Chuyên gia: Giá đất nền khó giảm dù thanh khoản chậm, chung cư có thể tăng nhẹ trong quý 2
Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng giá đất nền khó giảm do chi phí đầu vào tăng cao và tâm lý nắm giữ dài hạn của nhà đầu tư, trong khi phân khúc chung cư vẫn còn dư địa tăng giá nhờ nhu cầu ở thực ổn định và nguồn cung tập trung tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.
Tại sự kiện toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2026 của Batdongsan.com.vn, ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản đang nhận được lực hỗ trợ từ quy hoạch và đầu tư công, được triển khai đồng bộ tại cả Hà Nội và TPHCM.
Tại Hà Nội, quy hoạch định hướng phát triển theo 9 trục không gian hành lang, mở rộng đô thị ra các vệ tinh ở cả 4 hướng Đông – Tây – Nam – Bắc thay vì chỉ tập trung vào khu vực nội đô. Song song đó, các dự án vành đai 3.5, vành đai 4 cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng đang được thúc đẩy nhằm hoàn thiện mạng lưới giao thông khung cho Thủ đô.
Trong khi đó, khu vực TPHCM ưu tiên nâng cấp hạ tầng liên kết vùng để kết nối ba cực tăng trưởng gồm công nghiệp, tài chính và logistics. Các dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu cùng đường vành đai 3, 4 được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn bộ cấu trúc giao thông khu vực Nam Bộ trong những năm tới.
Ngoài ra, nhiều công trình trọng điểm quốc gia như sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026, hay tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam dự kiến khởi công vào quý 4/2026 tiếp tục củng cố kỳ vọng cho thị trường.
Bên cạnh hạ tầng, môi trường pháp lý cũng đang chuyển biến theo hướng thuận lợi hơn, việc áp dụng bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ pháp lý cho dự án và giảm chi phí chuyển đổi đất sẽ góp phần cải thiện nguồn cung, nâng cao tính minh bạch của thị trường. “Các chính sách hiện nay không chỉ nhằm phục hồi thị trường, mà đang định hình lại cấu trúc ngành bất động sản theo hướng bền vững hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực”, ông Cảnh nhận định.
Tuy nhiên, lực cản vẫn hiện hữu khi mặt bằng lãi suất chưa thực sự ổn định. Trong quý 1/2026, lãi suất huy động tăng lên khoảng 5.9-6.5%, có thời điểm chạm ngưỡng 8-9%, khiến tâm lý người mua thận trọng hơn. Dù vậy, tín hiệu điều hành gần đây cho thấy xu hướng hạ nhiệt bước đầu khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất 0.5-1%.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tham gia vẫn dè dặt trước biến động vĩ mô, nhưng 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Trong nhóm này, 64% ưu tiên tài sản có thể ở ngay hoặc tạo dòng tiền tức thì, trong khi 25% quan tâm đến các sản phẩm có giá hợp lý hơn. Ở góc độ sản phẩm, chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt cả về mức độ quan tâm lẫn kỳ vọng tăng trưởng trong 6 tháng tới.
“Dữ liệu lịch sử cho thấy khi lãi suất huy động giảm thường kéo theo mức độ quan tâm đến bất động sản gia tăng, qua đó hỗ trợ thanh khoản thị trường. Nếu xu hướng hạ lãi suất tiếp diễn và căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông sớm hạ nhiệt, thị trường sẽ trở lại rất nhanh. Trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư vẫn giao dịch nhưng với tâm thế chọn lọc hơn, ưu tiên các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ngay” ông Cảnh nói.
Chung cư tiếp tục dẫn dắt
Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dù nhu cầu toàn thị trường đã cải thiện sau Tết, dòng tiền đang tập trung rõ rệt vào những phân khúc có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động kinh tế, trong đó nổi bật là chung cư.
Quý 1/2026, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TPHCM cũ tăng 4% và TPHCM mới tăng 1% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn chưa lấy lại mức quan tâm ghi nhận vào tháng 12/2025.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 tăng 4-7% so với tháng 12/2025, vượt trội so với phần lớn loại hình khác.
Lượng quan tâm tập trung vào chung cư. Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu thực. Theo khảo sát quý 1/2026, có tới 67% người mua chung cư nhằm mục đích để ở, 30% mua đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Trong khi trước đây, tỷ lệ nhà đầu tư ngắn hạn từng lên tới 30-40%.
Dù thị trường vẫn đối mặt với áp lực lãi suất và biến động vĩ mô, giá bán căn hộ tiếp tục duy trì ổn định khi tăng nhẹ 1.5-2.4% theo quý. Tại quý 1/2026, giá rao bán chung cư trung bình tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2, còn TPHCM cũ 69 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý khác là sự hình thành rõ nét của mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD), khi các dự án mới ngày càng tập trung dọc các trục giao thông lớn thay vì phát triển dàn trải. Điều này cho thấy bất động sản đang dịch chuyển theo tốc độ phát triển hạ tầng, nơi khả năng kết nối trở thành yếu tố then chốt quyết định giá trị tài sản dài hạn.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự thay đổi trong hành vi tìm kiếm tại hai đô thị lớn. Tại TPHCM, người mua đang mở rộng ra các khu vực vùng ven nội thành như Thủ Đức, quận 12, Bình Tân, Nhà Bè cũ và các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An. Tỷ trọng quan tâm đến khu vực quanh vành đai 3 và vành đai 3 mở rộng tăng từ 39% năm 2023 lên 46% vào quý 1/2026.
