HoREA đề xuất cho chủ đầu tư ủy quyền bên khác ký hợp đồng đặt cọc bất động sản
HoREA đề nghị chủ đầu tư được ủy quyền bên khác ký hợp đồng đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời muốn cho phép thu cọc tối đa 5% từ khi dự án đã được chấp thuận đầu tư hoặc có thiết kế cơ sở được thẩm định kèm giấy tờ về đất.
Trong văn bản số 98 ngày 12/08, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) góp ý Tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Một nhóm kiến nghị được dành riêng cho hoạt động đặt cọc bất động sản.
Dự thảo mới hiện vẫn quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. HoREA đề nghị gạch bỏ riêng cụm “hợp đồng đặt cọc”, tức cho phép chủ đầu tư ủy quyền bên khác ký loại hợp đồng này, trong khi tiếp tục giữ hạn chế đối với hợp đồng mua bán và thuê mua.
Ông Lê Hoàng Châu lý giải nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn không trực tiếp bán sản phẩm mà thuê công ty môi giới hoặc sàn giao dịch chuyên nghiệp thực hiện. Theo HoREA, việc vẫn buộc chủ đầu tư trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc chưa sát cách thị trường đang vận hành và làm tăng chi phí tuân thủ. Hiệp hội cũng viện dẫn Bộ luật Dân sự 2015, trong đó cho phép cá nhân, pháp nhân ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập và thực hiện giao dịch dân sự.
Với dự án có nhiều nhà đầu tư cùng thực hiện, HoREA còn đề nghị các bên được thỏa thuận giao một nhà đầu tư đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Phương án này được đặt riêng cho trường hợp có nhiều nhà đầu tư trong cùng một dự án.
HoREA đề xuất cho chủ đầu tư được ủy quyền bên khác ký hợp đồng đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai
|
Muốn cho nhận cọc từ sớm
Cùng với việc mở quyền ủy quyền ký hợp đồng, văn bản mới tiếp tục đề nghị thay đổi thời điểm chủ đầu tư được nhận tiền cọc. Dự thảo hiện cho thu tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
HoREA cho rằng nếu phải chờ đến mốc này thì giới hạn đặt cọc 5% không còn thực sự cần thiết, bởi chủ đầu tư lúc đó đã có thể ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thu lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng. Theo quan điểm của Hiệp hội, việc đặt cọc ở giai đoạn bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh có thể để chủ đầu tư và khách hàng tự thỏa thuận theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thay vào đó, tổ chức này muốn mở thêm khả năng nhận cọc sớm hơn, khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mức tiền cọc tối đa vẫn là 5% giá bán hoặc giá thuê mua, được tính vào lần thanh toán đầu tiên và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua.
Theo HoREA, đến những mốc pháp lý trên, chủ đầu tư đã bỏ vốn để tạo lập quỹ đất, có quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục đầu tư nên việc cho nhận cọc sẽ bổ sung nguồn vốn trước khi dự án đủ điều kiện bán. Khoản cọc cũng được Hiệp hội xem là cách để doanh nghiệp thăm dò sức mua, thị hiếu khách hàng trước khi điều chỉnh sản phẩm và tiến độ triển khai.
Với người mua, văn bản cho rằng việc đặt cọc sớm tạo cơ hội tiếp cận sản phẩm với “giá gốc” và “chốt” giá bán hoặc giá thuê mua ngay trong thỏa thuận đặt cọc. HoREA đánh giá việc cho nhận tối đa 5% ở giai đoạn này “gần như không gây rủi ro” cho khách hàng do dự án đã đạt những mốc pháp lý nhất định.
Ván đề này từng xuất hiện trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023. HoREA nhắc lại phương án Bộ Xây dựng khi đó đề xuất cho chủ đầu tư nhận cọc sau khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, với mức tối đa 10% giá bán. Phương án cuối cùng không được chấp thuận.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sau đó quy định mức cọc tối đa 5% và chỉ được thu khi nhà ở, công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Luật đồng thời siết việc ủy quyền, không cho chủ đầu tư giao tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Quy định này chặt hơn Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật cũ chỉ cấm chủ đầu tư ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản; hợp đồng đặt cọc chưa nằm trong danh sách trên.
HoREA đã nhiều lần đề nghị điều chỉnh chính sách này trong các dự thảo luật gần đây. Ngày 21/07, Hiệp hội kiến nghị cho chủ đầu tư nhận cọc tối đa 5% từ những mốc pháp lý sớm hơn thay vì chờ bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Đến văn bản góp ý Luật Nhà ở ngày 26/07, họ tiếp tục đề xuất cho chủ đầu tư nhà ở thương mại được ủy quyền bên thứ ba nhận tiền đặt cọc của khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản số 98 lần này đưa cả hai vấn đề trở lại trực tiếp dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: cho phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và mở thêm thời điểm được thu khoản tiền này.
* HoREA muốn giữ quyền từ chối bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai
Tử Kính
