"Đất vàng" Kỳ Hòa (quận 10 cũ) sắp chuyển sang chung cư cao tối đa 45 tầng, quy mô 10,000 dân
Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Kỳ Hòa tại phường Hòa Hưng (thuộc quận 10 cũ), TPHCM chuyển khu đất thương mại – dịch vụ thấp tầng ở lõi trung tâm sang mô hình nhà ở cao tầng gắn với nhà ga đường sắt đô thị (TOD).
Theo bản thuyết minh tổng hợp lập vào tháng 9/2026, khu đất rộng 8.27ha, quy mô dân số 10,000 người, đất chung cư chiếm hơn một nửa diện tích. Đơn vị tư vấn lập quy hoạch là Viện Quy hoạch và Kiến trúc đô thị, còn đơn vị tổ chức lập quy hoạch là một tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam.
Lý do chuyển đổi mục đích sử dụng khu Kỳ Hòa
Khu vực lập quy hoạch trước đây thuộc phường 12, quận 10 (cũ), nay thuộc phường Hòa Hưng. Quy hoạch phân khu 1/2000 của khu dân cư phường 12 được UBND TPHCM phê duyệt tại Quyết định số 4650/QĐ-UBND ngày 28/8/2013, sau đó điều chỉnh tại Quyết định số 5014/QĐ-UBND ngày 25/11/2019. Lô đất nằm ở ô đất ký hiệu II-38 với chức năng thương mại – dịch vụ.
Thuyết minh nhận định đồ án đã hơn 12 năm tuổi, nhiều nội dung không còn phù hợp thực tiễn. Lô II-38 được đánh giá là “không khả thi về hiệu quả sử dụng đất”. Hệ số sử dụng đất thấp, công trình xuống cấp khiến quỹ đất ở vị trí “vàng” chưa được khai thác tương xứng.
Lý do điều chỉnh gắn với định hướng mới của thành phố. Quyết định số 1125/QĐ-TTg ngày 11/06/2025 của Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung TPHCM đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060, lấy phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng làm trục chính. Theo đó, khu vực nằm trong bán kính 1km quanh nhà ga đường sắt đô thị cần được phát triển theo hướng nén, mật độ cao, nhằm tập trung dân cư, thương mại và dịch vụ trong khoảng đi bộ 400-500m quanh nhà ga.
Nguồn: Thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Kỳ Hòa, phường Hòa Hưng, TPHCM (tháng 9/2026).
|
Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) chạy dọc đường Cách Mạng Tháng Tám chính là động lực của đồ án. Thuyết minh cho biết các ga S3 (Dân Chủ), S4 (Hòa Hưng) và S5 (Lê Thị Riêng) đều nằm trong bán kính tiếp cận của dự án, và việc lập quy hoạch vào lúc này là bước đi chiến lược để chuyển quỹ đất dịch vụ hiện hữu sang mô hình đô thị nén chất lượng cao.
Về vị trí, khu đô thị cách chợ Bến Thành 3-4km về phía Tây, phía Bắc giáp đường Cao Thắng, phía Đông giáp trục đường quy hoạch có mặt cắt 20m, phía Nam giáp đất công trình văn hóa và đường 3 Tháng 2, phía Tây giáp đường Lê Hồng Phong và đường Hoàng Dư Khương.
Tổng diện tích lập quy hoạch 82,678.8m², tức gần 8.27ha. Địa hình tương đối bằng phẳng, toàn bộ là đất thuận lợi cho xây dựng. Hiện trạng chủ yếu là các khối nhà làm việc, khách sạn Kỳ Hòa, nhà hàng Đông Hồ và công trình phụ trợ kinh doanh dịch vụ. Khu đất không có nhà ở dân cư tự phát và chưa có công trình giáo dục nào.
