HoREA đề xuất áp dụng phương pháp thặng dư để tính giá đất dự án lấn biển
Góp ý bổ sung dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất bổ sung quy định UBND cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án để áp dụng bảng giá đất.
Về nguyên nhân, Hiệp hội nhận thấy có một số hạn chế trong quy định tại khoản 1 Điều 7 và Điều 8 của dự thảo Nghị quyết.
Một là, trường hợp dự án do Nhà nước thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi, nếu chỉ bồi thường theo bảng giá đất sẽ thấp. Nếu không bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) cho từng dự án mà chỉ quy định hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng thì các địa phương sẽ chỉ áp dụng bảng giá (x) hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) để bồi thường, dẫn đến người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt, hệ quả là khiếu kiện và chậm bàn giao mặt bằng.
Hai là, trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị thì cũng không thể chỉ áp dụng công thức trên, mà cần phải bổ sung quy định xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án phân biệt theo phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân), độ cao (nhà cao tầng hay thấp tầng) hoặc dự án khu đô thị có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn để xây dựng các hệ số k phù hợp, bao gồm cả trường hợp UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K để tính giá khởi điểm dành cho đấu giá khu đất đã có cơ sở hạ tầng và đã được quy hoạch chi tiết.
Mặt khác, HoREA cho rằng việc áp dụng cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo bảng giá đất cần loại trừ trường hợp các khu đất có tiềm năng phát triển tại khu vực chưa có đường giao thông có tên trong bảng giá đất như dự án lấn biển, dự án khu đô thị, nhà ở thương mại… thực hiện tại các khu vực hoang sơ, chưa kết nối hạ tầng giao thông, chưa có tên trong bảng giá đất. Thay vào đó, việc xác định giá đất đối với các khu đất này phải được xác định theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024 và được thực hiện chủ yếu thông qua áp dụng phương pháp thặng dư.
Một nội dung khác cũng được Hiệp hội đề nghị bổ sung là việc UBND cấp tỉnh không phải ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm cho năm 2026 để các địa phương không lúng túng khi triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội.
Hà Lễ
