Định tuyến thủ tục quan trọng thế nào trong chuyển nhượng dự án bất động sản?

Định tuyến thủ tục quan trọng thế nào trong chuyển nhượng dự án bất động sản?

Định tuyến thủ tục, còn được hiểu là việc xác định nhánh pháp lý và cơ quan có thẩm quyền đối với dự án, là bước thứ hai trong 3 bước cần làm trước khi chốt cấu trúc giao dịch, theo bà Lê Thị Thủy - Luật sư Trưởng Lawlink Việt Nam. Chọn sai hướng có thể khiến hồ sơ ách tắc nhiều năm dù dự án đã có hàng loạt giấy tờ pháp lý.

Chuyển nhượng dự án là một trong những nội dung được rà soát khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản. Tại Nghị quyết 278 ngày 18/09, Chính phủ yêu cầu hoàn thiện dự án luật, trong đó bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án.

Từ kinh nghiệm xử lý các thương vụ thực tế, tại hội thảo về chuyển nhượng dự án bất động sản ngày 25/09, bà Lê Thị Thủy cho rằng một trong những việc quan trọng nhất là xác định đúng “đường đi” của hồ sơ. Có dự án phải xử lý theo nhánh của pháp luật đầu tư, trường hợp khác đi theo thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản, còn giao dịch mua cổ phần hoặc phần vốn tại công ty dự án lại có một cấu trúc khác.

Việc chọn hướng không chính xác có thể khiến hồ sơ mắc ngay từ thủ tục hoặc thẩm quyền giải quyết. Bà Thủy cho biết nhiều dự án bà từng tiếp cận mất 3-5 năm để chuẩn bị và xử lý các điều kiện trước khi chuyển nhượng. Có trường hợp vướng 10-15 năm vẫn chưa giải quyết xong.

Khoảng thời gian dài này chủ yếu nằm ở quá trình rà lại dự án, gỡ các điều kiện còn thiếu và chuẩn bị hồ sơ đủ để bước vào thủ tục chuyển nhượng. Bởi một dự án có nhiều giấy tờ chưa đồng nghĩa đã xác định được đúng nhánh pháp lý cần đi.

Trên thị trường, hai cách phổ biến là chuyển nhượng trực tiếp toàn bộ hoặc một phần dự án và mua cổ phần, phần vốn tại công ty đang sở hữu dự án. Đích đến của bên mua đều là nắm quyền tiếp tục đầu tư, phát triển tài sản, nhưng đối tượng giao dịch, nghĩa vụ phải rà và thủ tục đi kèm khác nhau.

Với chuyển nhượng trực tiếp, hồ sơ tập trung nhiều vào tình trạng dự án, đất đai, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và điều kiện của bên nhận chuyển nhượng. Nếu mua vốn tại công ty dự án, phạm vi thẩm định rộng hơn sang cơ cấu sở hữu, hợp đồng tín dụng, thuế, hạn chế chuyển nhượng, nghĩa vụ với bên thứ ba và các khoản nợ tiềm ẩn của pháp nhân.

Theo luật sư Lawlink, lựa chọn một hình thức không có nghĩa những pháp lý còn lại có thể bỏ qua. Chính tình trạng cụ thể và lịch sử hồ sơ của từng dự án mới quyết định thủ tục nào phải làm trước, cơ quan nào xử lý và cấu trúc giao dịch nên được thiết kế ra sao.

Có sổ vẫn chưa chắc đi đúng đường

Bà Thủy lấy đơn cử về trường hợp một dự án nhà ở thương mại khoảng 18ha, vụ việc có thật nhưng tên dự án, doanh nghiệp và một số mốc thời gian được thay đổi để bảo mật khách hàng.

Hồ sơ đã có quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần còn thiếu nằm ở một số thủ tục xây dựng, môi trường và điều chỉnh tiến độ. Sau đó, dự án bị dừng, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng bị thu hồi.

Một nhà đầu tư vẫn muốn mua lại dự án. Chủ cũ đề nghị hai bên ký thỏa thuận nguyên tắc, sau đó bên mua ứng trước tiền để doanh nghiệp tiếp tục làm thủ tục khôi phục pháp lý do không còn đủ kinh phí.

“Bên mua thực sự đang đặt cọc để mua dự án hay là đang tài trợ cho một kết quả pháp lý mà mình có thể hoàn toàn không kiểm soát được ở trong tương lai?”, bà Thủy đặt vấn đề.

Thời điểm đó, theo chuyên gia, việc chọn chuyển nhượng trực tiếp dự án hay mua vốn tại công ty sở hữu tài sản vẫn còn quá sớm. Câu hỏi cần giải quyết trước là dự án có khả năng khôi phục tình trạng pháp lý để tiếp tục triển khai hay không.

