Tái phân bổ sản xuất toàn cầu: Việt Nam cần gì để giữ dòng vốn thế hệ mới?
Nhà đầu tư FDI thế hệ mới đặt ra tiêu chuẩn xanh, đòi hỏi thủ tục có thể dự báo và chuỗi cung ứng đồng bộ, buộc Việt Nam cạnh tranh bằng năng lực hệ sinh thái thay cho lợi thế chi phí và quỹ đất.
Dòng vốn vẫn đang dịch chuyển, song cơ hội chỉ trở thành lợi thế khi điểm đến đáp ứng được bộ tiêu chí mới của nhà đầu tư. Đây là vấn đề trọng tâm của phiên Đối thoại chiến lược "Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu" tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) diễn ra chiều 19/09.
Vị thế còn, sức ép cạnh tranh tăng
Theo bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam, thị phần vốn FDI sản xuất của Việt Nam từng tăng từ dưới 5% năm 2009 lên khoảng 18% giai đoạn 2020-2021, nhưng nay đã quay về dưới 5%. Indonesia và Thái Lan đang dẫn trước. Việt Nam vẫn thuộc top 3 điểm đến, song áp lực từ các nước trong khu vực ngày càng rõ.
Sau ba thập kỷ, bản đồ công nghiệp Việt Nam đã định hình theo vùng. Miền Bắc tập trung chuỗi cung ứng giá trị cao như điện tử, linh kiện; miền Nam là trung tâm chuỗi cung ứng, logistics cho thị trường nội địa và kết nối khu vực. Khi Việt Nam chuyển từ thu hút bằng chi phí thấp sang dòng vốn chất lượng cao, năng lực hấp thụ trở thành yếu tố quyết định.
Bà chỉ ra ba điểm nghẽn. Thứ nhất là tốc độ: dự án quy mô lớn được hỗ trợ nhanh, nhưng doanh nghiệp nhỏ hơn vẫn mất nhiều thời gian cho thủ tục, và khung thời gian chưa đồng đều giữa các địa phương. Thứ hai là hạ tầng: quỹ đất lớn có kết nối tốt tới thị trường và các nút giao thông chính còn hạn chế, nhất là ở miền Nam. Thứ ba là chất lượng lao động. Một số doanh nghiệp từ Trung Quốc thử nghiệm sản xuất tại Việt Nam nhận thấy tỷ lệ sai lỗi sản phẩm còn cao, khiến tổng chi phí vận hành không vượt trội nhiều so với Trung Quốc, nơi chuỗi cung ứng đã tự động hóa và chuẩn hóa cao.
"Trung Quốc + 1" đã đổi tính chất
Theo bà Nguyễn Thị Thảo Nhi - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Thanh Bình Phú Mỹ, dòng FDI vào Việt Nam tăng mạnh những năm gần đây chủ yếu nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng theo mô hình "Trung Quốc + 1". Cùng với Việt Nam, Thái Lan, Indonesia và Malaysia đều hưởng lợi từ xu hướng này.
Bà Nhi cho rằng giai đoạn "Trung Quốc + 1" sắp tới sẽ khác 5 năm vừa qua. Trước đây, doanh nghiệp dịch chuyển nhanh để giữ khả năng tiếp cận các thị trường xuất khẩu khi hàng từ Trung Quốc gặp rào cản, với ưu tiên hàng đầu là đưa nhà máy vào sản xuất sớm nhất. Làn sóng mới đi kèm yêu cầu phát triển bền vững và hàng loạt tiêu chí khắt khe hơn về môi trường, vận hành.
Ông Trương Gia Bảo - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho biết khái niệm "Trung Quốc + 1" hiện nay áp dụng cho cả chính doanh nghiệp Trung Quốc. Nhóm có nhu cầu dịch chuyển gấp chịu áp lực mất đơn hàng, dư thừa công suất, trong khi thị trường nội địa có dấu hiệu chững lại vài năm nay. Khi mở thêm nhà máy tại Việt Nam, họ phải giải bài toán đầu ra là phục vụ thị trường Việt Nam, ASEAN hay tìm đơn hàng mới.
Nhóm nhà đầu tư mới sang Việt Nam để xây nhà xưởng và gắn bó dài hạn, quan tâm đến hệ sinh thái, nguồn nguyên liệu và khả năng đưa doanh nghiệp phụ trợ đi cùng, nên quyết định thận trọng hơn các dự án sản xuất tạm thời hay gắn nhãn xuất khẩu.
