"Bơm" tiền phá "băng" bất động sản: Không thực tế!
"Bơm tiền của ngân hàng cho dân mua nhà, bơm tiền cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp tục tồn tại là không sát thực tế". Cách nhìn nhận về thị trường bất động sản của Tổng thư ký Hiệp hội Công thương Hà Nội, ông Vũ Duy Thái dưới đây được chúng tôi coi như một ý kiến góp phần tìm ra giải pháp phá băng cho thị trường này...
"Bơm tiền của ngân hàng cho dân mua nhà, bơm tiền cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp tục tồn tại là không sát thực tế". Cách nhìn nhận về thị trường bất động sản của Tổng thư ký Hiệp hội Công thương Hà Nội, ông Vũ Duy Thái dưới đây được chúng tôi coi như một ý kiến góp phần tìm ra giải pháp phá băng cho thị trường này.
Lý do bắt nguồn từ cơ chế
- Theo ông, những ai gây ra tình trạng "đóng băng" thị trường nhà đất?
- Thực trạng mua bán trước đây, người mua nhà đất gồm người có nhu cầu thật cải thiện chỗ ở. Đối tượng này không ít. Thứ hai là diện nhà theo Nghị định 61, giá thấp nên số lượng người mua bán rất nhiều. Loại thứ ba là mua bán trao tay, nhà đất tính pháp lý thấp, thậm chí nằm trong quy hoạch vẫn mua, miễn là có chỗ ở. Bởi vì nhà đất có sổ đỏ giá cao hơn nhiều.
Loại nữa là đầu cơ. Nhu cầu nhà đất có vẻ sốt lên bỏ tiền ra mua để bán lại. Loại này theo tôi không nhiều lắm.
Đối tượng cuối cùng là đơn vị xây dựng được Nhà nước cho đấu thầu dự án xây nhà ở, xong dự án một phần nhà giao Nhà nước, một phần bán theo giá kinh doanh. Anh này tiền không có, vay ngân hàng trả tiền đất cho Nhà nước, sau đó vay tiền ngân hàng, tiền ứng trước của khách hàng xây nhà bán.
Bây giờ, Luật đất đai không thừa nhận mua bán trao tay, chỉ cho phép mua nhà theo Nghị định 61 đến hết tháng 12/2004. Những đối tượng nhà 61 từ đầu năm đến nay không bán được. Bởi vì giá cũ thì không bán nữa, giá mới chưa biết thế nào?
Còn đơn vị xây dựng bán nhà giá cao, người tiêu dùng không dám mua, nhà đầu cơ càng không dám mua. Thành ra quỹ nhà đọng lại không bán được. Quỹ nhà đọng lại không bán được, lãi càng ngày càng đẻ ra, ngân hàng càng thúc ép...
Năm đối tượng tham gia tham gia thị trường bất động sản đều ngưng lại chờ xem thế nào thì đóng băng là cái chắc. Lý do này bắt nguồn từ cơ chế. Còn giá nhà bây giờ so với năm 2004 có giảm chứ không tăng. Bởi vì đơn vị xây nhà cần bán tháo để trả nợ chứ lãi mẹ đẻ lãi con thì mất sạch.
Nhiều nhà đầu cơ bất động sản đã sạt nghiệp
- Nhiều người nói thị trường bất động sản đóng băng chủ yếu do đầu cơ đẩy giá lên thành giá ảo, chỉ 5% số người có nhu cầu thật về nhà ở có khả năng thanh toán?
- Nếu tính giá thành bây giờ thì giá nhà đất không phải là cao. Như Hà Nội giá đất cao nhất trước đây chỉ hơn 9 triệu đồng, bây giờ là mấy chục triệu. Rồi thuế chuyển dịch 4% đối với nhà, cộng 2% thuế trước bạ thành 6%. 6% của 1 tỷ đồng là 60 triệu, cộng vào giá thành. Có những nhà kinh doanh xây dựng kiêm địa ốc đang lỗ vốn. Bởi vì anh đã bán trước 4-5 triệu/m2 nhà cao tầng. Nhưng đến sau này giá thép, xi măng, tiền công tăng lên so với dự tính.
Còn trước đây mặt bằng tù mù không có giá thì có chỗ bán rẻ, chỗ bán đất. Vì thế mới xuất hiện nhu cầu của người sính làm ăn. Đầu cơ là một hành vi kinh doanh hợp pháp không cấm, trừ khi anh lợi dụng lũ lụt, dịch bệnh, thiên tai, địch hoạ mua ôm lấy, bán cắt cổ. Bây giờ mua vào bán ra có khi sạt nghiệp.
Tôi thấy ngay ở Hà Nội, rất nhiều nhà đầu cơ bất động sản đã sạt nghiệp. Còn trường hợp một số cán bộ có cơ hội được phân nhà đất bán ăn chênh lệch thì không phải đầu cơ.
Không nên đổ tội tất cả cho đầu cơ
- Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ có nói, Hà Nội dự án nhà cao tầng 25% nộp cho thành phố, 25% bán theo giá khống chế, 50% còn lại cho bán theo giá thị trường nên giá nhà dồn hết vào 50% còn lại này?
- Hà Nội và nơi khác cũng như thế. Nếu bây giờ không cho đơn vị xây dựng vay tiền Nhà nước xây dựng nhà, để Nhà nước (như Hà Nội được hưởng 25-30% quỹ nhà) thì có lẽ không có chuyện ấy.
