Mỗi quý, The Economist đều so sánh tỷ lệ giá/thu nhập của các hộ gia đình và giá/chi phí đi thuê trung bình trong dài hạn ở 20 thành phố khác nhau. Hầu hết các đô thị đều không có dấu hiệu của bong bóng.
7 năm sau khi nước Mỹ trải qua bong bóng nhà đất lớn nhất trong lịch sử, liệu lịch sử có lặp lại? Chỉ số được CoreLogic Case – Shiller xây dựng dựa trên giá nhà thu thập ở 20 thành phố đã tăng 11% kể từ đầu năm đến cuối tháng 3. Đồng thời, giá nhà ở Phoenix và Las Vegas – hai thành phố nằm ở trung tâm của cuộc khủng hoảng nhà đất – cũng đã tăng hơn 20%. Lượng hàng tồn khi giảm: các ngôi nhà được bán trong vài ngày và thường có mức giá cao hơn giá chào bán. Một lần nữa, người Mỹ đánh giá bất động sản sẽ là tài sản mang lại chiến thắng.
Tuy nhiên, một tài sản được đánh giá là bước vào thời kỳ bong bóng không chỉ đơn giản do tăng giá. Giá của các tài sản này không có chút liên hệ nào với giá trị thực. Đối với nhà đất, mỗi quý, The Economist đều so sánh tỷ lệ giá/thu nhập của các hộ gia đình và giá/chi phí đi thuê trung bình trong dài hạn ở 20 thành phố khác nhau. Kết luận được rút ra là, hầu hết các đô thị đều không có dấu hiệu của bong bóng.
Ở Mỹ nói chung và ở hầu hết các thành phố của nước Mỹ nói riêng, tỷ lệ giá/thu nhập và giá/chi phí thuê đều ở gần mức trung bình 25 năm. Tuy nhiên, con đường đi đến mức này ở mỗi thành phố là khác nhau. Các thành phố như Arizona, California, Nevada và Florida chứng kiến bong bóng lớn nhất. Do đó, mức giá sau khi bong bóng vỡ cũng thấp hơn nhiều so với mức trung bình trong dài hạn. Trong khi đó, ở những thành phố như Phoenix, Tampa và Miami đã hồi phục.
Giá nhà ở New York chưa bao giờ hạ nhiệt, mặc dù hồi phục chậm chạp hơn so với các thành phố còn lại. Các ngôi nhà ở quanh Washington, DC được bán với giá gần gấp đôi mức giá hồi cuối những năm 1990. Tuy nhiên, tỷ lệ được điều chỉnh lại do chi phí thuê nhà và thu nhập của các hộ gia đình tăng mạnh. Thị trường cho thuê sôi động cũng là lý do lý giải tại sao giá nhà ở San Francisco lại tăng mạnh.
Atlanta, Dallas, Cleveland và Detroit là những thành phố không bị ảnh hưởng bởi bong bóng nhà đất. Giá nhà đất ở các thành phố này đều thấp hơn mức trung bình trong dài hạn. Bong bóng ở Chicago khá nhỏ bé và giá vẫn khá rẻ.
Ở Denver, giá nhà đã quay trở lại mức đỉnh, và giá cũng cao hơn mức trung bình trong dài hạn. Đây là thành phố duy nhất được đánh giá là đắt đỏ. Tuy nhiên, xét theo những đặc điểm của bong bóng gần đây nhất, mức giá chưa phải là tất cả. Rất nhiều thứ có thể phá hỏng đà hồi phục của thị trường nhà đất: việc làm tăng trưởng èo uột hay lãi suất vay thế chấp tăng lên. Tuy nhiên, chắc chắn bong bóng đã tan!
Thu Hương
Theo Trí Thức Trẻ/Economist
