HoREA đề xuất miễn tiền đất bổ sung nếu người sử dụng đất không có lỗi
Từ trường hợp Thủ Thiêm Eco Smart City của Lotte, ký hợp đồng từ năm 2017 nhưng đến giữa năm 2025 mới hoàn tất thẩm định giá đất, HoREA đề xuất không thu khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất không có lỗi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đưa đề xuất trên vào tham luận góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội thảo ngày 15/09. Đây là nội dung cuối trong 15 kiến nghị của Hiệp hội.
Khoản HoREA muốn miễn là phần người sử dụng đất phải nộp bổ sung cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024. Khoản này được tính theo tỷ lệ hằng năm trên số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất chính. Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP, từ ngày 06/11/2025, mức tính giảm từ 5.4% xuống 3.6%/năm.
HoREA lấy khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City làm ví dụ. Theo tham luận, dự án do Công ty TNHH Lotte Properties HCMC làm chủ đầu tư, có diện tích trên 5ha, tổng vốn 900 triệu USD và được quy hoạch thành khu phức hợp đa chức năng, cao tối đa 50 tầng.
TPHCM ký hợp đồng thực hiện dự án với Lotte Properties HCMC ngày 26/07/2017. Công tác thẩm định giá đất đến ngày 30/06/2025 mới hoàn tất. HoREA cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng, Luật Đất đai 2013 chưa quy định khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Bản tham luận ngày 15/09 chỉ mô tả khoản phát sinh của Lotte là “rất lớn”. Tại văn bản số 69 ngày 11/06/2026, Hiệp hội cho biết con số này lên đến 2.6 ngàn tỷ đồng, ngoài dự kiến của doanh nghiệp.
HoREA dẫn văn bản Lotte Properties HCMC gửi UBND TPHCM và Sở Tài chính ngày 20/08/2025 về việc thông báo chấm dứt hợp đồng dự án, trong đó doanh nghiệp đề nghị làm rõ cơ sở pháp lý của khoản thu bổ sung. Hiệp hội cũng viện dẫn hai thông báo của Thuế TPHCM ngày 23/07/2025. Tách riêng khoản phát sinh, tiền sử dụng đất chính của dự án được thông báo là 16.19 ngàn tỷ đồng.
HoREA cho rằng nhà đầu tư không nên phải chịu chi phí phát sinh do quá trình xác định giá đất kéo dài hoặc chính sách thay đổi nếu họ không vi phạm pháp luật đất đai. Việc áp dụng nghĩa vụ mới cho trường hợp ký hợp đồng từ năm 2017, theo Hiệp hội, có thể làm trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất nặng hơn so với thời điểm dự án được ký kết.
PDR hồi đầu tháng 8 cho biết Lotte Eco Smart City Thu Thiem đã nộp gần 17.6 ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất - Ảnh phối cảnh dự án của PDR
|
Thế nào là “không có lỗi”?
Trong văn bản tháng 6/2026, HoREA đề xuất coi người sử dụng đất là không có lỗi nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất, không có văn bản hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lỗi của họ.
Hiệp hội lập luận việc quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Ngay cả khi doanh nghiệp xin điều chỉnh quy hoạch, quyết định chấp thuận hay không vẫn thuộc cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có móc nối hoặc tiêu cực phải được xử lý riêng theo pháp luật.
Theo khoản 2 Điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với những trường hợp thuộc diện chuyển tiếp nhưng chưa có quyết định giá đất khi luật mới có hiệu lực, UBND cấp tỉnh có thể tiếp tục áp dụng Luật Đất đai 2024 hoặc chuyển sang cách xác định theo luật mới. Nếu chọn luật mới, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chính không được thấp hơn mức tính theo Luật Đất đai 2024 sau khi loại phần bổ sung. HoREA muốn bổ sung ngoại lệ không thu khoản tính thêm đối với người sử dụng đất không có lỗi.
Hiệp hội lưu ý dự thảo dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/03/2027, trong khi một số quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024 vẫn tiếp tục được áp dụng. Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu ngoại lệ trên không được ghi vào luật, khoản tiền bổ sung tại điểm d khoản 2 Điều 257 vẫn có thể tiếp tục phát sinh.
* Lotte Eco Smart City Thu Thiem hoàn tất nộp gần 17.6 ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất
Tử Kính