Khi lần lại hồ sơ, nhóm tư vấn luật nhận thấy nút thắt nằm ở nguồn gốc khu đất và các khiếu nại của những người từng sử dụng đất, trong đó có yếu tố tôn giáo. Chủ đầu tư trước đó liên tục kiến nghị với kỳ vọng văn bản từ cơ quan trung ương sẽ giúp địa phương xử lý vụ việc.

Nhóm tư vấn cho rằng cần quay lại lịch sử pháp lý của dự án, xác định chính xác vấn đề trước khi chọn thủ tục. Đây cũng là chỗ bà Thủy nhấn mạnh sự khác nhau giữa việc nhìn thấy một loại giấy tờ và hiểu được giá trị pháp lý thực sự của nó.

“Tên gọi của các văn bản pháp lý trong hồ sơ chưa chắc đã cho chúng ta đủ cái nhìn để quyết định đúng tuyến hồ sơ, tuyến pháp lý hay tuyến thủ tục cần đi. Nội dung của văn bản đó mới quyết định tuyến thủ tục”, luật sư Lawlink lưu ý.

Điều này đặc biệt dễ gặp ở những dự án có lịch sử kéo dài nhiều năm. Một bộ hồ sơ có thể chứa hàng loạt văn bản về đầu tư, đất đai, ranh giới, bồi thường, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính được ban hành ở các thời điểm khác nhau. Tên gọi văn bản cũng thay đổi qua từng giai đoạn pháp luật.

Nếu không lần lại hồ sơ đầu tư gốc và các lần điều chỉnh, bên tham gia thương vụ có thể xác định sai thủ tục, thẩm quyền hoặc cơ quan tiếp nhận. Bà Thủy cho biết cũng có trường hợp doanh nghiệp nghĩ một điều kiện đã hoàn tất nhưng khi rà kỹ lại, nghĩa vụ tài chính chưa xong, giấy phép đầu tư không còn phù hợp hoặc quy hoạch đã qua nhiều lần điều chỉnh.

Tiền đất là một trong những điểm thường phải xử lý trước. Việc chuyển nhượng còn có thể mắc lại vì mặt bằng chưa được bàn giao đủ, bồi thường chưa hoàn tất hoặc thỏa thuận với người dân chưa đủ cơ sở để xác định phần đất đã được giải phóng.

Nếu chỉ bán một phần dự án, câu chuyện còn đi xuống từng hạng mục. Đường nội khu, điện, bể phốt, hệ thống xử lý nước thải hay phần hạ tầng nào dùng chung hay dùng riêng đều phải được phân định rõ. Theo chuyên gia, có vụ tranh chấp chưa xuất hiện lúc chuyển nhượng mà nhiều năm sau mới phát sinh, khi cư dân đã vào ở và bắt đầu có chi phí sửa chữa, vận hành hạ tầng chung.

Hồ sơ cũng phải lần lại các cam kết với ngân hàng, nhà thầu, khách hàng và những bên thứ ba khác. Dự án đang thế chấp, đã bán sản phẩm hình thành trong tương lai hoặc còn nghĩa vụ chưa giải quyết có thể làm thủ tục bị mắc hoặc để lại rủi ro cho người tiếp quản.

Khi những vấn đề này được nhận diện đầy đủ, bước “định tuyến” mới có cơ sở. Sau đó hai bên mới đi tới lựa chọn hình thức mua dự án hay mua công ty dự án và thiết kế hợp đồng tương ứng.

Ngay thứ tự đàm phán cũng cần được tính từ trước. Bà Thủy đặc biệt lưu ý mốc tối đa 60 ngày sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng theo quy định hiện hành. Theo kinh nghiệm của nữ luật sư, phần lớn điều kiện trong hợp đồng vì thế phải được hai bên thống nhất trước lúc nộp hồ sơ xin phép. Những thay đổi về sau chủ yếu xử lý tình huống phát sinh như gia hạn thời gian hoặc một điều kiện đã dự kiến nhưng không được đáp ứng.

Đi đúng tuyến chưa phải hết rủi ro

Khoảng thời gian từ lúc hai bên ký thỏa thuận đến khi việc chuyển giao được hoàn tất hợp pháp lại là vùng dễ phát sinh tranh chấp. Theo ông Lê Đăng Khoa, Luật sư Cao cấp Công ty TNHH Luật DIMAC, trước khi ký, các bên thường quan tâm việc giữ cơ hội giao dịch và bảo mật thông tin. Từ lúc ký tới khi hoàn tất, trọng tâm chuyển sang tiến độ, điều kiện tiên quyết và tiền đã đưa. Khi giao dịch xong, vấn đề lớn hơn là các cam kết, nghĩa vụ cũ và giá trị tài sản thực tế bên mua nhận được.

