình trệ hoặc đổ vỡ. Điều quan trọng là hệ số áp dụng phải linh hoạt, có tăng có giảm, để giữ thị trường ổn định và không gây sốc.
Ông Thanh cũng lưu ý rằng bảng giá đất mới dễ tạo hiệu ứng tăng giá do tâm lý kỳ vọng. Nếu thiếu phân quyền cho địa phương và thiếu cơ chế điều tiết, cú sốc này có thể khiến doanh nghiệp phải tạm dừng dự án vì hiệu quả giảm mạnh.
Bảng giá đất ảnh hưởng đến tâm lý thị trường
Trước quan điểm giảm thuế phí để bù cho bảng giá đất cao, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định việc này không xử lý được gốc rễ, vì tác động lớn nhất đến thị trường là tâm lý. Khi giá đất Hà Nội tăng mạnh, người dân có xu hướng đi mua theo tâm lý đón đầu. Cùng lúc đó, lãi suất ngân hàng tăng nhanh khiến khả năng mua nhà của nhóm thu nhập trung bình giảm mạnh, làm thanh khoản suy yếu và hàng tồn kho tăng.
“Lãi suất thường tăng vào cuối quý 3, đầu quý 4, và hy vọng đầu năm 2026 có thể hạ nhiệt. Dù mặt bằng lãi suất 2025 không cao, mức tăng đột biến gần đây đã ảnh hưởng không nhỏ cho thị trường”, ông Hiệp nói.
Về chuyện khai hai giá, ông Nguyễn Chí Thanh cho rằng Việt Nam đang trong quá trình số hóa và làm sạch dữ liệu đất đai sẽ giúp quản lý minh bạch hơn, và việc khai hai giá sẽ không tồn tại được ở các khu vực ổn định. Tuy nhiên, cần có sự điều tiết mạnh của Nhà nước để quản lý tâm lý giá tăng.
Để kiểm soát giá bán, ông Hiệp cho biết giá bán của chủ đầu tư không bị kiểm toán hay cơ quan quản lý, nhưng có thể hạn chế đà tăng bằng thuế lũy tiến, đánh theo tỷ lệ lợi nhuận càng cao, thuế càng tăng, để thị trường không bị đẩy lên quá nhiệt.
Nhận định về thị trường sau khi áp dụng bảng giá đất mới, chuyên gia cho rằng giá bất động sản nhiều khả năng vẫn tăng, người mua cần chú trọng vị trí dự án. Với các dự án quy mô lớn, nếu giá quá cao so với mặt bằng thị trường, người mua nên cân nhắc vì chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng.
Sau cùng, để bảng giá đất vừa sát thực tế vừa không gây sốc, chuyên gia cho rằng UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá hết sức thận trọng, đi kèm bảng hệ số rõ ràng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính toán hiệu quả.
Ngoài ra, cần mở rộng đối tượng tham gia đóng góp ý kiến và trao quyền cho đại diện cộng đồng dân cư các tỉnh phê duyệt đề xuất điều chỉnh giá đất. Điều này giúp tăng minh bạch, hỗ trợ thu hút đầu tư và đảm bảo an sinh xã hội.
Thanh Tú
