Bị Thanh tra Chính phủ chỉ ra nhiều sai phạm về trái phiếu, Novaland nói gì?
Ngày 05/08/2025, Thanh tra Chính phủ đã ban hành Kết luận Thanh tra về việc chấp hành chính sách pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ và sử dụng nguồn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của 67 tổ chức phát hành, giai đoạn 01/01/2015 - 30/06/2023, trong đó có đề cập đến nhóm Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) và các công ty con.
Theo đó, nhóm Novaland và các công ty con có tổng cộng 18 đơn vị, gồm: Novaland, CTCP Đầu tư Địa ốc No Va, Công ty TNHH No Va Thảo Điền, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal, Công ty TNHH Nova Lucky Palace, CTCP Cao ốc Phương Đông, Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức, Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, CTCP Kinh doanh Bất động sản Thái Bình, CTCP Phát triển Đất Việt, Công ty TNHH Thành phố Aqua, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thuận Phát, CTCP Dịch vụ Đầu tư Lucky House, CTCP Đầu tư Phát triển Địa ốc Vạn Phát, CTCP Nova Final Solution, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Unity, Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley. Tổng giá trị phát hành trái phiếu của nhóm này ở mức gần 67,106 tỷ đồng.
Cụ thể, Thanh tra Chính phủ cho biết có 1 đơn vị là CTCP Đầu tư Địa ốc No Va không có BCTC hợp nhất năm 2019, chưa đúng quy định về điều kiện phát hành và hồ sơ phát hành TPDN.
Tiếp đó, có 9 đơn vị thực hiện chưa đúng quy định về hồ sơ phát hành, trong đó 2 đơn vị là Novaland và Công ty Unity có nội dung phương án phát hành thiếu thông tin, không cụ thể về chương trình/dự án theo quy định; 7 đơn vị (Tập đoàn No Va, Công ty Unity, Công ty TNHH Địa ốc Nova Saigon Royal, Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức, CTСР Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thuận Phát, CTCP Nova Final Solution và CTCP Đầu tư Địa ốc No Va) có nội dung bản công bố thông tin chưa đầy đủ hoặc không chính xác.
Về sử dụng và quản lý nguồn tiền từ phát hành TPDN, Thanh tra cho biết có 5/18 đơn vị thực hiện chưa đúng quy định trong sử dụng tiền TPDN với các mục đích nhận chuyển nhượng phần vốn điều lệ của các tổ chức, cá nhân tại doanh nghiệp khác, hợp tác đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản; tuy nhiên trong quá trình thực hiện có dấu hiệu sử dụng tiền từ phát hành TPDN sai mục đích với các hành vi tạo lập giao dịch, chuyển tiền TPDN qua nhiều tổ chức, cá nhân trung gian để cho một công ty khác sử dụng (CTCP Kinh doanh Nhà Nova); vi phạm có tính chất phức tạp, một số đơn vị tại thời điểm thanh tra chưa trả được nợ gốc, lãi TPDN, gây rủi ro cho các trái chủ.
Tổng số tiền TPDN từ các đơn vị thông qua tạo lập giao dịch và chuyển tiền qua các tổ chức, cá nhân đã được chuyển cho CTCP Kinh doanh Nhà Nova sử dụng khoảng 7,084 tỷ đồng trong thời gian từ khi phát hành đến tại thời điểm thanh tra. Do Nhà Nova không thuộc đối tượng thanh tra nên Thanh tra Chính phủ không kiểm tra, xác minh mục đích, bản chất các giao dịch. Dù vậy, Thanh tra Chính phủ chuyển thông tin vụ việc cho cơ quan chức năng xem xét, xử lý theo quy định pháp luật đối với Tập đoàn No va và 4 công ty thành viên nói trên.
