Căn hộ hạng sang “bùng nổ” quý cuối 2025, giá tiếp tục leo thang tại Hà Nội và TPHCM
Báo cáo thị trường nhà ở quý 4/2025 của JLL Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ cao cấp trở thành tâm điểm khi Hà Nội ghi nhận 5,000 căn hấp thụ, còn TPHCM lượng giao dịch tăng hơn 30% so với quý trước, với giá bán tiếp tục neo ở vùng cao. Dòng tiền tiếp tục tìm đến những dự án pháp lý minh bạch, khả năng sinh lời rõ ràng.
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến sự áp đảo của phân khúc cao (gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang) với khoảng 5,000 căn được hấp thụ.
Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu vực phía Bắc và Đông thành phố, nơi các chủ đầu tư tung ra chính sách thanh toán kéo dài cùng giỏ sản phẩm đa dạng, đủ sức hấp dẫn cả người mua để ở lẫn giới đầu tư.
Nguồn cung mới cũng tăng mạnh trong quý 4/2025 với gần 5,700 căn được giới thiệu ra thị trường, đưa tổng nguồn cung cả năm lên gần 9,400 căn.
Sự sôi động này đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức 4,300 USD/m2, tăng gần 38% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện hàng loạt dự án được định vị ở hạng sang với giá phổ biến từ 5,000-6,500 USD/m2.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng gần 19%, đạt 3,520 USD/m2, đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.
Diễn biến tương tự xuất hiện tại TPHCM. Trong quý 4/2025, thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận khoảng 1,736 giao dịch thành công, tăng 33% so với quý 3/2025. Phần lớn giao dịch đến từ phân khúc sang trọng, với mức giá dao động 120-150 triệu đồng/m2.
Nguồn cung căn hộ phân khúc cao trong quý 4 đạt 1,826 căn, tăng 47% so với quý trước. Người mua tiếp tục ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại cao và tính thanh khoản tốt.
Giá bán sơ cấp đạt 5,099 USD/m2, tăng gần 2% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp tăng gần 9%, lên 3,995 USD/m2.
Nhà liền thổ Hà Nội hạ nhiệt tạm thời
Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại trong quý cuối năm, ghi nhận 426 căn được giao dịch, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4,400 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế, với chỉ 225 căn mở bán trong quý, cùng lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.
Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8,000 USD/m2 gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.
Giá bán sơ cấp trung bình giảm nhẹ xuống 9,700 USD/m2 đất, thấp hơn gần 7% so với cùng kỳ, chủ yếu do các dự án mới nằm xa trung tâm với mức giá cạnh tranh hơn.
Dù vậy, niềm tin thị trường vẫn được duy trì ở phân khúc shophouse trong các khu đô thị lớn, nơi giá bán duy trì ở mức rất cao từ 10,000-17,000 USD/m2 đất. Thị trường thứ cấp tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực khi giá tăng gần 19% so với cùng kỳ, đạt 8,700 USD/m2.
Tại TPHCM, nhà liền thổ lại chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ. Quý 4/2025 ghi nhận hơn 2,000 căn được hấp thụ, mức cao nhất kể từ năm 2022. Động lực chính đến từ lượng giao dịch sơ cấp lớn tại dự án Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ, nhờ chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng đã giúp giảm áp lực dòng tiền, qua đó thu hút nhóm nhà đầu tư có quy mô vốn nhỏ hơn, với kỳ vọng hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trong tương lai.
Nguồn cung toàn thị trường tăng vọt lên 3,387 căn trong quý 4, chủ yếu đến từ hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc của dự án Vinhomes Green Paradise, bên cạnh dự án Gladia by the Water.
Mức giá sơ cấp bình quân của nhà liền thổ tại TPHCM ghi nhận 8,033 USD/m2 đất, giảm mạnh gần 53% so với cùng kỳ. Sự sụt giảm này chủ yếu xuất phát từ việc rổ hàng của Vinhomes Green Paradise có mức giá cạnh tranh, kéo mặt bằng giá chung xuống so với giai đoạn trước vốn chỉ ghi nhận các sản phẩm cao cấp đắt đỏ. Trên thị trường thứ cấp, giá bán vẫn tăng gần 9%, đạt 6,786 USD/m2 đất.
Cả 2 phân khúc tiếp tục sôi động năm 2026
Nhìn về năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều có triển vọng sôi động.
Tại Hà Nội, nhiều dự án mới từ cao cấp đến sang trọng dự kiến sẽ ra mắt tại Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy. Mặt bằng giá sơ cấp đã tăng liên tục trong năm 2025 đang tạo nền tảng cho các dự án mới có định vị cao hơn, phổ biến trên 5,000 USD/m2, thậm chí bất động sản hàng hiệu có thể vượt 6,500 USD/m2.
Cùng với đó, nguồn cung nhà liền thổ được dự báo sẽ phục hồi rõ rệt, đặc biệt tại các khu đất xa trung tâm nhưng gắn với các trục hạ tầng tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh quy hoạch những công trình trọng điểm như đại lộ Tây Thăng Long, hay khu đô thị thể thao Olympic sẽ góp phần phục hồi các quỹ đất đã trầm lắng trong thời gian dài, tạo đà cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh.
Đối với TPHCM, JLL dự báo thị trường có thể đón nhận khoảng 7,500 – 8,000 căn hộ phân khúc cao và 4,500 căn nhà liền thổ trong năm 2026.
Song song đó, tiến độ pháp lý được cải thiện cùng sự hoàn thiện dần của các dự án hạ tầng lớn như vành đai 3, vành đai 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ trở thành bệ đỡ quan trọng. Những yếu tố này không chỉ thúc đẩy các dự án hiện hữu mà còn mở đường cho loạt dự án mới, giúp thị trường bất động sản TPHCM bước vào giai đoạn phát triển rõ nét và bền vững hơn.
Thanh Tú
