Dùng phương pháp định giá thặng dư sau điều chỉnh 1/500, dự án Aqua Dona ước doanh thu bao nhiêu?
Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai công bố dự thảo chứng thư định giá đất để tạo cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona tại dự án Aqua Dona.
Nguồn: Sở Nông nghiệp và Môi trường Đồng Nai
|
Theo bản công bố hôm 30/06, Dự án Aqua Dona có tổng diện tích 384,223m2, trong đó phạm vi định giá bao gồm 192,335m2 đất ở (chiếm 50.06%) và 28,923m2 đất công cộng dịch vụ (7.53%). Còn lại 49,920m2 đất cây xanh (12.99%) và 113,085 m2 đất giao thông sẽ không cần định giá.
Áp dụng phương pháp định giá thặng dư và hệ số điều chỉnh, tổng tiền thuê đất chủ đầu tư dự kiến phải đóng là hơn 1,141 tỷ đồng, cao hơn gần 111 tỷ đồng so với trước khi điều chỉnh quy hoạch 1/500. Nguyên nhân chủ yếu đến từ đơn giá đất các khoản mục đều tăng, đặc biệt là việc đất giáo dục và đất văn hóa hiện đã phát sinh đơn giá riêng.
|
Giá đất dự kiến của dự án Aqua Dona
Nguồn: Sở Nông nghiệp và Môi trường Đồng Nai
|
Trong đó, theo phương pháp thặng dư, đối với biệt thự, doanh thu ước tính tại thời điểm định giá năm 2017 là hơn 1,016 tỷ đồng. Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng và công trình gần gần 144 tỷ đồng; chi phí quảng cáo, bán hàng hơn 30 tỷ đồng; chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư hơn 26 tỷ đồng; đất 15%.
Còn đối với chung cư, doanh thu ước tính tại thời điểm định giá là hơn 2,338 tỷ đồng. Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng và công trình chung cư gần 1,701 tỷ đồng; chi phí quảng cáo, bán hàng gần 75 tỷ đồng; chi phí lãi vay, lợi nhuận nhà đầu tư hơn 266 tỷ đồng; đất 15%.
Kết quả định giá đất trên có hiệu lực trong thời gian 6 tháng kể từ ngày phát hành chứng thư. Tuy nhiên, giá đất để tính tiền giao đất, cho thuê đất có thể thay đổi tùy thuộc ý kiến chủ quan của chủ sử dụng đất; động thái thị trường tại thời điểm diễn ra giao dịch và ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Dự án Aqua Dona cũng như chủ đầu tư Công ty Thành phố Aqua Dona bắt đầu từ thủ tục tách doanh nghiệp của CTCP Thành phố Aqua vào năm 2017 để chia thành Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona và CTCP Thành phố Aqua.
Trong đó, Liên hiệp HTX Dịch vụ – Nông nghiệp – Tổng hợp Đồng Nai (DonaCoop) sở hữu Công ty Thành phố Aqua Dona, còn CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HOSE: NVL) sở hữu CTCP Thành phố Aqua. Trong cập nhật gần nhất vào năm 2023, Công ty Thành phố Aqua Dona có vốn điều lệ 500 tỷ đồng, Chủ tịch HĐTV, Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật là ông Bùi Thanh Trúc - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DonaCoop.
Việc tách doanh nghiệp này đi cùng với việc tách dự án Aqua City thành ban đầu thành hai dự án gồm dự án Aqua City do CTCP Thành phố Aqua thực hiện, quy mô 112.44 ha; và dự án Aqua Dona do Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona thực hiện, quy mô 192.55 ha.
Ngày 16/06 vừa qua, dự án Aqua City được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Việc điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 của dự án Aqua Dona dựa trên cơ sở tuân thủ điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 phân khu C4 gồm xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước thuộc TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai hồi tháng 5/2025.
Hà Lễ