Cơ cấu sử dụng đất theo thuyết minh cho thấy, đất nhà chung cư, ký hiệu CT, chiếm hơn 42,176m², tương đương 51% diện tích toàn khu, với mật độ xây dựng tối đa 60% và chiều cao tối đa 45 tầng. Đất giáo dục gần 9,394m², tức 11.4%, gồm trường mầm non (tối đa 3 tầng) và trường liên cấp tiểu học – THCS (tối đa 5 tầng). Đất công cộng gồm văn hóa, y tế và thể dục thể thao có tổng diện tích gần 8,677m², chiếm 10.5%. Cây xanh sử dụng công cộng hơn 15,182m², chiếm 18.4%. Đất hạ tầng kỹ thuật 1,450.5m², chiếm 1.8%, và đất giao thông gần 5,800m², chiếm 7%.
Mật độ xây dựng chung của toàn khu là 41.3%, hệ số sử dụng đất chung tối đa là 6 lần, riêng lô chung cư lên tới 11.1 lần. Ngoài phần đất, đồ án còn tính thêm gần 10,629m² cây xanh trên mái vào chỉ tiêu, nâng tổng diện tích cây xanh lên hơn 25,811m². Với quy mô dân số tính toán khoảng 10,000 người, tương đương một đơn vị ở, khu đô thị phải đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo QCVN 01:2021/BXD và Nghị quyết 21/2026/NQ-HĐND.
Nguồn số liệu: Thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Kỳ Hòa, phường Hòa Hưng, TPHCM (tháng 9/2026).
|
Về tổ chức không gian, đồ án chọn mô hình đô thị nén với nhà ở cao tầng là chủ đạo. Các khối chung cư được tổ chức thành tổ hợp tòa nhà cao tầng, tích hợp thương mại ở khối đế và tầng hầm, cao ở phía Đông Bắc và thấp dần về phía Đông Tây. Giữa khu đất là công viên trung tâm, liên kết với các dải cây xanh cảnh quan và trục đi bộ.
Các tuyến đường xung quanh được nâng cấp theo lộ giới quy hoạch. Đường Cao Thắng rộng 20m so với hiện trạng khoảng 18m, đường Hoàng Dư Khương 16m so với khoảng 14m, đường Lê Hồng Phong và 3 Tháng 2 đều 30m so với khoảng 24m và 27m. Phần lớn nhu cầu đỗ xe được giải quyết ngay trong khuôn viên công trình nên không tính vào đất giao thông.
Khu vực xây dựng ngầm nằm dưới ô chung cư, một phần ô cây xanh và một phần ô thể thao, có diện tích 60,305m² với tối đa 3 tầng hầm. Một tầng dành cho thương mại với sàn 54,274m², hai tầng còn lại là bãi đỗ xe với tổng sàn 120,610m². Tổng sàn công trình ngầm tối đa là 174,884m².
Nhìn tổng thể, đồ án dành hơn một nửa diện tích cho chung cư tối đa 45 tầng, hơn 10% cho công trình công cộng và gần 20% cho cây xanh, hình thành một tổ hợp đô thị hỗn hợp nén ngay cạnh tuyến Metro số 2.
Thuyết minh đánh giá về ưu điểm, việc tiếp giáp các trục đường huyết mạch như 3 Tháng 2, Cao Thắng và Lê Hồng Phong giúp dự án thừa hưởng hệ thống hạ tầng xã hội hoàn chỉnh (bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại) và giá trị thương hiệu vùng. Sự hiện diện của tuyến Metro số 2 và ga Hòa Hưng tạo khả năng tiếp cận vượt trội. Phần lớn diện tích là đất chuyên dùng, dịch vụ thương mại được quản lý tập trung, thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng nhanh và triển khai xây dựng tổ hợp quy mô lớn mà không bị chia cắt bởi dân cư tự phát.
Về nhược điểm, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh đã xây dựng từ lâu, cần được đầu tư nâng cấp, đấu nối đồng bộ để đáp ứng nhu cầu của một khu đô thị cao tầng.