Tiếp theo, có 6/18 đơn vị trong đó: 2 đơn vị sử dụng tiền TPDN tăng vốn góp vào các công ty con sau đó các công ty con sử dụng tiền TPDN để hợp đồng, hợp tác với các doanh nghiệp khác; 4 đơn vị sử dụng tiền TPDN để hợp đồng, hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, các đơn vị này đã uỷ quyền cho bên nhận hợp tác sử dụng tiền TPDN mà không thực hiện trách nhiệm quản lý nguồn tiền TPDN để bảo đảm tiền TPDN sử dụng đúng mục đích theo phương án phát hành. Kết quả tra soát dòng tiền cho thấy, các doanh nghiệp nhận hợp tác đã thực hiện chuyển tiền cho các tổ chức, cá nhân khác nhau không rõ mục đích.
Ngoài ra, có 1 đơn vị sử dụng nguồn tiền TPDN chưa đúng mục đích theo phương án phát hành.
Về công bố thông tin (CBTT), kết quả thanh tra cho thấy, có 17/18 đơn vị vi phạm quy định CBTT như không công bố thông tin đối với một số thông tin, tài liệu; CBTT không đúng thời hạn quy định; nội dung CBTT không đúng quy định; nội dung CBTT không đầy đủ...
Về nội dung có liên quan, (i) 2 đơn vị (Novaland và CTCP Nova Final Solution) có nợ quá hạn cả gốc và lãi TPDN, 4 đơn vị (Công ty TNHH No Va Thảo Điền, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal, Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, CTCP Kinh doanh Bất động sản Thái Bình) có nợ quá hạn đối với lãi TPDN, vi phạm quy định về trách nhiệm của tổ chức phát hành trong thanh toán gốc, lãi TPDN cho nhà đầu tư;
(ii) Novaland và các công ty gồm Công ty Gia Phú, Công ty Gia Đức phát hành TPDN để hợp tác kinh doanh, phát triển dự án bất động sản tuy nhiên, các dự án này chưa đủ điều kiện huy động vốn theo pháp luật về nhà ở hoặc chưa được mở bán theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, qua tài liệu, báo cáo về tài sản bảo đảm của một số đơn vị cho thấy Công ty Gia Đức, CTCP Chứng khoán BIDV đã thực hiện chưa đúng quy định đối với một số giao dịch bảo đảm là quyền sử dụng đất, cổ phiếu.
Doanh nghiệp liên quan đến Novaland cũng bị gọi tên
Ngoài các công ty con, Novaland còn có 20 công ty liên quan, bao gồm: СТCP Đầu tư Nova SQN, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Cát Liên Hoa, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Nova Song Giang, CTCP Đầu tư và Phát triển Residence, CTCP Đầu tư Summer Beach, CTCP Vũng Tàu Investment, Công ty TNHH Đầu tư và Bất động sản Diên Vĩ, CTCP Marina Mekong, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển Bất động sản SEASIDE HOMES, CTCP Bất động sản Greenwich, CTCP Fuji Nutri Food, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, CTCP Đầu tư và phát triển Bất động sản Bình An, CTCP Nova W Sand, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nova Tân Gia Phát, CTCP Nova Hotels & Resorts, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang, Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân, CTCP Dịch vụ thương mại và Đầu tư Horizon, CTCP Bất động sản BNP Global. Tổng giá trị phát hành của nhóm này là gần 27,351 tỷ đồng.
Theo đó, Thanh tra Chính phủ cho biết có 7 đơn vị chưa thực hiện đúng quy định về hồ sơ phát hành, trong đó: 6 đơn vị gồm CTCP Đầu tư Nova SQN, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes, CTCP Bất động sản GreenWich, Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Nice Star, Công ty TNHH Phát triển Bất Động sản An Khang, Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân có nội dung phương án phát hành còn thiếu, chưa cụ thể mục đích sử dụng vốn, thiếu các chỉ tiêu tài chính... theo quy định; đơn vị còn lại là CTCP Dịch vụ thương mại và Đầu tư Horizon có bản công bố thông tin trước phát hành TPDN không đầy đủ nội dung theo quy định.
