9 đề xuất đáng chú ý trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi
Người có từ hai con được đề xuất ưu tiên thuê nhà khi nguồn cung thiếu; doanh nghiệp làm nhà cho thuê có thể được miễn tiền đất, hưởng ưu đãi thuế và vay vốn ưu đãi.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 09/09/2026, gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở 2023. Dự thảo bổ sung một chương riêng về nhà cho thuê và điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến nhà ở xã hội, sở hữu nhà của người nước ngoài, cải tạo chung cư.
Người có từ hai con được ưu tiên thuê nhà khi nguồn cung thiếu
Khi số người đăng ký thuê vượt số căn có thể cung cấp, dự thảo xếp thứ tự ưu tiên từ người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người cao tuổi; hộ có nhà bị thu hồi, phá dỡ nhưng chưa được bố trí tái định cư; chuyên gia, nhà khoa học được hưởng ưu đãi về nhà ở; đến người có từ hai con đẻ trở lên.
Địa phương có thể bổ sung nhóm khác theo tình hình thực tế nhưng không được xếp trên 6 nhóm đã nêu. Thứ tự này áp dụng cho cả nhà cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước và dự án do doanh nghiệp, hợp tác xã tự bỏ vốn.
Dùng Quỹ nhà ở để phát triển nhà cho thuê
Dự thảo quy định Nhà nước đầu tư, tạo lập nhà cho thuê thông qua Quỹ nhà ở. Chính phủ quy định chi tiết về nguyên tắc thành lập, nguồn vốn, địa vị pháp lý và hoạt động của Quỹ.
Nguồn vốn của Quỹ gồm ngân sách; khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất mà chủ đầu tư dự án thương mại nộp để làm nhà cho thuê, nhà ở xã hội; tiền bán nhà thuộc tài sản công; cùng các khoản hỗ trợ và nguồn huy động hợp pháp khác.
Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, tổng nguồn lực dự kiến để phát triển khoảng 145,889 căn nhà cho thuê là hơn 87 ngàn tỷ đồng. Trong đó, ngân sách địa phương khoảng 11.7 ngàn tỷ đồng, vốn tư nhân gần 76 ngàn tỷ đồng. Với dự án dùng vốn của Quỹ nhà ở, UBND cấp tỉnh quyết định giá thuê trên cơ sở chi phí thu hồi vốn, bảo trì, thuế và phí.
Dành đất làm nhà cho thuê gần TOD, khu công nghiệp, trường đại học
Khi lập và phê duyệt quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải dành quỹ đất phát triển nhà cho thuê tại các phường thuộc đô thị đặc biệt, loại I, II và III; khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD); gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng.
UBND cấp tỉnh được dùng vốn đầu tư công, chi thường xuyên và các nguồn hợp pháp khác để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm tạo quỹ đất phát triển nhà cho thuê.
Dự án nhà ở thương mại phải dành đất hoặc nộp tiền
Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà cho thuê và nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh quyết định 1 trong 3 cách: dành một phần đất ở đã có hạ tầng trong dự án; bố trí quỹ đất tương đương tại vị trí khác; hoặc nộp số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng.
Tỷ lệ và cách thực hiện cụ thể được giao Chính phủ quy định. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày luật mới có hiệu lực không phải dành tỷ lệ phát triển nhà cho thuê theo quy định chuyển tiếp.
Dự án nhà cho thuê có thể được miễn tiền đất
Với dự án không dùng vốn Nhà nước, chủ đầu tư có thể được giao trực tiếp hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao làm chủ đầu tư, không thông qua đấu thầu. Nếu có từ hai nhà đầu tư đăng ký, cơ quan có thẩm quyền xét năng lực tài chính, kinh nghiệm và các tiêu chí khác do Chính phủ quy định.
Dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên toàn bộ diện tích; hưởng ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vốn vay ưu đãi và hỗ trợ kết nối hạ tầng. Riêng phần đất hoặc diện tích sàn dùng để bán nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Phần nhà được hưởng ưu đãi phải duy trì mục đích cho thuê suốt thời hạn hoạt động của dự án. Giá thuê do các bên thỏa thuận theo cơ chế thị trường; chủ đầu tư phải công khai giá, cách điều chỉnh, phí dịch vụ, tiền đặt cọc và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Doanh nghiệp được xây chỗ ở cho nhân viên ngoài khu công nghiệp
Doanh nghiệp và đơn vị sự nghiệp công lập có thể xây nhà lưu trú trên đất sản xuất, kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ thuộc phạm vi quản lý hợp pháp để bố trí cho chuyên gia, người lao động, cán bộ và viên chức của mình, kể cả lao động nước ngoài.
Diện tích đất xây nhà lưu trú được đề xuất miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Với doanh nghiệp, chi phí xây dựng và vận hành được tính vào khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế. Nhà lưu trú chỉ dành cho người làm việc tại đơn vị, không được bán, cho thuê mua hoặc chuyển nhượng.
Cơ quan, doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội cho nhân viên
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội và đơn vị sự nghiệp công lập được đề xuất thuê nhà ở xã hội để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, công nhân và người lao động, bao gồm lao động nước ngoài.
Các tổ chức chỉ được sử dụng nhà đúng mục đích bố trí chỗ ở. Người thuê nhà ở xã hội không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như trường hợp mua hoặc thuê mua.
Đề xuất người nước ngoài chỉ mua căn hộ chung cư
Tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam được đề xuất chỉ mua, thuê mua căn hộ chung cư trong dự án thương mại không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc nhận tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại thực hiện theo các điều kiện của dự thảo. Tổng số căn do nhóm này sở hữu không quá 30% số căn trong mỗi tòa chung cư.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp làm chủ đầu tư dự án nhà ở được điều chỉnh theo quy định riêng. Nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hoặc đã ký hợp đồng mua bán trước ngày luật mới có hiệu lực tiếp tục được xử lý theo Luật Nhà ở 2023.
Chủ căn hộ có thể tự góp tiền xây lại chung cư
Thời hạn sử dụng chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và tính từ khi công trình đưa vào khai thác.
Với chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ (đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước), khi tòa nhà thuộc diện phải phá dỡ, chủ sở hữu có thể tự góp kinh phí xây lại hoặc cùng doanh nghiệp bất động sản góp vốn thực hiện dự án. Chủ căn hộ tại chung cư cũ được lựa chọn các hình thức bồi thường theo phương án tái định cư.
Nếu quy hoạch tiếp tục bố trí chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ khi có nhu cầu. Trường hợp khu đất không còn chức năng chung cư, phương án là bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo quy định.
Bộ Xây dựng nhận góp ý đến hết ngày 30/09/2026. Theo tờ trình, dự luật dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Các quy định về phân cấp, phân quyền dự kiến có hiệu lực từ 01/03/2027, những chính sách khác từ 01/07/2027.
Tử Kính