Về cơ hội, TPHCM đang định hướng trở thành trung tâm đô thị quốc tế, nhu cầu về văn phòng hạng A và nhà ở cao tầng tại lõi trung tâm rất lớn. Dự án phù hợp với chính sách phát triển đô thị nén, khuyến khích chuyển đổi các quỹ đất dịch vụ hiệu quả thấp sang trung tâm thương mại – dịch vụ kết hợp nhà ở cao tầng để tối ưu hóa giá trị đất đai nội đô. Việc hoàn thiện tuyến Metro số 2 sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản và khả năng thu hút các định chế tài chính lớn về khu vực.
Về thách thức, việc bổ sung thêm quy mô dân số lớn từ khu cao tầng này sẽ gia tăng áp lực giao thông đối ngoại lên hạ tầng chung. Do nằm gần các khu vực quân sự và các công trình biểu tượng (Việt Nam Quốc Tự), dự án chịu sự kiểm soát chặt chẽ về cao độ công trình, mật độ xây dựng và khoảng lùi để đảm bảo hài hòa cảnh quan đô thị.
Về tác động tới môi trường, mặt tích cực của quy hoạch, thuyết minh cho rằng là sự thay đổi ở cơ cấu sử dụng đất tại khu vực. Quy hoạch nâng cao kết nối giao thông, thúc đẩy phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại, giảm phụ thuộc vào đường bộ, đồng thời là cơ sở thúc đẩy để xây dựng các công trình công cộng như cây xanh – TDTT, công viên và các tiện ích xã hội khác.
Về tác động tiêu cực, thuyết minh nhận định hầu như không có tác động tiêu cực tới kinh tế – xã hội khi tiến hành lập quy hoạch. Việc xây dựng khu công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, phụ trợ, văn phòng có tác động nhỏ đến biến động giá cả đất đai xung quanh dự án.
Nguồn: Thuyết minh tổng hợp đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Kỳ Hòa, phường Hòa Hưng, TPHCM (tháng 9/2026).
|
Kỳ Hòa là một trong số ít những khu đất có mật độ xây dựng thấp và nhiều mảng xanh tại trung tâm quận 10 (cũ) hiện nay - Ảnh: Google map
|
Đề xuất giải pháp nguồn vốn đầu tư
Về hạng mục ưu tiên đầu tư, thuyết minh nêu việc lập kế hoạch khai thác và sử dụng đất, dự kiến đầu tư các công trình ưu tiên là cần thiết, tạo điều kiện thu hút đầu tư để thúc đẩy nhanh quá trình hoàn thiện dự án. Hạng mục ưu tiên là đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gồm đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước mặt và thoát nước thải.
Về hình thức đầu tư, dự án đầu tư kinh doanh theo Luật Đầu tư (đầu tư trực tiếp), và phương án chi tiết sẽ tiếp tục được nghiên cứu trong các bước tiếp theo. Nguồn vốn gồm vốn của nhà đầu tư dùng để đầu tư ban đầu trong thời gian xây dựng, cùng vốn vay và huy động hợp pháp khác.
Được biết, vào năm 2012, UBND quận 10 có quyết định điều chỉnh quy hoạch 1/500 dự án trung tâm tài chính Việt Nam Berjaya phường 12, quận 10 với diện tích hơn 8.1ha.
Tháng 5/2026, một tập đoàn bất động sản cập nhật chỉ tiêu quy hoạch đề xuất khu đất tại phường Hòa Hưng dự kiến là khu đất đối ứng dự án xây dựng đường vượt biển kết nối khu vực Cần Giờ và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), TPHCM.
Tháng 8/2026, Cục Tác chiến (Bộ Tổng Tham mưu) chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình tại khu Kỳ Hòa này tối đa 200m tính từ cốt đất tự nhiên khu vực xây dựng +4m so với mực nước biển trung bình.
Thu Minh
