Bất động sản công nghiệp Việt Nam làm gì để giữ vững vị thế trong chuyển động toàn cầu?
Dưới tác động của chính sách thuế quan, xu hướng dịch chuyển các dòng vốn, biến động địa chính trị, Việt Nam đang phải thích ứng, cập nhật liên tục các chính sách để có chiến lược chuyển đổi từ lợi thế chi phí sang xây dựng niềm tin dài hạn với các tập đoàn toàn cầu.
Tại sự kiện VIPF 2025 diễn ra chiều 29/10, với phiên thảo luận chủ đề “Giữ vững vị thế trong chuyển động toàn cầu”, các chuyên gia nhận định năng lực cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI của Việt Nam đứng thứ 3 trong khu vực ASEAN sau Singapore và Indonesia.
Bà Trần Thị Hải Yến - Giám đốc Trung tâm Xúc tiến Đầu tư phía Nam, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính nhận định: “Đối với các quốc gia ASEAN, Việt Nam vẫn là một trong những ngôi sao thu hút đầu tư FDI, khẳng định vị thế và sắp tới sẽ còn nâng cao nữa. Một trong những lý do chính đó là nền chính trị ổn định của Việt Nam. Thứ hai là chiến lược và chính sách của Chính phủ đi đúng với xu hướng phát triển để thu hút vốn FDI chất lượng cao. Các chính sách này bao gồm việc quy hoạch, phát triển các khu kinh tế, thương mại tự do, chính sách ưu đãi đặc biệt đối với những lĩnh vực như công nghệ cao, giúp Việt Nam có được năng lực cạnh tranh không chỉ ở khu vực mà còn sẽ nâng tầm hơn nữa”.
Ông Nguyễn Công Ái - Phó Tổng Giám đốc KPMG Việt Nam nhìn nhận cuộc đua này không chỉ diễn ra trong khối ASEAN, việc cạnh tranh sẽ rất lớn nếu Việt Nam không vượt qua được chính mình. Thách thức càng lớn hơn khi các quốc gia phát triển cũng đang có xu hướng thu hút đầu tư quay trở về nước sở tại.
Với chiến lược “Trung Quốc +1”, những năm qua Việt Nam đã chứng minh khả năng thích ứng. Ông Đinh Hoài Nam - Giám đốc Phát triển kinh doanh và Thương mại SLP Việt Nam, đơn vị chuyên cung cấp hệ thống nhà xưởng/nhà kho chất lượng cao chia sẻ về những biến động ban đầu không được lạc quan, không đoán trước được các rủi ro. Tuy nhiên, Việt Nam sau đó đã chủ động đàm phán và đưa các mức thuế đề xuất cụ thể, tạo niềm tin cho nhà đầu tư, khi đó khách hàng của doanh nghiệp ngay lập tức quay trở lại, đến nay đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên toàn bộ danh mục hơn 90%.
Ông Trương Gia Bảo - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng việc việc lấp đầy kho bãi này chỉ là một cái phản ứng ngắn hạn của việc thay đổi dài hạn. Ông nhấn mạnh: “Nền chính trị của Việt Nam cho đến cơ sở hạ tầng đang thay đổi lớn. Do đó, chúng ta đang đón đợt ngắn hạn trước và sẽ đón đợt dài hạn sắp tới”.
Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 diễn ra chiều 29/10 tại TPHCM.
|
Việt Nam trung lập trong chuỗi cung ứng mới
Việt Nam là nhân tố then chốt trong chiến lược "Trung Quốc +1", theo ông Hardy Diec - Giám đốc điều hành KCN Vietnam. Đồng thời với tốc độ cải cách hàng chính, cùng với tính trung lập và nền kinh tế mở với ý chí cải thiện, là những yếu tố quan trọng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia lớn.
“Đặc biệt, Việt Nam đã thể hiện sự nhạy bén chính sách khi tiên phong xử lý vấn đề thuế tối thiểu toàn cầu”, ông Hardy nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, sự dịch chuyển vốn đã có những tín hiệu rõ ràng từ các nhà đầu tư đa dạng hơn (không chỉ khối Hoa ngữ mà cả châu Âu, Mỹ). Ông Trương Gia Bảo thông tin rằng Intel đang đặt vấn đề với TPHCM để chuyển dịch một trong những trung tâm lớn nhất về phát triển chip từ Costa Rica qua.
Theo các chuyên gia, để phát triển, các quốc gia cần ba yếu tố: nguồn lực nhân lực, cơ sở hạ tầng và tài chính. Mặc dù Việt Nam đã định hướng phát triển hai trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM và Đà Nẵng, song các thách thức về hạ tầng và nguồn lực vẫn rất lớn.
Về chất lượng hạ tầng và năng lượng, ông Bảo cho rằng đây là vấn đề lớn nhất hiện nay. Nhu cầu của nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ dừng lại ở việc đủ điện mà còn là nguồn điện sạch.
Ông Trần Tấn Sỹ, Phó Tổng giám đốc - Tập đoàn KN Holdings chia sẻ đối với ngành công nghệ cao, không chỉ là đủ điện là quan trọng là năng lượng sạch để đạt được các mục tiêu phát thải bằng 0.
