HoREA đề xuất bỏ hạn chế vay góp vốn vào doanh nghiệp chưa lên sàn
HoREA cho rằng quy định hạn chế cho vay góp vốn vào doanh nghiệp chưa lên sàn đang tạo ra sự "phân biệt đối xử" giữa các loại hình doanh nghiệp, và đề xuất gỡ bỏ để mở rộng khả năng tiếp cận vốn.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ngày 02/04 gửi kiến nghị tới Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan, đề xuất bãi bỏ hoặc sửa đổi một số quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Nội dung xoay quanh 3 nhóm nhu cầu vốn phổ biến gồm góp vốn, hợp tác đầu tư và vay để hoàn lại khoản tiền đã chi trước đó.
Trong văn bản này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng nếu tiếp tục duy trì các hạn chế hiện hành, khả năng tiếp cận tín dụng có thể bị thu hẹp trong khi nền kinh tế đang cần thêm động lực tăng trưởng.
Thông tư 39 vốn quy định các nhu cầu vốn mà ngân hàng không được cho vay. Trước đây, khoản 8, 9 và 10 Điều 8 đã chặn 3 dòng tiền gồm góp vốn vào doanh nghiệp ngoài sàn, góp vốn vào dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và vay để bù đắp tài chính. Từ tháng 9/2023, các nội dung này được tạm ngưng hiệu lực, cho phép ngân hàng xem xét cho vay trở lại.
Sau gần 3 năm áp dụng cơ chế này, dư nợ liên quan đến 3 nhóm trên chiếm khoảng 5% tổng tín dụng toàn nền kinh tế. Với quy mô hơn 18.4 triệu tỷ đồng năm 2025, phần này tương đương khoảng 920,000 tỷ đồng, đủ lớn để tạo lực đẩy cho thị trường nhưng cũng đi kèm lo ngại về rủi ro.
Một trong những băn khoăn của cơ quan quản lý là dòng tiền sau giải ngân có thể đi qua bên thứ ba. Trên hồ sơ, vốn được sử dụng đúng mục đích, nhưng thực tế có thể bị điều hướng sang hoạt động khác, làm tăng nguy cơ phát sinh nợ xấu.
Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, rủi ro chủ yếu nằm ở khâu kiểm soát tín dụng, không phải ở bản chất của nhu cầu vay. Nếu quy trình thẩm định và giám sát được thực hiện đúng, các khoản vay này vẫn có thể đảm bảo an toàn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
|
"Phân biệt đối xử" với doanh nghiệp chưa lên sàn
HoREA phân tích khoản 8 - nội dung không cho vay để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM. Theo Chủ tịch HoREA, quy định này chưa đồng bộ với các luật hiện hành và chưa phản ánh đúng thực tế đầu tư.
Luật Doanh nghiệp 2020 cho phép tổ chức, cá nhân góp vốn, mua cổ phần, trong khi Luật Đầu tư 2025 cũng xác định nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Điều này cho thấy hoạt động góp vốn là hợp pháp, nhưng lại không được hỗ trợ về tài chính trong nhiều trường hợp.
Quy định này tạo ra sự lệch giữa các loại hình doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể vay tiền để mua cổ phần của doanh nghiệp đã niêm yết hoặc giao dịch trên UPCoM, nhưng lại gặp rào cản khi muốn rót vốn vào doanh nghiệp chưa lên sàn nên "có dấu hiệu “phân biệt đối xử”, chưa bảo đảm nguyên tắc “đối xử bình đẳng” giữa các loại hình doanh nghiệp".
Từ đó, HoREA đề xuất bãi bỏ khoản 8 để dòng vốn có thể tham gia hoạt động góp vốn, mua cổ phần một cách đồng đều hơn.
Dự án đến giai đoạn cần tiền lại khó vay
Với khoản 9, HoREA cho rằng quy định hiện hành chưa phản ánh đúng vòng đời của dự án, đặc biệt trong bất động sản. Theo trình tự phổ biến, doanh nghiệp phải tự xoay vốn để giải phóng mặt bằng và tạo lập quỹ đất. Sau khi được chấp thuận đầu tư, họ mới bước vào giai đoạn cần vốn lớn để thi công.
