Đề xuất bỏ giới hạn thanh toán 30% - 70% khi mua nhà hình thành trong tương lai
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra thay đổi đáng chú ý về việc thanh toán khi mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bỏ các con số 30% và 70%
Theo Điều 20 dự thảo quy định:
“1. Việc thanh toán trong mua bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Bên bán, cho thuê mua không được thu 100% giá trị hợp đồng nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".
Trong khi đó, tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định như sau:
“1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua".
Như vậy, dự thảo không còn quy định trực tiếp mức thanh toán lần đầu tối đa 30% hay tổng số tiền được thanh toán trước khi bàn giao tối đa 70% như Điều 25 Luật hiện hành.
Theo nội dung dự thảo, bên bán, bên cho thuê mua không được thu 100% giá trị hợp đồng nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. So với quy định hiện hành tỷ lệ 30%, 70% không còn được thể hiện trực tiếp trong điều luật theo cách của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Cân bằng giữa sự linh hoạt của thị trường và quyền lợi người mua
Trong cơ chế hiện hành, các tỷ lệ 30%, 70% và 95% được quy định trực tiếp trong Luật nên khi nhu cầu thị trường hoặc phương thức huy động vốn thay đổi, việc điều chỉnh phải chờ sửa đổi luật.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện được thiết kế theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thể hiện định hướng tinh gọn và giảm các quy định không cần thiết.
Việc giao Chính phủ quy định chi tiết các tỷ lệ thanh toán cụ thể và các mức thanh toán phù hợp hơn với từng thời kỳ giúp pháp luật phản ứng nhanh hơn trước biến động của thị trường. Tuy nhiên, cần kết hợp cơ chế giám sát chặt chẽ, tránh trường hợp việc thay đổi chính sách làm suy giảm khả năng bảo vệ người mua – nhóm thường có vị thế yếu hơn trong quan hệ hợp đồng với chủ đầu tư.
Người mua cần đặc biệt lưu ý gì nếu quy định mới được thông qua?
Trong trường hợp dự thảo được thông qua theo hướng hiện nay, người mua nhà hình thành trong tương lai không nên chỉ căn cứ vào số tiền mà chủ đầu tư yêu cầu thanh toán để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch. Người mua cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán, tình trạng pháp lý về đất đai, giấy phép và tiến độ xây dựng, cơ chế bảo lãnh ngân hàng cũng như các điều khoản liên quan đến tiến độ thanh toán trong hợp đồng.
Người mua cũng cần chú ý đến điều khoản xử lý trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao, chậm cấp Giấy chứng nhận hoặc dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Đây là những nội dung có ý nghĩa thực tế rất lớn bởi trong trường hợp xảy ra tranh chấp, quyền lợi của người mua không chỉ phụ thuộc vào tỷ lệ thanh toán mà còn phụ thuộc vào cơ chế phạt vi phạm, bồi thường, bảo lãnh và trách nhiệm hoàn trả tiền của chủ đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang hướng tới sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn, việc sửa đổi pháp luật là cần thiết để tháo gỡ những điểm nghẽn cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cần đảm bảo quyền lợi của người mua – những người đang bỏ ra phần lớn nguồn tài chính của mình để mua một tài sản hình thành trong tương lai.
Có thể thấy, đề xuất mới không đơn thuần là câu chuyện “bỏ hay giữ mức 30% - 70%”, mà là sự thay đổi trong cách tiếp cận lập pháp đối với việc kiểm soát dòng tiền trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu được thiết kế hợp lý, cơ chế mới có thể vừa tạo sự linh hoạt cho thị trường, vừa duy trì được các hàng rào bảo vệ người mua. Vì vậy, nội dung của Nghị định hướng dẫn, đặc biệt là quy định về thanh toán sẽ là yếu tố có ý nghĩa quan trọng đối với mức độ bảo vệ người mua khi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được hoàn thiện.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng
