Chuyên gia JLL: Việt Nam đang chuyển mình từ thâm dụng lao động sang thâm dụng vốn
Thị trường bất động sản công nghiệp toàn cầu thường trải qua ba giai đoạn: thâm dụng lao động, thâm dụng vốn, nghiên cứu & phát triển. Việt Nam hiện đang chuyển dịch khỏi giai đoạn thâm dụng lao động và bắt đầu bước sang giai đoạn thâm dụng vốn.
Tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2025 (VIPF 2025) diễn ra chiều 29/10, bà Trang Lê - Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam đưa ra bức tranh tổng quan về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, những xu hướng toàn cầu đang định hình lại lĩnh vực này.
Bà Trang Lê chia sẻ tại VIPF 2025. Ảnh: TM
|
Việt Nam lọt “tầm ngắm” của các ngành sản xuất thế hệ mới
Theo bà Trang Lê, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến quan trọng trong dòng vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất tại khu vực Đông Nam Á, Ấn Độ và Trung Quốc. Cách đây 15 năm, Việt Nam chỉ chiếm hơn 5% tổng lượng vốn FDI đổ vào khu vực này. Tuy nhiên, đến năm 2024, con số đã tăng lên khoảng 18%, nhờ những nỗ lực từ cả khu vực công và tư nhân.
Trong khi đó, dòng vốn FDI vào Trung Quốc có xu hướng giảm dần, phản ánh rõ nét sự chuyển dịch dòng vốn sản xuất ra khỏi Trung Quốc, Việt Nam đang là bên hưởng lợi rõ rệt.
Bà Trang cho biết, chỉ trong 5-7 năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp Việt Nam đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư trong và ngoài nước, với hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu Việt Nam có đủ nhu cầu để lấp đầy toàn bộ quỹ đất công nghiệp hiện có hay không.
Theo bà, quy mô sản xuất của Việt Nam vẫn còn rất nhỏ so với 6 nền kinh tế sản xuất lớn nhất thế giới. Điều này có nghĩa chỉ cần một phần rất nhỏ sự dịch chuyển từ các trung tâm sản xuất lớn sang Việt Nam cũng dễ dàng lấp đầy nhanh chóng nguồn cung công nghiệp trong nước, với điều kiện Việt Nam duy trì được lợi thế cạnh tranh và chất lượng sản phẩm, dịch vụ.
|
Dòng vốn FDI vào Trung Quốc giảm mạnh, trong khi các nước Đông Nam Á ghi nhận tăng trưởng rõ rệt, phản ánh làn sóng dịch chuyển đầu tư sản xuất vào các thị trường mới nổi
 |
Nguồn: JLL
|
Kết quả nghiên cứu mới nhất của JLL cho thấy châu Á – Thái Bình Dương đang trở thành trung tâm phát triển của bốn ngành sản xuất thế hệ mới gồm: bán dẫn, ô tô, dược – sinh học và thiết bị năng lượng tái tạo.
Việt Nam hiện nằm trong danh sách ba trên bốn nhóm ngành được các nhà sản xuất cân nhắc mở rộng đầu tư, bao gồm bán dẫn, ô tô và năng lượng tái tạo, một tín hiệu tích cực cho khả năng thu hút FDI của Việt Nam trong giai đoạn tới.
Cùng với các ngành truyền thống như linh kiện điện tử và máy tính, Việt Nam đang tiếp tục mở rộng vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, bà Trang cũng lưu ý rằng các vấn đề về thuế quan trong năm nay đã ảnh hưởng nhất định đến nhóm ngành sản xuất chủ lực. Dù vậy, Việt Nam vẫn thể hiện sự chủ động trong đàm phán với Mỹ nhằm duy trì mức thuế thuận lợi, cho thấy cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc đồng hành cùng doanh nghiệp.
Số liệu 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy xuất khẩu sang Mỹ gần đạt bằng cả năm 2024, duy trì tỷ trọng ổn định. Bà Trang đánh giá, dù bối cảnh kinh tế toàn cầu khó khăn, Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan như: GDP 9 tháng tăng 7.85%, mức cao thứ hai trong 15 năm, trong khi FDI giải ngân đạt mức cao nhất trong 5 năm.
Theo chuyên gia JLL, Việt Nam hiện có ba khu vực trọng điểm thu hút vốn đầu tư công nghiệp, gồm miền Nam, miền Bắc và miền Trung. Miền Nam là khu vực phát triển sớm nhất, dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi; tiếp theo là miền Bắc và miền Trung.
Nếu như miền Nam tập trung các ngành thâm dụng lao động, thì miền Bắc đang đón làn sóng đầu tư mới trong lĩnh vực linh kiện điện tử và công nghệ cao, nhờ lợi thế gần Trung Quốc.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia nhập mạnh mẽ của khu vực tư nhân trong phát triển bất động sản công nghiệp. Các chủ đầu tư tư nhân đang đưa ra sản phẩm linh hoạt hơn, dịch vụ hỗ trợ tốt hơn, đồng thời tích cực xúc tiến đầu tư quốc tế, giúp Việt Nam được nhắc đến nhiều hơn trên bản đồ các điểm đến sản xuất tiềm năng.
Việt Nam đang chuyển mình từ thâm dụng lao động sang thâm dụng vốn
Theo bà Trang, thị trường bất động sản công nghiệp toàn cầu thường trải qua ba giai đoạn: thâm dụng lao động, thâm dụng vốn, nghiên cứu & phát triển (R&D). Việt Nam hiện đang chuyển dịch khỏi giai đoạn thâm dụng lao động và bắt đầu bước sang giai đoạn thâm dụng vốn.
Đơn cử như Trung Quốc, mất khoảng 20 năm để hoàn tất quá trình chuyển đổi này, trở thành quốc gia sản xuất có giá trị gia tăng cao và thu hút FDI chất lượng. Việt Nam cũng cần đi nhanh hơn nếu muốn bứt phá.
Để làm được điều đó, bà Trang cho rằng Việt Nam phải tăng tốc nội địa hóa chuỗi cung ứng, thúc đẩy sự tham gia của doanh nghiệp trong nước, đồng thời nâng cao năng suất lao động, yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh khi thu hút các nhà sản xuất có giá trị cao.
Bên cạnh đó, bà Trang nhấn mạnh, chỉ trong 3 năm qua, nhận thức của nhà đầu tư về bền vững và phát triển thông minh đã chuyển dịch rất nhanh. Nếu trước đây, yếu tố “xanh” chỉ là lựa chọn, thì nay đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc.
Các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu có cam kết phát thải ròng bằng 0 chỉ có thể hoạt động trong các dự án bất động sản xanh, buộc chủ đầu tư tại Việt Nam phải theo kịp tiêu chuẩn này.
“Câu chuyện bền vững và thông minh không còn là có nên hay không, mà là phải làm”, bà Trang nói. “Yếu tố thông minh, tức ứng dụng công nghệ, quản trị hiệu quả, đang song hành với phát triển xanh, nhằm nâng cao hiệu suất và tối ưu hóa chi phí đầu tư”.
Việt Nam đứng thứ tư về mức độ hấp dẫn đầu tư
Theo bộ tiêu chí đánh giá của JLL, khi so sánh các quốc gia trong khu vực theo hai nhóm yếu tố gồm tài chính (chi phí đất, lao động, điện nước…) và phi tài chính (hạ tầng, môi trường đầu tư, thủ tục hành chính, minh bạch thông tin…), Việt Nam đứng thứ tư, sau Ấn Độ, Thái Lan và Malaysia.
Việt Nam vẫn có lợi thế về chi phí cạnh tranh, nhưng giá đất và chi phí lao động đã tăng mạnh trong 5-10 năm qua, khiến lợi thế này dần thu hẹp. Do đó, Việt Nam cần nâng cao chất lượng các yếu tố phi tài chính từ môi trường đầu tư, thủ tục hành chính đến hạ tầng logistics để duy trì sức hấp dẫn.
|
Lợi thế so sánh Việt Nam về yếu tố tài chính
 |
Nguồn: JLL
|
|
Lợi thế phi tài chính
Nguồn: JLL
|
“Giá bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn, phản ánh chất lượng sản phẩm và dịch vụ cải thiện. Tuy nhiên, để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, chúng ta cần song hành phát triển cả những giá trị vô hình: dịch vụ, năng suất, chất lượng lao động. Đây là nhiệm vụ cần sự đồng lòng của cả Chính phủ và khu vực tư nhân”, bà Trang kết luận.
Thu Minh
