6 lưu ý quan trọng dành cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà “trên giấy” – tức nhà ở hình thành trong tương lai – thường có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng cũng là loại hình tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không nắm rõ quy định. Để bảo vệ quyền lợi và tránh những tranh chấp phát sinh, Sở Xây dựng TP.HCM thông tin 6 nội dung quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý khi giao dịch loại hình bất động sản này.
Tại họp báo định kỳ về tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM chiều 12/06, Sở Xây dựng đã thông tin các nội dung cơ bản để khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai lưu ý.
Ảnh minh họa
|
Phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024, trước khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, người dân cần kiểm tra nhà ở đó đã có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh hay chưa.
Danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh được đăng tải công khai tại website Sở Xây dựng. Khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể tra cứu tại địa chỉ: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/tinh-hinh-huy-dong-von hoặc tại ứng dụng di động: SXD247.
Cẩn trọng với tiền đặt cọc
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản (trong đó có Văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua).
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu bên mua, thuê mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu lựa chọn có bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
Phải giải chấp trước khi ký hợp đồng
Nội dung này được quy định tại Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024; Điều 183 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15)
Đối với nhà ở thương mại: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng;
Đối với nhà ở xã hội: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
Hợp đồng nên theo mẫu
Khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tham khảo mẫu Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thanh toán theo tiến độ
Việc thanh toán cũng phải tuân thủ quy định của của Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
Trong đó việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
Khang Di