Về sử dụng và quản lý vốn, có 4/20 đơn vị vi phạm trong việc sử dụng tiền TPDN có dấu hiệu sai mục đích, trong đó: (i) 2 đơn vị gồm Công ty Green Wich và CTCP BNP sử dụng tiền TPDN để đặt cọc, hợp đồng, hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp khác trong đầu tư và phát triển dự án bất động sản trong khi các dự án này chưa đảm bảo tính pháp lý theo quy định. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhận hợp tác sau khi nhận tiền TPDN đã sử dụng để thanh toán nhiều giao dịch với các tổ chức, cá nhân không rõ mục đích, với số tiền lớn, trong thời gian dài; có dấu hiệu sai mục đích theo cam kết tại hợp đồng, có khoản tiền TPDN sau khi chuyển thanh toán cho công ty trung gian thì bị ngân hàng khác thu nợ; đến thời điểm thanh tra, 2 đơn vị nói trên chưa trả được cả khoản nợ gốc, lãi đến hạn gây rủi ro cho trái chủ; СТCP BNP còn bán hết tài sản bảo đảm nhưng không trả hết nợ, vẫn còn số dư lớn, trước mắt không thể khắc phục.
(ii) Công ty Cát Liên Hoa sử dụng tiền TPDN để nhận chuyển nhượng vốn góp của các cá nhân tại doanh nghiệp khác, tuy nhiên phần vốn góp này đã bị các cá nhân rút ra bằng thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng có dấu hiệu vi phạm pháp luật.
(iii) Công Residence sử dụng tiền TPDN để thanh toán đặt cọc mua bất động sản tại dự án NovaWorld Phan Thiết với Công ty CTCP Kinh doanh Nhà Nova; tuy nhiên, dự án này chưa được cấp có thẩm quyền mở bán; sau khi nhận tiền TPDN, CTCP Kinh doanh Nhà Nova đã sử dụng và chuyển cho nhiều tổ chức, cá nhân khác nhau.
Mặt khác, có 11/20 đơn vị sử dụng tiền TPDN để thanh toán hợp đồng, hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp khác. Tuy nhiên, các đơn vị này đã uỷ quyền cho bên nhận hợp tác sử dụng tiền TPDN mà không thực hiện trách nhiệm quản lý nguồn tiền TPDN để bảo đảm tiền TPDN sử dụng đúng mục đích theo phương án phát hành. Kết quả tra soát dòng tiền cho thấy, các doanh nghiệp nhận hợp tác đã thực hiện chuyển tiền cho các tổ chức, cá nhân khác nhau không rõ mục đích.
Có 1 đơn vị là Công ty Bình An sử dụng tiền TPDN không đúng với mục đích tại phương án phát hành.
Về CBTT, có 17/20 đơn vị thực hiện chưa đúng quy định về CBTT như không công bố thông tin đối với một số thông tin, tài liệu; CBTT không đúng thời hạn quy định; nội dung CBTT không chính xác, đúng quy định; nội dung CBTT không đầy đủ...
Về nội dung có liên quan, (i) Có 5 đơn vị gồm Công ty GreenWich, Công ty BNP, Công ty Cát Liên Hoa và CTCP Đầu tư Summer Beach và CTCP Marina Mekong vi phạm về trách nhiệm thanh toán gốc, lãi TPDN;
(ii) Công ty Green Wich phát hành và sử dụng tiền TPDN để hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp khác đầu tư, xây dựng phát triển dự án bất động sản chưa đúng quy định pháp luật về nhà ở do dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn; Công ty Residence phát hành và sử dụng tiền TPDN để mua sản phẩm bất động sản dự án trong khi dự án Nova World Phan Thiết chưa có đủ điều kiện pháp lý để được bán theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, CTCP Green Wich chưa thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tài sản bảo đảm bổ sung cho việc thanh toán gốc lãi TPDN.
Thanh tra Chính phủ cho biết sẽ cung cấp thông tin về những vi phạm, khuyết điểm của Novaland cùng các công ty con và công ty liên quan để Bộ Công an xem xét và xử lý.
