Khu công nghiệp thế hệ mới cạnh tranh bằng năng lực vận hành
Quỹ đất tốt chỉ giúp khu công nghiệp lọt vào danh sách lựa chọn, còn tốc độ triển khai, hạ tầng năng lượng và dịch vụ đồng hành mới quyết định dòng vốn giá trị cao, theo các nhà phát triển hạ tầng.
Khách thuê khu công nghiệp đang tìm kiếm điều gì, sản phẩm hạ tầng cần đổi mới ra sao và yếu tố nào quyết định hiệu quả kinh tế cho doanh nghiệp là ba câu hỏi trọng tâm của phiên Đối thoại phát triển "KCN thế hệ mới – Từ quỹ đất đến năng lực vận hành" tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) chiều 29/09.
Nhà đầu tư tìm sự chắc chắn
Theo ông John Campbell - Giám đốc khối Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam, khi Việt Nam tiến lên nấc thang giá trị cao hơn, thách thức lớn nhất của nhà đầu tư nằm ở sự chắc chắn trong thực thi, vượt ra ngoài việc chọn một lô đất. Ông chỉ ra ba yếu tố cốt lõi.
Thứ nhất là tốc độ và sự linh hoạt, bao gồm công suất cấp điện và thời gian từ khi cấp phép đến lúc đi vào sản xuất. Đây là lý do mô hình nhà xưởng xây sẵn bùng nổ trong 8 năm qua.
Thứ hai là sự chắc chắn trong vận hành. Nguồn lao động có kỹ năng, kết nối cảng biển, hạ tầng và một nhà phát triển tiếp tục hỗ trợ kịp thời sau khi ký hợp đồng, bởi đây có thể là quan hệ đối tác kéo dài 50 năm.
Thứ ba là khả năng sẵn sàng cho tương lai, gồm dư địa mở rộng tại chỗ và lộ trình cung cấp năng lượng rõ ràng trong 20-30 năm tới, khi sản xuất ngày càng tiêu tốn nhiều điện.
"Đất tốt giúp bạn vào danh sách rút gọn, nhưng năng lực thực thi mới là yếu tố chinh phục các nhà đầu tư điện tử và sản xuất công nghệ cao", ông Campbell nói.
Từ thực tế triển khai tại tỉnh Long An (cũ, nay là Tây Ninh) từ năm 2018, ông Nguyễn Hữu Thức - Tổng giám đốc CTCP IMG Phước Đông nhận định khu công nghiệp truyền thống đã mất lợi thế, thị trường chuyển sang cạnh tranh bằng năng lực đáp ứng nhu cầu thực tế của nhà đầu tư. IMG Phước Đông tập trung vào hai nhóm giải pháp. Nhóm đầu tiên là hạ tầng kỹ thuật sẵn sàng, với trạm biến áp 22kV và 110kV, nhà máy cấp nước nội khu và hệ thống xử lý nước thải đạt chuẩn để doanh nghiệp đấu nối ngay. Nhóm thứ hai là đội ngũ trực tiếp hỗ trợ nhà đầu tư xử lý thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian từ cấp phép đến vận hành nhà máy. Theo ông, năng lực hỗ trợ thực chất này là lợi thế cạnh tranh lớn nhất.
Tích hợp đồng bộ, phân vai rõ ràng
Ông Nguyễn Thành Chương - Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công cho biết khu công nghiệp truyền thống thường hình thành ở nơi sẵn lao động hoặc nguyên liệu, phục vụ từng nhà đầu tư đơn lẻ. Làn sóng đầu tư mới đòi hỏi chất lượng hạ tầng và tính đồng bộ cao hơn nhiều, trong đó khu công nghiệp thế hệ mới phải tích hợp hạ tầng kỹ thuật xanh, năng lượng tái tạo, logistics và môi trường sống cho người lao động.
Khu công nghiệp Thành Thành Công tại Trảng Bàng, Tây Ninh khởi đầu theo mô hình truyền thống và đã chuyển đổi trong 7 năm qua, bổ sung hạ tầng logistics, năng lượng xanh cùng khu dân cư, đô thị phụ trợ để giữ nguồn lao động ổn định. Doanh nghiệp đang chuẩn bị một dự án khu công nghiệp thế hệ mới tại Đồng bằng sông Cửu Long, tích hợp ngay từ đầu các yếu tố xanh, sinh thái, logistics và hạ tầng số.
Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó tổng giám đốc Tập đoàn KN Holding dẫn số liệu cả nước hiện có khoảng 478 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch 150,000ha, dự kiến tăng lên khoảng 600 khu với 180,000ha vào năm 2030. Theo ông, chuyển đổi sang mô hình thế hệ mới là bắt buộc, song cần phân vai rõ để tránh dàn trải. Khu công nghệ cao, bán dẫn cần tập trung vào nguồn điện lớn, ổn định và xử lý nước thải khắt khe; khu chế biến thực phẩm, công nghiệp nhẹ ưu tiên vị trí gần vùng nguyên liệu và logistics. Ở cấp vùng, TPHCM mạnh về công nghệ cao và dịch vụ, khu vực Phú Mỹ về công nghiệp nặng và cảng nước sâu, còn Tây Ninh và miền Tây phù hợp với chế biến và logistics đường sông, đường biển.