Riêng với trường hợp cơ quan nhà nước chưa chấp thuận việc chuyển nhượng, ông Khoa lưu ý cần tách thời điểm ký hợp đồng với thời điểm hoàn tất giao dịch. Việc ký trước và lấy chấp thuận của cơ quan quản lý làm điều kiện để hoàn tất có thể được các bên lựa chọn; rủi ro tăng lên nếu quyền quản lý, khai thác hoặc nghĩa vụ với dự án đã được chuyển giao quá sớm.

Tranh chấp cũng thường bắt đầu từ những điều kiện tiên quyết viết chưa đủ sâu. Qua các hợp đồng từng rà, luật sư DIMAC nhận thấy nhiều văn bản nêu được trường hợp nào khiến giao dịch chấm dứt, nhưng lại thiếu cách xử lý cụ thể sau khi tình huống đó xảy ra.

“Mỗi điều kiện tiên quyết phải đi kèm một cơ chế xử lý tương ứng chứ không chỉ là một hậu quả”, ông Khoa nói. Hợp đồng vì vậy cần chỉ rõ bên nào chịu trách nhiệm xin chấp thuận, thời hạn thực hiện và gia hạn, cách trả lại tiền cọc hoặc tiền tạm ứng, cùng việc phân bổ những khoản chi hai phía đã bỏ ra. 

Ngay cách gọi tiền cũng có thể trở thành nguồn tranh chấp. Ông Khoa từng gặp hợp đồng mà cùng một khoản tiền, chỗ ghi “đặt cọc”, chỗ khác lại thành “tạm ứng”. Khi điều kiện chuyển nhượng không đạt, hai phía bắt đầu bất đồng về việc khoản này phải hoàn lại, chịu phạt hay được cấn trừ với chi phí đã phát sinh.

Những cụm từ như “nỗ lực hợp lý” cũng được khuyến nghị thay bằng đầu việc cụ thể nếu có thể. Chẳng hạn hợp đồng ghi rõ bao nhiêu ngày phải nộp hồ sơ, thời hạn bổ sung sau khi có yêu cầu và lúc nào phải gửi bản sao cho bên còn lại. Khi xảy ra tranh chấp, các bên có thể kiểm tra một hành động đã được thực hiện hay chưa thay vì tiếp tục tranh luận thế nào mới được xem là “hợp lý”.

Với điều khoản về tiền, chuyên gia đề nghị tách sẵn 3 trường hợp: giao dịch không thành do bên bán, do bên mua hoặc vì nguyên nhân khách quan như thủ tục hành chính. Mỗi tình huống cần có cách xử lý tiền, chi phí và trách nhiệm riêng.

Một vụ việc được ông dẫn tại hội thảo liên quan tới thỏa thuận mua khoảng 49.9 triệu cổ phần, trong đó bên mua đã đặt cọc 61 tỷ đồng. Chấp thuận của cơ quan quản lý không hoàn tất trong thời gian hai bên mong muốn, giao dịch chấm dứt và tranh chấp sau đó chuyển sang nghĩa vụ phạt, bồi thường.

Rủi ro còn có thể xuất hiện sau khi thương vụ tưởng như đã xong. Bên mua có thể phát hiện nghĩa vụ tài chính về đất, khoản nợ bổ sung, tài sản chưa giải chấp, quy hoạch thay đổi hoặc tranh chấp với khách hàng, hộ dân chưa được công bố đầy đủ.

Khó khăn lúc này là tiền mua có thể đã thanh toán gần hết. Để còn công cụ xử lý, ông Khoa đề xuất các bên cân nhắc giữ lại một phần giá mua, xây dựng cơ chế điều chỉnh giá hoặc biện pháp bảo đảm khác. Với nghĩa vụ thuế, thời hạn xử lý cũng nên đủ dài do một khoản phát sinh có thể chỉ lộ ra khi cơ quan chức năng thanh tra, kiểm tra sau giao dịch.

Luật sư DIMAC cũng nhấn mạnh hình thức của hợp đồng phải thống nhất với bản chất thực sự của thương vụ. Nếu tên hợp đồng thể hiện một kiểu nhưng quyền, nghĩa vụ và cách vận hành bên trong lại đi theo hướng khác, việc giải thích giao dịch sau này có thể được đặt vào tay tòa án hoặc trọng tài.

Tử Kính

FILI - 19:00:00 29/09/2026