Đầu tư như một “cuộc hôn nhân”
Ông Bảo ví việc đầu tư giống như kết hôn, khi hai bên tìm hiểu kỹ mọi yếu tố trước khi quyết định. Ở phía "cô dâu", Việt Nam đang lột xác về tư duy, kiến thức và cách tiếp cận. Trước đây, nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu biết đến Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM. Nay nhiều địa phương khác đã có tên tuổi, mỗi nơi định hình thế mạnh riêng. Bước tiếp theo là liên kết vùng, chẳng hạn TPHCM phối hợp với Đồng Nai, Tây Ninh để phân vai ngành nghề, tương tự Trung Quốc, nơi mỗi địa phương có ngành mũi nhọn, chính sách và nguồn lực tập trung riêng.
Ở phía "chú rể", mỗi nhóm nhà đầu tư từ châu Âu, Mỹ, Trung Quốc, Đài Loan hay Nhật Bản có thời gian ra quyết định khác nhau. Doanh nghiệp Trung Quốc ra quyết định ngày càng nhanh kể từ năm 2017. Nhiều nhà đầu tư khác đang chờ xem các dự án hạ tầng lớn của Việt Nam khi hoàn thành có kéo theo dịch chuyển thực chất hay không rồi mới xuống tiền.
Ông Bảo lưu ý số liệu bất động sản công nghiệp thường phản ánh quyết định đầu tư của khoảng một năm trước, nên những thay đổi thể chế giai đoạn 2025-2026 sẽ thể hiện rõ trong kết quả 2027-2028. VIREA hiện đón khoảng 4 đoàn nhà đầu tư quốc tế mỗi tháng, và việc theo dõi họ hỏi gì, cần gì là chỉ báo sớm cho dòng vốn tương lai.
VIPF 2026 diễn ra chiều 29/09 tại TPHCM.
|
Khu công nghiệp thế hệ mới và áp lực chi phí
Bà Thảo Nhi đề xuất nhìn vấn đề qua hai mô hình khu công nghiệp truyền thống và khu công nghiệp thế hệ mới, bởi phát triển sinh thái là câu chuyện dài hơi. Mô hình truyền thống vận hành đơn giản, việc bồi thường, san lấp, phát triển cuốn chiếu, chi phí vốn thấp nên giá thuê mềm. Khu công nghiệp thế hệ mới hướng tới ESG, buộc nhà phát triển đầu tư đồng bộ ngay từ đầu rồi mới thu hồi vốn dần.
Khi chi phí tài chính và chi phí đất cùng tăng, giá thuê tại Việt Nam trở nên cao hơn một số nước trong khu vực. Giá cao đòi hỏi dịch vụ tốt hơn, trong khi năng suất lao động của công nhân Việt Nam vẫn thấp hơn nhiều đối thủ. Theo bà Nhi, nâng năng suất lao động là điều kiện song hành với xây dựng khu công nghiệp xanh để giữ sức cạnh tranh.
Với doanh nghiệp sản xuất trong nước, cơ hội còn hẹp hơn. Bà chỉ ra ba áp lực về chi phí vốn cao khi lãi suất tiết kiệm đã vượt 9%/năm, khó tuyển dụng lao động trong sản xuất, logistics lẫn xây dựng, và giá nguyên vật liệu tăng do biến động toàn cầu, xung đột khu vực. Giá vốn thiếu cạnh tranh khiến mục tiêu nâng tỷ lệ nội địa hóa khó thực hiện. Tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 3, chỉ có ba nhà đầu tư Việt Nam, phần lớn còn lại là doanh nghiệp FDI.
Ông Nguyễn Tuấn Anh - Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Stavian cho biết vốn từ châu Âu chỉ chiếm khoảng 5-6% tổng FDI vào Việt Nam, dù đây là thị trường xuất khẩu lớn của hàng Việt. Để đón nhóm nhà đầu tư này, Stavian chủ động điện sạch, điện mặt trời áp mái kết hợp pin lưu trữ và nguồn nước riêng.
Rào cản bà Thảo Nhi nhấn mạnh nhất là thủ tục đầu tư. Một khu công nghiệp thế hệ mới có thể hoàn thiện điện, nước đến chân hàng rào, hệ thống xử lý nước thải sẵn sàng để nhà đầu tư chỉ việc vào xây nhà máy. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn không chủ động được tiến độ giao đơn hàng, vì thủ tục hành chính nằm ngoài tầm kiểm soát của cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư hạ tầng.