Trong khi đó, quy định lại chỉ cho vay khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Lúc này, chủ đầu tư có thể huy động tiền từ khách hàng nên nhu cầu vay ngân hàng giảm đi. Dòng tín dụng vì vậy bị chặn ở thời điểm cần nhất và mở ra khi nhu cầu không còn cao.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là điểm nghẽn lớn. Phần lớn dự án cần vốn mạnh ở giai đoạn thi công - khi chưa có dòng tiền từ bán hàng. Nếu không tiếp cận được tín dụng, dự án dễ chậm tiến độ hoặc không thể triển khai.
Hiệp hội cũng cho rằng quy định này chưa đồng bộ với thực tế pháp lý. Khi dự án đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư đã có thể huy động vốn từ khách hàng. Trong khi đó, nhu cầu vay vốn thực tế lại phát sinh trước đó - sau khi đã có quỹ đất và bắt đầu xây dựng.
Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15-20% tổng mức đầu tư, nên giai đoạn đầu đã phải sử dụng phần lớn vốn tự có. Khi bước sang giai đoạn thi công, nhu cầu vay vốn là hợp lý nhưng lại bị hạn chế.
Ông Châu cũng dẫn trường hợp nhà ở xã hội. Dù pháp luật cho phép chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi, nhưng thực tế chưa tiếp cận được nguồn vốn này, buộc phải vay thương mại với chi phí cao hơn. Trong khi đó, quy định hiện hành lại hạn chế cho vay ở đúng giai đoạn dự án cần vốn nhất, khiến phân khúc này tiếp tục gặp khó về dòng tiền.
Từ các phân tích trên, HoREA đề xuất cho phép ngân hàng xem xét cho vay khi dự án đã có các bước pháp lý quan trọng như chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Quy định hiện hành khiến nhiều dự án nhà ở xã hội khó tiếp cận vốn ở giai đoạn cần tiền nhất
|
Vướng quy định với khoản vay bù đắp tài chính
Khoản 10, quy định không cho vay để bù đắp tài chính, cũng được Hiệp hội phân tích chi tiết. Đây là hình thức vay phổ biến khi người vay đã sử dụng vốn trước, sau đó vay ngân hàng để hoàn lại và tiếp tục xoay vòng dòng tiền.
Theo Chủ tịch HoREA, bản chất đây là một dạng tái cấp vốn, giúp giảm áp lực tài chính và tăng tính chủ động cho người vay. Trong nhiều trường hợp, khoản vay được đảm bảo bằng chính tài sản đã hình thành.
Với cá nhân, người mua nhà bằng tiền tự có có thể vay lại một phần để bổ sung vốn kinh doanh, với tài sản đảm bảo là chính căn nhà đó. Với doanh nghiệp, sau khi bỏ vốn gom quỹ đất, họ có thể vay để hoàn vốn và tiếp tục triển khai dự án, với tài sản đảm bảo là quỹ đất hoặc tài sản hình thành từ dự án.
Theo HoREA, cơ chế này giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn tự có và duy trì dòng tiền. Rủi ro chỉ xuất hiện khi tài sản bảo đảm bị định giá cao hơn thực tế hoặc có sai lệch trong quy trình cấp tín dụng.
Hiệp hội cho rằng vấn đề nằm ở khâu kiểm soát, không phải ở bản chất khoản vay. Nếu tuân thủ đúng quy trình thẩm định và giám sát, rủi ro có thể được hạn chế. Vì vậy, việc cấm cho vay đối với nhu cầu này là chưa phù hợp với thực tế.
Đề xuất nới tín dụng để khơi dòng vốn
HoREA đề xuất bãi bỏ khoản 8 và khoản 10 Điều 8 Thông tư 39, đồng thời sửa đổi khoản 9 theo hướng linh hoạt hơn.
Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định cho phép Ngân hàng Nhà nước chủ động xác định thêm các trường hợp không được cấp tín dụng trong Luật Các tổ chức tín dụng 2024, nhằm tăng tính linh hoạt trong điều hành.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng các đề xuất này nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về vốn cho doanh nghiệp. Khi tín dụng được khơi thông, doanh nghiệp có thể triển khai dự án, duy trì hoạt động và tạo thêm việc làm. Việc nới điều kiện cho vay không chỉ phục vụ riêng doanh nghiệp bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy dòng vốn trong toàn nền kinh tế, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng cao được đặt ra từ năm 2026 trở đi.
Tử Kính