Đơn vị xây dựng được giao đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng, Nhà nước lấy 20% đất. Còn 25-30% nhà xây xong thành quỹ nhà thành phố, cho tái định cư. Còn 50% được bán theo giá kinh doanh nên phải cao lên, bù đắp cho tiền hạ tầng, bù đắp cho quỹ nhà giao cho Nhà nước, trả lãi ngân hàng, trả giá vật liệu cao...
Tại sao chúng ta lại bỏ quên những yếu tố ấy mà đổ riệt cho đầu cơ? Đầu cơ thế nào được hàng triệu m2 nhà trên thành phố này? Chúng ta muốn đổ tội cho anh vô danh" là đầu cơ là dễ nhưng thiếu phân tích một cách thực tế và khách quan.
"Bơm" tiền cứu thị trường bất động sản: tính khả thi quá thấp!
- Ông nhận xét gì về 3 giải pháp phá băng thị trường bất động sản của
- Thứ nhất là giảm cung về nhà đất. Việc xây dựng công trình không phải một ngày, có khi hàng năm, nay ngưng lại thì hậu quả ra sao. Vì chúng ta kế hoạch năm tới xây bao nhiêu triệu m2 nhà ở. Như Hà Nội cần khoảng 2 triệu m2 (không kể nhà dân tự xây) thì nhà mới đáp ứng được nhu cầu tối thiểu hiện nay. Bây giờ ngưng lại gây ra tình trạng bức xúc về nhà ở.
Hai là giải pháp kích cầu bằng cho vay tiền. Người dân vay tiền trả xe vài chục triệu thì được nhưng vay vài trăm triệu để mua 1 căn nhà thì chắc chắn ngân hàng không sẵn sàng lắm. Thực tế Ngân hàng Nhà nước đã khuyến cáo cho vay mua nhà, dùng nhà đó để thế chấp. Cho vay rủi ro như vậy rõ ràng là không hợp lý, trong khi nhiều nhu cầu khác đang cần vốn...
Bơm tiền của ngân hàng cho người dân mua nhà là không sát thực tế. Ngân hàng không thể bơm tiền cho người có nhu cầu mua nhà trả nợ 10-15 năm. Tôi nói như Hà Nội chẳng hạn, cần 1 triệu m2 nhà, mà mỗi m2 tính 6 triệu đồng thì đã 6.000 tỷ. Ngân hàng có dễ dàng cho vay không?
Thứ ba, giải pháp bơm tiền cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp tục tồn tại. Họ đang lấy nợ nuôi nợ, đi vay đầu tư, đem nhà đất thế chấp, hỏi rằng những đại gia kinh doanh có tên tuổi anh nào có lãi. Lãi là tính bằng tiền mặt chứ không phải đem nhà máy, đất cộng lại ra để cân đối với ngân hàng. Thực tế có khi nhà dự tính giá 3 tỷ đồng chỉ còn 1,5 tỷ. Định giá thật với nợ vay ngân hàng có cân đối không? Không cân đối thì ngân hàng không thể bơm tiền thêm được.
Cho nên giải pháp
Bộ Tài chính áp dụng giá thị trường ảo?
- Giá nhà đất của ta không thể cao nhất nhì thế giới nếu so sánh tương quan về khả năng sinh lợi và thu nhập bình quân đầu người?
- Chúng tôi đã nói với ông Bộ Tài chính là giá ảo. Luật đất đai quy định là phải tính áp sát thực tế theo giá thị trường và nguồn sinh lời. Tôi nói thẳng là Bộ Tài chính áp dụng giá thị trường ảo, không có căn cứ. Ví dụ ở Hà Nội, giá đất sản xuất công nghiệp ở ngoại ô trước đây chúng tôi thuê có khoảng 30.000 đồng/m2, cộng với tiền đền bù, hỗ trợ... thì ra 110.000 đồng. Bây giờ tính ra thành 900.000 đồng/m2. Giá ở đây là tưởng tượng ra. Có lẽ Bộ Tài chính muốn đưa cái này để đạt mục tiêu tài chính, thành ra sai từ đấy.
Tại sao mình không dám mạnh dạn nhìn thẳng vào cơ chế? Tại sao đến giờ Chính phủ mới công bố giá mua nhà theo Nghị định 61 bằng giá của năm 2004. Công bố rồi nhưng nằm lửng lơ không biết vào trước hay sau
Bây giờ hỏi 50% đất nhà phân phối của Nhà nước có phân đúng chủ không? Trong các kỳ họp của HĐND (TP. Hà Nội) chúng tôi đều thấy người ta kêu người có nhu cầu không được phân, toàn phân cho cán bộ. Chính người đó bán ra với giá cao.
Nên thừa nhận một phần mua bán trao tay
- Vậy chúng ta khó có thể phá băng thị trường bất động sản?
- Quyết định của Chính phủ vừa rồi cho phép bán nhà 61 theo giá cũ là một biện pháp. Thứ hai, khắc phục tình trạng nợ sổ đỏ. Nếu chưa có sổ đỏ thì người ta cứ mua bán trao tay, giá không thật, không kiểm soát được. Cái này cũng phải tìm cách gỡ, có lộ trình, cân đối với khả năng cán bộ, nhu cầu cần thiết, số nhà đất cần sổ phát sinh...
Trong bước quá độ này, theo tôi nên công nhận cái gì hợp pháp, tức là hồ sơ có tính hợp lệ, thì công nhận cấp sổ. Như vậy Chính phủ thừa nhận một phần mua bán trao tay. Có thể đưa ra một mốc nào đó mua bán trao tay không được thừa nhận.
Chúng ta phải nhận diện nguyên nhân đóng băng của thị trường bất động sản, từ đó đưa ra chính sách trị từng nguyên nhân gây nên đóng băng.
VNN