Với lợi thế lớn về năng lượng tái tạo và đang có những dự án năng lượng tái tạo lớn được phê duyệt, ông Sỹ tin tưởng rằng bài toán này hoàn toàn là có lời giải và Việt Nam đủ tiềm năng để thu hút các nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực khoa học công nghệ, đặc biệt là bán dẫn”.
Về nguồn nhân lực, đây là yêu cầu hàng đầu của các nhà đầu tư bán dẫn. Dù lo lắng về mục tiêu chiến lược quốc gia là 50,000 kỹ sư bán dẫn, các chuyên gia vẫn rất tự tin về tiềm năng của người Việt. Chuyên gia KPMG cho biết: “Các chuyên gia Mỹ đánh giá chất lượng của các kỹ sư Việt Nam được đánh giá tương đương với các kỹ sư R&D của Trung Quốc và trên cả Ấn Độ”.
Tuy nhiên, thách thức về sự ổn định lao động vẫn tồn tại. Ông Nam (SLP) chia sẻ một ví dụ thực tế, một khách hàng nhỏ khi tuyển 100 kỹ sư đã phải phỏng vấn tới 300 người, vì các tập đoàn lớn hơn như GoTek sẵn sàng trả lương cao hơn và tuyển dụng ngay lập tức, khiến các doanh nghiệp FDI quy mô nhỏ gặp khó khăn trong việc duy trì nguồn lao động ổn định.
Xét về mặt chi phí, Việt Nam tuy rẻ hơn mặt bằng tổng nhưng hiện phần lớn nguyên vật liệu được nhập từ Trung Quốc, tạo ra rủi ro về vận chuyển và không ổn định cho sản xuất.
Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng đây là cơ hội. Nhiều khách hàng FDI đang phản hồi rằng, trong dài hạn, họ sẽ cố gắng chuyển dịch cả phần thượng nguồn (upstream), tức là các lĩnh vực cung cấp nguyên vật liệu, sang Việt Nam để tự chủ sản xuất. Điều này tạo cơ hội cho Việt Nam phát triển bền vững hơn nếu có chính sách phù hợp cho công nghiệp phụ trợ.
Mặt khác, Việt Nam đang chuyển từ việc là một quốc gia "chi phí thấp" và mở cửa chào đón tất cả nhà đầu tư FDI, sang một giai đoạn mới để tập trung vào các lĩnh vực đặc biệt ưu tiên kêu gọi đầu tư, bao gồm: chất bán dẫn, kinh tế số và phát triển trung tâm tài chính.
Vai trò của kinh tế tư nhân và thoát bẫy thu nhập trung bình
Trong chiến lược mới, vai trò của kinh tế tư nhân Việt Nam cực kỳ quan trọng. Ông Bảo cho rằng tư nhân sẽ đóng góp vai trò thiết yếu trong việc đối ứng với doanh nghiệp quốc tế, không chỉ là cơ hội kinh tế mà còn là sự chuyển giao thực sự về công nghệ lõi, công nghệ cao và siêu cao. Định hướng mới về quy hoạch bất động sản công nghiệp (số lượng sản lượng dự kiến tăng gấp đôi giai đoạn 2025-2030) cho thấy vai trò của khu vực này ngày càng được khẳng định.
Bên cạnh đó, chuyển đổi xanh và phát triển khu công nghiệp thông minh là một xu hướng tất yếu, nhưng nó đi kèm với những thách thức về chi phí. Ông Sỹ chia sẻ chia sẻ, việc xây dựng theo tiêu chuẩn khu công nghiệp xanh có thể làm tăng chi phí hơn 10% và giảm tỷ lệ đất thương phẩm khoảng 3-5%. Tuy nhiên, đây là một yêu cầu bắt buộc. Các nhà đầu tư lớn đòi hỏi tiêu chuẩn sinh thái vì người tiêu dùng của họ ở thị trường Mỹ có xu hướng sử dụng sản phẩm thân thiện với môi trường và vì các thị trường như châu Âu có Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM).
Ông Sỹ kết luận: “Mặc dù chi phí chúng tôi bỏ ra nhiều hơn nhưng chúng tôi dễ dàng tiêu thụ sản phẩm hơn và sẽ bán với mức giá cao hơn, tôi nghĩ đây là đầu tư có lợi”.
Các doanh nghiệp kho vận như SLP cũng ghi nhận xu hướng này. Mặc dù không phải tất cả khách hàng đều quan tâm, số lượng khách hàng có yêu cầu về ESG đang tăng lên. Điều này tạo ra động lực thực tế, như việc SLP hỗ trợ xây dựng trạm sạc để khách hàng chuyển đổi xe tải công cộng sang xe điện. Chính phủ Việt Nam cũng đang chuẩn bị các biện pháp để tăng cường chuyển đổi số và xanh, ban hành bộ tiêu chí để các hội đồng quản trị phải đưa vào báo cáo thường niên.
Nhìn về giai đoạn 2026-2030, các chuyên gia đều nhận định sẽ có một sự dịch chuyển lớn về chất lượng của dòng vốn FDI. Trong đó trọng tâm là chuyển dịch từ việc thu hút khối lượng (volume) sang thu hút giá trị (value).
Ông Hardy nhấn mạnh Việt Nam phải đạt được các mục tiêu đã đề ra để tránh bị mắc kẹt trong bẫy thu nhập trung bình, nơi mà sự tăng lương không tương xứng với năng suất và doanh thu.
Thu Minh