Ngược lại, tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm căn hộ trong nội đô đang dần dịch chuyển ra ngoài thành phố. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội giảm từ 91% năm 2023 xuống còn 76% vào quý 1/2026, trong khi sự quan tâm tới các địa phương lân cận miền Bắc và miền Trung tăng lên đáng kể. Hưng Yên, Hải Phòng, Đà Nẵng và Khánh Hòa đang là những điểm đến nổi bật của dòng tiền từ nhà đầu tư thủ đô.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn
|
Đất nền phân hóa mạnh, nhạy cảm với vĩ mô
Khác với chung cư, đất nền cho thấy mức độ nhạy cảm lớn hơn với các yếu tố vĩ mô. Theo bà Ánh, chỉ trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, sáp nhập địa giới hay thay đổi chính sách, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh. Nhưng ở chiều ngược lại, khi xuất hiện áp lực lãi suất, thay đổi thuế hay biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm nhanh tương ứng.
Trong quý 1/2026, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm trước. TPHCM cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.
Dù thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá đất nền lại không giảm đáng kể. Trong 3 năm qua, giá chủ yếu đi ngang thay vì điều chỉnh mạnh, cho thấy người bán vẫn duy trì kỳ vọng cao trong khi người mua ngày càng chọn lọc hơn.
Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình trong quý 1/2026 đạt 81 triệu đồng/m2, giảm nhẹ so với 82 triệu đồng/m2 của quý 4/2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Tại TPHCM cũ, giá đi ngang 68 triệu đồng/m2, cao hơn mức 63 triệu đồng/m2 cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, sự phân hóa theo vùng miền ngày càng rõ rệt. Nếu miền Bắc và miền Nam đồng loạt suy giảm mức độ quan tâm, miền Trung lại nổi lên là điểm sáng khi nhiều địa phương ghi nhận nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng 10-28%.
Theo bà Ánh, thị trường hiện chia thành hai nhóm, một bên “đất sống” là các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư hiện hữu hoặc nằm gần khu công nghiệp, trung tâm kinh tế, nơi giá vẫn tăng hoặc giữ vững nhờ khả năng khai thác thực tế. Phần còn lại là những khu vực thiếu tiện ích, hạ tầng yếu, đối mặt rủi ro thanh khoản lớn hơn.
Giá đất nền khó giảm
Lý giải việc giá đất nền khó giảm dù thanh khoản chậm, bà Ánh cho rằng nguyên nhân đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn.
Việc bảng giá đất mới tiệm cận thị trường, chi phí thuế tăng và giá xây dựng leo thang khiến chủ đầu tư không còn nhiều dư địa để giảm giá như giai đoạn trước. Đồng thời, trong bối cảnh vàng và chứng khoán biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn xem đất nền là tài sản phòng thủ dài hạn, sẵn sàng nắm giữ 3-5 năm hoặc lâu hơn.
Không chỉ đất nền, phân khúc nhà riêng cũng đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai đầu tàu kinh tế.
Trong quý 1/2026, mức độ quan tâm nhà riêng tại TPHCM cũ tăng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn thấp hơn 22% so với cùng kỳ. Theo Batdongsan.com.vn, nguyên nhân chủ yếu đến từ chênh lệch về mặt bằng giá: nếu nhà riêng tại Hà Nội tiếp tục leo thang trong suốt một năm qua, thì TPHCM đã bắt đầu xuất hiện điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng mạnh năm 2025.
Điều này cho thấy yếu tố giá đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quyết định mua nhà. Khi mặt bằng giá vượt quá khả năng hấp thụ, ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng cũng khó duy trì đà phục hồi.
Giá chung cư sẽ tăng nhẹ
Nhận định về quý 2/2026, bà Ánh cho biết chung cư tại TPHCM nhiều khả năng vẫn duy trì tăng giá nhẹ dù các thông tin chính sách không còn tích cực như cuối năm 2025.
Nguồn cung hiện khá dồi dào tại các khu vực cận trung tâm và dọc Quốc lộ 13. Tuy nhiên, áp lực chi phí đầu vào gia tăng cùng xu hướng phát triển TOD sẽ tiếp tục đẩy giá sơ cấp đi lên.
Với nhà riêng, thị trường dự kiến phân hóa mạnh hơn. Một số khu vực như quận 5, quận 8, Tân Bình cũ và các vùng ven đang có mức độ quan tâm tốt, còn tiềm năng tăng giá. Trong khi đó, phần lớn khu vực khác có thể đi ngang.
Thanh Tú
