Bất động sản phía Nam: Chuyển mình từ đầu cơ sang đầu tư giá trị
Ngày 18/08, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
.jpg)
Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”
|
Chuyển mình từ đầu cơ sang đầu tư giá trị
Phát biểu tại Diễn đàn, Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026. Theo Phó Chủ tịch VCCI, giai đoạn đầu cơ lướt sóng đã dần khép lại, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư giá trị - nơi dòng tiền khai thác thực tế và tính pháp lý trở thành yếu tố quyết định. Thị trường chứng kiến sự phân hóa rõ nét thành hai nhóm: nhóm tài sản đầu cơ thiếu giá trị sử dụng và nhóm tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, minh bạch về pháp lý.
Đây chính là nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026 – 2031. Trong giai đoạn này, thước đo định giá cốt lõi của thị trường sẽ dựa trên năng lực kiến tạo dòng tiền ròng, sự minh bạch hóa thông qua công nghệ, tính thích ứng hạ tầng và các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng đánh giá, hành lang pháp lý minh bạch chưa từng có cũng đang được định hình. Sự đồng hành quyết liệt của Đảng, Nhà nước, Chính phủ và các bộ ngành thông qua việc tháo gỡ triệt để các "nút thắt" từ Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng như bộ ba dự thảo Luật sửa đổi (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) dự kiến thông qua vào tháng 10 tới sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản "cất cánh".
Tái cấu trúc
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc, trong đó một trong những yêu cầu lớn là điều chỉnh tình trạng lệch pha sản phẩm kéo dài. Nguồn cung cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở phù hợp khả năng chi trả còn thiếu.
Ông Châu chia sẻ, trong 7 tháng đầu năm 2026, TP HCM có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, bổ sung hơn 27,000 căn ra thị trường, cao hơn đáng kể mức bình quân khoảng 15,000 căn mỗi năm trước đó.
Việc nguồn hàng trở lại tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời khiến mức độ cạnh tranh giữa các dự án rõ hơn. Giá bán, pháp lý, tiến độ và khả năng khai thác thực tế ngày càng trở thành những yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền.
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản EXIMRS nhận định, người mua hiện khắt khe hơn với pháp lý, đồng thời quan tâm nhiều hơn tới khả năng sử dụng hoặc khai thác tài sản để tạo dòng tiền ổn định.
Điều này cũng buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Theo bà Tú, giá bán cần được xác lập tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, đi cùng các giải pháp tài chính giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua, thay vì dựa nhiều vào những chương trình khuyến mại nhưng không làm thay đổi đáng kể chi phí cuối cùng.
Không gian TP HCM mở rộng sau hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng tạo thêm dư địa lựa chọn. Khi ranh giới thị trường được mở rộng, dòng vốn có điều kiện phân bổ theo khả năng kết nối, mức giá và giá trị khai thác của từng khu vực thay vì chỉ bó hẹp trong địa giới hành chính trước đây.
Bên cạnh đó, cùng với sự cải thiện của nguồn cung, thị trường đang chuyển dần sang cạnh tranh bằng giá trị thực của sản phẩm. Đây cũng là lý do cơ cấu rổ hàng, mức giá và phương án tài chính ngày càng có vai trò lớn hơn đối với khả năng hấp thụ.
Theo ông Châu, nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà cho thuê là những phân khúc có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung chưa tương xứng. Thực tế tại một dự án nhà ở xã hội ở phường Đông Hưng Thuận cho thấy khoảng 750 căn được đưa ra với giá bán từ 19,5-19,9 triệu đồng/m2. Theo ông, mức giá này có được nhờ các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn.
Tuy nhiên, khả năng tạo ra nguồn cung đủ lớn vẫn là bài toán khó. Trường hợp dự án tại Lý Thường Kiệt nhận tới 15,000 hồ sơ cho vài trăm căn cũng cho thấy sức cầu ở nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả đang vượt khá xa lượng hàng hiện có.
Với nhà ở thương mại giá hợp lý, theo Chủ tịch HoREA, trọng tâm chính sách nên đặt vào việc rút ngắn thủ tục, giảm chi phí đầu vào và tạo điều kiện tiếp cận vốn, thay vì áp dụng giới hạn cứng về lợi nhuận. Khi chi phí phát triển dự án được kéo xuống, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa điều chỉnh giá bán.
Phương Châu