Từ góc độ nhà phát triển quốc tế, ông Hoàng Vĩnh Tuấn cho biết Soilbuild đổi mới sản phẩm theo ba nguyên tắc: xuất phát từ nhu cầu khách thuê để họ khởi động nhanh, vận hành hiệu quả và mở rộng chắc chắn; tích hợp thực chất từ nhà xưởng, tiện ích, năng lượng đến dịch vụ vận hành thay cho việc bàn giao phần vỏ; và biến ESG thành hiệu quả tiết kiệm năng lượng, tài nguyên. Mục tiêu là để các năng lực vận hành đồng bộ với nhau.
ESG phải chứng minh bằng con số
Ông John Campbell thừa nhận 8 năm trước, ông từng nghĩ Việt Nam phải mất 15-20 năm nữa mới có nhà xưởng, nhà kho đạt chứng nhận LEED Vàng hay Bạch Kim. Thực tế đã khác. Hiện cả doanh nghiệp sản xuất như Coca-Cola, Tetra Pak, Kingspan lẫn các nhà phát triển như Soilbuild, KCN Vietnam, SLP đều xây công trình đạt chuẩn LEED như một tiêu chuẩn thông thường.
Theo ông, chủ đầu tư hạ tầng cần chuyển từ vai trò bán đất sang vận hành một nền tảng công nghiệp, với quy hoạch kết hợp sản xuất, R&D, dịch vụ, ký túc xá công nhân và không gian trung tâm dữ liệu, thay cho mô hình đơn chức năng 300-500 ha. Nguồn điện bảo đảm phải đi trước, bởi bán dẫn và trung tâm dữ liệu tiêu thụ điện lớn hơn nhiều nhà máy truyền thống.
Trả lời câu hỏi mô hình xanh có đẩy giá thuê lên hay không, ông Hoàng Vĩnh Tuấn - Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild International Việt Nam cho biết nhà xưởng của Soilbuild được thiết kế tối ưu ánh sáng tự nhiên, sẵn sàng lắp điện mặt trời mái nhà, thu gom và tái sử dụng nước. Khi khách hàng hỏi về giá thuê, doanh nghiệp chứng minh tổng chi phí sở hữu và vận hành (TCO) giảm nhờ tiết kiệm năng lượng và hỗ trợ thủ tục trọn gói, bù đắp phần chênh lệch giá thuê ban đầu.
Ông Campbell nhận định giá thuê vẫn quan trọng với nhiều nhà sản xuất. Tuy vậy, với các ngành giá trị cao, giá thuê thường xếp thứ hai hoặc thứ ba, sau nguồn lao động có kỹ năng và sự chắc chắn trong vận hành. Nhà phát triển cần cung cấp dữ liệu và chỉ số hiệu suất minh bạch, cho khách thuê thấy chính xác mức năng lượng và chi phí tiết kiệm được, vượt ra ngoài những tờ brochure quảng cáo.
Tại Thành Thành Công, ông Chương cho biết chiến lược khu công nghiệp tuần hoàn, sinh thái được theo đuổi hơn 3 năm và trở thành "tấm hộ chiếu" giúp doanh nghiệp trong khu xuất khẩu sang các thị trường khắt khe như Mỹ, châu Âu. Phân khu dệt nhuộm rộng 215ha được đầu tư hệ thống xử lý nước thải chuyên dụng công suất 27,000m³ mỗi ngày đêm, kết hợp điện mặt trời mái nhà và tuần hoàn nước.
Ông Thức nhấn mạnh bài toán tài chính của nhà đầu tư vẫn là quan trọng nhất. IMG Phước Đông tận dụng lợi thế kết nối cảng biển và vùng nguyên liệu miền Tây để giúp doanh nghiệp giảm chi phí vận tải, sử dụng lao động địa phương. "Nếu sản phẩm hạ tầng không giải được bài toán chi phí tổng thể, nhà đầu tư sẽ không xuống tiền dù mô hình được vẽ ra đẹp đến đâu", ông nói.
Lời khuyên cho nhà đầu tư lần đầu
Khép lại phiên thảo luận, các diễn giả đưa ra lời khuyên cho nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đến Việt Nam. Ông Nguyễn Tuấn Anh khuyên nhìn xa hơn giá thuê đất ban đầu, bởi giá thấp chưa chắc là vị trí tối ưu nếu xa chuỗi cung ứng hoặc khó tuyển lao động. Nhà đầu tư nên tính tổng chi phí vận hành trong 30-50 năm và chọn khu công nghiệp có hệ sinh thái tích hợp làm việc, sinh sống và đào tạo.
Ông Hoàng Vĩnh Tuấn khuyến nghị chọn mô hình tích hợp, nơi nhà phát triển hỗ trợ trọn gói từ cấp phép, tuyển dụng đến hạ tầng vận hành. Ông Campbell dự báo trong 5 năm tới, các khu công nghiệp sinh thái tích hợp sản xuất, logistics và dịch vụ sẽ dẫn đầu cuộc đua thu hút FDI giá trị cao.
"Phát triển bền vững chỉ có ý nghĩa thương mại khi giải quyết được một bài toán kinh doanh thực tế", ông Campbell nói.
Theo ông Hoàng Thùy Dương - Phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam, tốc độ cấp phép, thủ tục hành chính và hạ tầng năng lượng vẫn là những rào cản cần tháo gỡ. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, nhà phát triển hạ tầng và nhà đầu tư sẽ là chìa khóa nâng năng lực cạnh tranh của Việt Nam.
Thu Minh