Bà Nhi dẫn tính toán trong kịch bản thuận lợi, thủ tục cấp phép đầu tư mất tối thiểu 45 ngày, giấy phép môi trường thêm 45 ngày, thẩm định thiết kế cơ sở thêm khoảng 25 ngày. Trên thực tế, hầu như không doanh nghiệp FDI nào có thể khởi công trong vòng 6-8 tháng. Một nhà đầu tư lớn từ Trung Quốc từng chia sẻ với bà rằng nước này cũng có thời thủ tục kéo dài, nhưng nay chỉ mất vài ngày để có giấy phép, và đó là lý do nhà máy ở Trung Quốc được xây rất nhanh.
Thay đổi quy định là một khó khăn khác. Khoảng 15 năm trước, Phú Mỹ 3 chọn quản lý nước thải tập trung với mọi khách thuê, kể cả doanh nghiệp tự xử lý đạt chuẩn, theo yêu cầu kiểm soát rủi ro môi trường của khách hàng châu Âu, Nhật Bản.
Bên cạnh đó, quy định mới về miễn trừ đấu nối nước thải lại chưa tương thích với mô hình này, khiến doanh nghiệp đã tự xử lý phải trả thêm phí để khu công nghiệp xử lý lần nữa. Hiện hai nhà máy trong khu đã chờ 8 tháng vẫn chưa thể xây dựng, còn khách thuê cũ muốn mở rộng phải điều chỉnh phương án.
Bà Vương Thị Minh Hiếu - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) cho biết trong khoảng hai năm gần đây, Đảng, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành nhiều giải pháp khơi thông nguồn lực và cải thiện thủ tục đầu tư, trọng tâm là phân cấp, phân quyền mạnh cho địa phương. Chính phủ đang thể chế hóa Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài bằng các cơ chế cụ thể và sửa đổi pháp luật về đầu tư.
Bên cạnh khu công nghiệp, các mô hình mới như khu thương mại tự do, đặc khu kinh tế và khu logistics gắn với khu phi thuế quan đang được định hình, với quyền quyết định lớn hơn cho địa phương. Luật sửa đổi cũng bổ sung ưu đãi đầu tư đặc biệt cho dự án lớn, cơ chế đàm phán với nhà đầu tư chiến lược và gói ưu đãi tổng thể thuộc thẩm quyền quyết định của Chính phủ.
Với bất động sản công nghiệp, nghị quyết đặt chỉ tiêu 10% khu công nghiệp thành lập mới tại các địa phương phát triển theo mô hình sinh thái. Bà Hiếu thừa nhận để đạt mục tiêu cần giải pháp đồng bộ về thể chế, nguồn vốn, chi phí chuyển đổi và sự đồng thuận giữa trung ương với địa phương. Một số đề xuất hỗ trợ đã được đưa vào dự thảo sửa đổi.
Theo bà Hiếu, luật đầu tư sửa đổi đề xuất một số cơ chế hỗ trợ nhà phát triển hạ tầng theo hướng này. Thời hạn hoạt động của khu công nghiệp sinh thái có thể kéo dài tối đa 70 năm, tương đương khu kinh tế, thay vì 50 năm như khu công nghiệp thông thường. Khu công nghiệp sinh thái được công nhận là dự án xanh, nhờ đó tiếp cận nguồn tín dụng có lãi suất thấp hơn khoảng 2% so với thông thường. Các khoản đầu tư cho cộng sinh công nghiệp hay chuyển đổi dây chuyền sang sản xuất sạch được áp dụng khấu hao nhanh, có thể gấp đôi mức thông thường. Cơ quan quản lý cũng đang đề xuất tính một số chi phí chuyển đổi xanh vào chi phí hợp lý khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp.
Về thủ tục, bà Hiếu cho biết toàn bộ đã được phân cấp cho địa phương. TPHCM, Đồng Nai, Bắc Ninh đang làm tốt, song cần phân cấp triệt để hơn, nhất là thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Chính phủ hướng tới tăng liên kết giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp phụ trợ trong nước thông qua dự án luật về doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Bà Hiếu đánh giá cao việc doanh nghiệp bất động sản công nghiệp theo đuổi mục tiêu phát triển bền vững và cam kết với cộng đồng, vượt lên yếu tố lợi nhuận, bởi đó là cách xây dựng hình ảnh và năng lực cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường quốc tế.
Tiến Vũ
