Hợp thửa, tách thửa từ 01/01/2026: Tặng cho, chuyển nhượng không lo vướng
Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội có hiệu lực từ đầu năm 2026, quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, nội dung có nhiều điểm tiến bộ về hợp thửa, tách thửa, mang lại lợi ích cho người sử dụng đất.
Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 đã có quy định về tách thửa và hợp thửa. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế phát sinh nhiều điểm bất cập chưa giải quyết triệt để nhu cầu về quyền sử dụng đất của người dân. Do đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội phần nào đảm bảo quy trình hợp thửa, tách thửa được thực hiện dễ dàng hơn. Ba điểm mới cốt lõi, giải quyết triệt để các vướng mắc gồm: lối đi linh hoạt, chuyển mục đích không bắt buộc tách thửa và hợp thửa bỏ giới hạn cùng loại đất. Những thay đổi khuyến khích giao dịch đất đai minh bạch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Lối đi với sự đồng ý của hộ dân liền kề
Trước đây, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó thì mới được thực hiện tách thửa. Quy định này nhằm bảo vệ hạ tầng đô thị, tránh tình trạng đất không thoát nước hay giao thông. Thế nhưng, thực tế đã vướng đối với nhiều thửa đất nằm sâu trong khu dân cư, chỉ cách đường chính vài mét nhưng bị bao quanh bởi đất hàng xóm, dẫn đến hồ sơ bị trả lại, khiếu nại kéo dài.
Đến quy định hiện nay tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, bổ sung quy định mang tính nhân văn cao: Chỉ cần người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng, là đủ điều kiện tách thửa. Sự thay đổi này trực tiếp giải tỏa được câu chuyện tách thửa đối với các lô đất đang bị vướng lại rất nhiều trước đây. Đồng thời mang lại lợi ích to lớn cho hàng ngàn hộ gia đình sở hữu đất liền kề, giúp họ dễ dàng tách thửa tặng cho con hoặc chuyển nhượng mà không phải chi hàng chục triệu mua lối đi riêng hoặc chờ tòa án giải quyết tranh chấp, giảm áp lực tài chính cho các hộ dân và thúc đẩy ổn định xã hội bằng cách giảm khiếu nại, khởi kiện.
Lấy ví dụ minh họa, một gia đình ở phường Ninh Kiều, TP. Cần Thơ sở hữu thửa đất 120m² nằm cách đường Nguyễn Trãi 10m, bị kẹt giữa ba lô đất khác. Trước năm 2026, họ không thể tách 50m² tặng con vì không có lối đi riêng. Nay có thể ký thỏa thuận lối đi với hàng xóm để ra đường giao thông công cộng, góp phần giải quyết nhu cầu tách thửa, giảm thiểu tranh chấp quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích không nhất thiết phải tách thửa
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất (ví dụ từ đất cây lâu năm sang đất ở), bắt buộc phải tách thửa và diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. Điều này cản trở mạnh mẽ đối với những vùng nông thôn, nơi người dân muốn chuyển phần đất cạnh nhà thành đất ở.
Đến nay, điểm đột phá mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15 tại Điều 11 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Thửa đất nay có thể sử dụng nhiều mục đích hợp pháp trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), với phần chuyển mục đích được ghi nhận rõ ràng.
Người dân được hưởng lợi lớn, đặc biệt là khu vực nông thôn khi dễ dàng chuyển đất vườn/ao sát nhà thành đất ở để xây dựng mà không vướng diện tích tối thiểu, giảm chi phí thủ tục, tăng khả năng vay ngân hàng thế chấp sổ đỏ đa mục đích. Nhờ đó, giá trị đất tăng, giúp nhiều gia đình ổn định cuộc sống lâu dài mà không phải chia nhỏ đất.
Hợp thửa thoải mái, bỏ giới hạn cùng loại đất
Cuối cùng, quy định trước đây tại Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 yêu cầu việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở. Điều này khiến đất vườn liền đất ở của cùng chủ không gộp được, dù mục tiêu là tối ưu hóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đến nay, tại Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Người dân dễ dàng gộp đất thừa kế thành một thửa lớn, đủ điều kiện thế chấp vay vốn.
Quy định mới giúp các hộ thừa kế đất nhiều mục đích (cây lâu năm, ở, lúa) gộp thành GCNQSDĐ thống nhất nhanh chóng, giảm tranh chấp giữa các thành viên gia đình, tăng giá trị thế chấp vay vốn sản xuất, mở rộng quy mô canh tác, tăng thu nhập. Tiết kiệm chi phí cấp GCNQSDĐ riêng lẻ, thúc đẩy kinh doanh đất hiệu quả, mang lại sự bình yên lâu dài cho các gia đình đa thế hệ.
Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026 góp phần giải tỏa hoàn toàn nút thắt tách thửa, hợp thửa mở ra tầm nhìn dài hạn đa chiều. Nơi thửa đất nội địa kẹt lối đi nay chỉ cần thỏa thuận với hàng xóm, giảm tranh chấp thừa kế. Chuyển mục đích không bắt buộc tách thửa, hợp thửa bỏ điều kiện cũ, góp phần giảm mâu thuẫn gia đình và hạn chế phát sinh tranh chấp.
Ba điểm đột phá từ Nghị quyết 254/2025/QH15 lối đi thỏa thuận linh hoạt, chuyển mục đích không bắt buộc tách thửa, hợp thửa bỏ giới hạn cùng loại, không chỉ tháo gỡ khó khăn cho hàng triệu lô đất kẹt mà còn mở ra kỷ nguyên mới cho quyền lợi người dân. Từ những gia đình tách quyền sử dụng đất đất tặng con dễ dàng, nông dân chuyển đất cây lâu năm thành đất ở mà không lo vướng, đến người thừa kế gộp GCNQSDĐ thống nhất, lợi ích lan tỏa từ giảm nghèo, tăng thu nhập đến ổn định xã hội.
ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
