Hơn 50% diện tích sàn văn phòng tại Hà Nội và TPHCM đứng trước nguy cơ lỗi thời
Thị trường văn phòng cho thuê đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới khi ESG, chứng chỉ xanh và trải nghiệm người dùng trở thành tiêu chí lựa chọn hàng đầu của khách thuê. Theo JLL, hơn 50% diện tích sàn văn phòng tại Hà Nội và TPHCM sẽ phải nâng cấp để duy trì sức cạnh tranh, nếu không sẽ đối mặt nguy cơ tụt hậu trước nguồn cung mới.
Tại buổi họp tổng quan thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026, bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý & Phát triển Dự án JLL Việt Nam cho biết hơn 50% tổng diện tích sàn văn phòng tại Hà Nội và TPHCM sẽ phải đối mặt với nguy cơ lỗi thời nếu không được nâng cấp.
Số liệu từ JLL, tổng nguồn cung văn phòng tại TPHCM (cũ) và Hà Nội khoảng 4.1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chỉ chiếm 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và hầu hết đều được phát triển theo định hướng ESG ngay từ đầu. Sự thay đổi này đang tạo ra thách thức không nhỏ cho nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt các tòa nhà được phát triển cách đây 10-20 năm.
JLL ước tính ít nhất hơn 50% số lượng tòa nhà cần bắt đầu cải tạo để duy trì khả năng cạnh tranh trước các dự án mới. Ở quy mô toàn cầu, đơn vị này cũng dự báo khoảng 65% tòa nhà văn phòng hiện nay có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp.
Theo bà Stephanie, thách thức lớn nhất của chủ đầu tư không nằm ở chi phí cải tạo mà là xác định đúng mục tiêu nâng cấp, lựa chọn đơn vị tư vấn đủ năng lực để xây dựng chiến lược, bài toán tài chính và định hướng phát triển phù hợp.
Khó khăn lớn hơn đến từ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án. Với nhiều tòa nhà đã vận hành từ 20-30 năm, thời gian sử dụng đất chỉ còn khoảng 15-20 năm. Điều này buộc chủ đầu tư phải cân nhắc mức đầu tư hợp lý để đảm bảo lợi nhuận trong quãng thời gian còn lại, đồng thời đối mặt với bài toán gia hạn thời hạn sử dụng đất vẫn chưa có lời giải rõ ràng.
Bà Stephanie Dinh, Giám đốc Quản lý & Phát triển Dự án JLL Việt Nam: Ảnh: TT
|
Khách thuê ưu tiên văn phòng xanh và thông minh
JLL cho biết khoảng 28% diện tích sàn văn phòng hạng A tại TPHCM đã có tuổi đời trên 10 năm, trong đó nhiều tòa nhà đã vận hành từ 25 đến gần 30 năm. Đây là nhóm tài sản chịu áp lực lớn khi khách thuê có xu hướng dịch chuyển sang các dự án mới đáp ứng tốt hơn tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm người dùng, khiến tỷ lệ lấp đầy của nhiều tòa nhà cũ suy giảm.
Vị chuyên gia đánh giá đây là "thời điểm vàng" để các chủ đầu tư nhìn lại chất lượng tài sản, đặc biệt khi công trình bước vào giai đoạn “lão hóa” và khả năng cạnh tranh giảm dần.
Nghiên cứu của JLL tại Việt Nam và quốc tế, khách thuê hiện tập trung vào 5 xu hướng gồm phát triển bền vững, nâng cao trải nghiệm người dùng, chăm sóc sức khỏe, ứng dụng công nghệ và AI, cùng khả năng vận hành linh hoạt. Trong đó, các tập đoàn đa quốc gia và doanh nghiệp FDI ngày càng ưu tiên văn phòng có chứng chỉ xanh.
“Ngoài không gian làm việc chất lượng và dịch vụ tốt, các tòa nhà hiện đại còn cần tích hợp công nghệ quản lý thông minh như hệ điều hành tòa nhà, kiểm soát an ninh tự động, gọi thang máy thông minh, cảm biến theo dõi chất lượng không khí và lưu lượng di chuyển. Các tiện ích như khu cà phê, nhà hàng, phòng họp hay văn phòng cho thuê theo giờ cũng trở thành lợi thế cạnh tranh”, bà Stephanie nói.
Theo bà Stephanie, chi phí thuê vẫn là tiêu chí được khách hàng quan tâm hàng đầu khi lựa chọn văn phòng, tiếp theo là vị trí. Chứng chỉ xanh và phân hạng tòa nhà đứng ở vị trí thứ ba. Tuy nhiên, một tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi và chất lượng dịch vụ tương đương hạng A vẫn có khả năng thu hút khách thuê.
Bên cạnh đó, thương hiệu chủ đầu tư, không gian hỗ trợ sức khỏe và chất lượng dịch vụ vận hành cũng ngày càng được doanh nghiệp đánh giá cao. JLL khuyến nghị các chủ đầu tư tập trung vào 4 hướng nâng cấp gồm đạt chứng chỉ xanh, cải thiện trải nghiệm khách thuê, áp dụng hệ thống quản lý thông minh và bổ sung các tiện ích phù hợp.
Cải tạo không phải chi phí mà là khoản đầu tư bảo vệ tài sản
Theo chuyên gia JLL, nâng cấp tòa nhà mang lại 3 lợi ích chính gồm tăng giá thuê, giữ chân khách thuê và giảm chi phí vận hành. Những tòa nhà có vị trí hạng A nhưng chất lượng đã xuống tương đương hạng B vẫn còn nhiều dư địa cải thiện giá thuê sau khi được nâng cấp.
Bà Stephanie cho biết một đợt cải tạo quy mô vừa và nhỏ thường tiêu tốn khoảng 3-4% tổng giá trị tài sản. Chủ đầu tư cần nhìn nhận khoản chi này là một khoản đầu tư dài hạn nhằm bảo vệ giá trị tài sản, thay vì xem là khoản chi phí. Nếu không nâng cấp, các tòa nhà cũ sẽ ngày càng mất lợi thế cạnh tranh, kéo theo tỷ lệ lấp đầy và dòng tiền suy giảm.
Thực tế, nhiều dự án đã ghi nhận hiệu quả rõ rệt sau cải tạo. Me Linh Point Tower tăng giá chào thuê 28-30%, tiết kiệm 23% chi phí điện mỗi tháng và giữ chân được các khách thuê gắn bó từ năm 1999. Trong khi đó, mPlaza có giá chào thuê tăng khoảng 15%, còn Vincom Đồng Khởi tăng từ 5-10%.
Bà Stephanie khẳng định việc cải tạo, nâng cấp các tòa nhà văn phòng đã trở thành xu hướng phổ biến trên thế giới và hiện là thời điểm phù hợp để các chủ đầu tư tại Việt Nam triển khai chiến lược này. Ngoài gia tăng hiệu quả kinh doanh, hoạt động nâng cấp còn góp phần tiết kiệm năng lượng, thúc đẩy vận hành bền vững và tạo thêm giá trị cho cộng đồng.
Ngoài ra, ESG đang dần trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường văn phòng thay vì chỉ là lợi thế cạnh tranh. Những tòa nhà đầu tư vào hiệu quả năng lượng, công nghệ vận hành và sức khỏe người sử dụng thường thu hút khách thuê tốt hơn, giữ giá thuê ổn định hơn và có khả năng bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.
Thanh Tú