Phản hồi từ Novaland
Về kết luận của Thanh tra Chính phủ, Novaland cho biết các gói trái phiếu bị thanh tra được phát hành trong thời gian từ ngày 01/02/2015-30/06/2023, tổng dư nợ tại thời điểm 30/06/2023 là 34,878 tỷ đồng. Tuy nhiên sau quá trình tái cấu trúc 2024–2025, hiện phần lớn các gói trái phiếu này đã được Novaland tất toán toàn bộ nợ gốc, lãi; và chỉ còn một vài gói còn tồn đọng dư nợ. Tổng dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ tính đến 30/09/2025 là 19,559 tỷ đồng. Như vậy, Novaland đã tất toán được 15,319 tỷ đồng (chiếm gần 44% tổng dư nợ tại 30/06/2023).
Đối với 24 gói trái phiếu Thanh tra Chính phủ đã có kiến nghị chuyển thông tin đến các cơ quan chức năng, Novaland đã thanh toán và tất toán 15 gói trái phiếu với tổng giá trị ban đầu 7,000 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 57.7% tổng dư nợ ban đầu); cơ bản hoàn tất cơ cấu và gia hạn được 1 gói trái phiếu với tổng trị giá ban đầu 250 tỷ đồng; duy trì thanh toán đúng hạn 7 gói trái phiếu từ nguồn doanh thu hợp pháp của các dự án. Đối với 1 gói trái phiếu quá hạn còn lại (chiếm tỷ lệ 8.2% tổng dư nợ ban đầu), Novaland cũng đã tiến hành thanh toán gốc và lãi cho các trái chủ để giảm dư nợ từ 1,000 tỷ đồng xuống còn 833 tỷ đồng và đang tiếp tục xử lý bằng nhiều giải pháp được các trái chủ đồng thuận.
Về nội dung trong Kết luận Thanh tra liên quan đến việc công bố thông tin phát hành các gói trái phiếu, Công ty cho biết do một số sự kiện khách quan, bất khả kháng mà Công ty không kiểm soát được, đặc biệt trong giai đoạn giãn cách xã hội do đại dịch COVID-19, nên quá trình thực hiện công bố thông tin trái phiếu đã xảy ra thiếu sót một số thông tin không trọng yếu và có sự chậm trễ. Tuy nhiên, Novaland đã nhanh chóng thực hiện việc công bố thông tin đầy đủ sau khi khắc phục được các nguyên nhân khách quan.
Về các nội dung liên quan đến trách nhiệm quản lý nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp, Novaland cho biết đã sử dụng nguồn tiền từ phát hành trái phiếu theo đúng mục đích phát hành và phương án phát hành được phê duyệt. Công ty cũng đã chuyển giao đầy đủ vốn từ phát hành trái phiếu cho đúng bên nhận vốn góp đã được xác định tại phương án phát hành trái phiếu và thực hiện trách nhiệm quản lý vốn theo đúng quy định của pháp luật về trái phiếu.
Liên quan đến dấu hiệu sử dụng nguồn vốn phát hành để mua phần vốn góp mà vốn góp của bên bán không phải là vốn góp thực chất như Kết luận Thanh tra có đề cập, Novaland khẳng định không liên quan đến các giao dịch trước đó của người bán, tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần (sau đây gọi chung là vốn góp), bên bán đã cam kết với Novaland về tính hợp pháp của vốn góp chuyển nhượng và bên bán là bên được ghi nhận là cổ đông/thành viên sở hữu phần vốn góp chuyển nhượng tại Công ty phát hành cổ phần/phần vốn góp. Đồng thời, bên bán chịu trách nhiệm đảm bảo phần vốn góp này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu, định đoạt duy nhất và hợp pháp. Ngoài ra, với các vấn đề liên quan đến tài sản đảm bảo cho các gói trái phiếu, Novaland cam kết thực hiện đúng quy định của pháp luật cũng như tuân thủ các thỏa thuận với các trái chủ.
Doanh nghiệp cho biết đã gửi các văn bản giải trình đến Thanh tra Chính phủ, để cơ quan chức năng có cơ sở xem xét lại Kết luận Thanh tra, đồng thời cập nhật thông tin về dư nợ và phương án thanh toán cụ thể đối với các gói trái phiếu còn tồn đọng dư nợ tại thời điểm hiện nay.
Hà Lễ
