Bất động sản trên đường hội nhập: Thách thức và giải pháp trong hút vốn đầu tư nước ngoài
Việt Nam đã thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đáng kể trong thời gian qua, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh cơ hội, việc huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài vẫn vướng phải nhiều rào cản pháp lý, minh bạch dòng tiền
Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 8/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt hơn 26 tỷ USD, tăng gần 27% so với cùng kỳ năm 2024, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm 21.5% tổng vốn, tương đương 2.4 tỷ USD.
FDI vào bất động sản công nghiệp tăng mạnh khi Việt Nam trở thành điểm đến thay thế chuỗi cung ứng quốc tế.
Dòng vốn này giúp không chỉ củng cố năng lực tài chính mà còn mang đến công nghệ phát triển dự án và mô hình quản trị quốc tế, góp phần chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, việc huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài vẫn vướng phải nhiều rào cản pháp lý, minh bạch dòng tiền.
Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản
Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó trọng tâm là Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023, cùng các nghị định hướng dẫn thi hành.
Điều 5 và Điều 6 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản nêu rõ điều kiện huy động vốn để thực hiện dự án: doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ an toàn tài chính, tổng dư nợ vay, dư nợ trái phiếu và vốn chủ sở hữu không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án.
Cùng với đó, Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2023 ghi nhận 7 hình thức huy động vốn hợp pháp trong phát triển nhà ở, trong đó bao gồm góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết giữa tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
Pháp luật đồng thời yêu cầu chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP). Các khoản vốn huy động này buộc phải sử dụng đúng mục đích để phát triển nhà ở và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác (Điểm b Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2023). Quy định nhằm đảm bảo minh bạch và kiểm soát chặt chẽ dòng vốn FDI trong hoạt động huy động vốn bất động sản.
Khó khăn, rủi ro trong huy động vốn
Mặc dù hệ thống pháp luật đã mở rộng cánh cửa cho dòng vốn ngoại, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với khó khăn nhất định.
Thứ nhất, thủ tục hành chính phức tạp. Việc phê duyệt chủ trương đầu tư và chấp thuận chủ đầu tư thường kéo dài nhiều tháng, đặc biệt là đối với dự án có yếu tố nước ngoài liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo Khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023 và Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quy định chỉ những dự án phát triển nhà ở theo dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp phép mới đủ điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân.
Tuy nhiên, trong thực tế, việc chậm hoàn tất thủ tục đã từng khiến nhiều doanh nghiệp lớn hoặc các dự án bất động sản tại các khu kinh tế ven biển bị đình trệ suốt nhiều năm, gây khó khăn nghiêm trọng trong cân đối dòng tiền và làm giảm sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn rót vốn.
Thứ hai, rào cản về chuyển đổi ngoại tệ và vốn quốc tế, nhà đầu tư nước ngoài khi huy động và chuyển vốn vào thị trường Việt Nam phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt về quản lý ngoại hối, mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp bằng ngoại tệ, quy định chuyển lợi nhuận ra nước ngoài và các thủ tục liên quan đến Ngân hàng Nhà nước.
Việc xác minh nguồn tiền, báo cáo luồng tiền có thể bị kéo dài, gây khó khăn cho những dự án cần giải ngân nhanh hoặc có ràng buộc thời gian với đối tác quốc tế. Nếu doanh nghiệp chậm thực hiện các thủ tục hồ sơ hoặc có vướng mắc về xác nhận vốn góp từ nước ngoài, tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Một số doanh nghiệp phản ánh thậm chí sau nhiều tháng, quy trình xác nhận vốn góp vẫn chưa hoàn thành, gây đình trệ hoạt động đầu tư, khiến đối tác nước ngoài dè dặt tái đầu tư tại Việt Nam.
Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài khi muốn triển khai dự án bất động sản cần đáp ứng thủ tục về cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở, đánh giá tác động môi trường. Quy trình này nếu thiếu liên thông giữa các cơ quan, hoặc thiếu tiêu chuẩn rõ ràng, có thể tăng nguy cơ chậm tiến độ, thậm chí bị hủy dự án nếu không đạt yêu cầu về môi trường hoặc phòng cháy chữa cháy. Chẳng hạn, nhiều dự án bất động sản lớn đã bị kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư vì chưa có cơ chế một cửa hiệu quả giữa các cơ quan xây dựng, tài nguyên môi trường và phòng cháy chữa cháy. Điều này tạo thêm áp lực tài chính, gián tiếp làm đội chi phí vốn cho chủ đầu tư.
Giải pháp đề xuất
Để quản lý hiệu quả hoạt động huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài. Trước hết, cần thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, quy trình cấp phép đầu tư và ứng dụng hệ thống một cửa liên thông với phần mềm quản lý hồ sơ điện tử nhằm giảm chồng chéo, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tăng minh bạch và hỗ trợ trực tiếp doanh nghiệp.
Ngoài ra, cần rà soát, đơn giản hóa các quy định liên quan đến đầu tư bất động sản có yếu tố nước ngoài, đồng thời ban hành hướng dẫn thống nhất từ trung ương đến địa phương, giảm thiểu yêu cầu giấy tờ trùng lập và xây dựng kênh đối thoại, phản ánh trực tiếp từ doanh nghiệp nhằm xử lý vướng mắc hoặc bất cập ngay từ cơ sở. Các bộ ngành cần thống nhất về quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bổ sung hướng dẫn chi tiết để giảm tranh chấp và rút ngắn thời gian xem xét hồ sơ, để giải quyết các vướng mắc về phê duyệt dự án, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xác nhận chủ đầu tư.
Đối với rào cản về chuyển đổi ngoại tệ và luồng chuyển vốn quốc tế, cần hoàn thiện cơ chế quản lý ngoại hối, ưu tiên số hóa toàn bộ quy trình quản lý ngoại hối, phối hợp thực tế giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các ngân hàng thương mại.
Việc minh bạch hóa quy trình kiểm tra nguồn vốn, đơn giản hóa thủ tục mở tài khoản đầu tư giúp nhà đầu tư nước ngoài thuận lợi hơn khi giải ngân, kiểm soát dòng tiền và thực hiện nghĩa vụ tài chính, góp phần nâng cao hiệu quả thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, nên tổ chức định kỳ hội thảo, tư vấn về chính sách ngoại hối cho doanh nghiệp FDI để phổ biến minh bạch thủ tục, giảm nguy cơ vướng mắc do thiếu hiểu biết quy chuẩn pháp lý.
Đối với khó khăn khi triển khai dự án liên quan đến cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế và môi trường, các địa phương cần chuẩn hóa, liên thông quy trình cấp phép, đồng thời phổ biến rõ ràng tiêu chuẩn về thiết kế cơ sở, đánh giá tác động môi trường và phòng cháy chữa cháy. Việc xây dựng hệ thống hướng dẫn trực tuyến, tổ chức các bộ phận hỗ trợ, hướng dẫn nhà đầu tư nước ngoài xử lý hồ sơ pháp lý và môi trường sẽ giảm bớt thời gian, chi phí về thủ tục hành chính, tăng tính chủ động cho doanh nghiệp, đảm bảo tiến độ triển khai dự án đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản.
Với những bước tiến lớn trong hoàn thiện hành lang pháp lý, góp phần đảm bảo huy động vốn đúng quy định, kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư. Dù vậy, vẫn cần tiếp tục hài hòa giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Đất đai để tạo nên hệ thống pháp luật đồng bộ, thúc đẩy huy động vốn hiệu quả, minh bạch và bền vững trong thị trường bất động sản.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
