HoREA: Nhất thiết phải có chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp

HoREA: Nhất thiết phải có chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp

HoREA cho rằng việc Bộ Xây dựng không tiếp tục đưa chính sách này vào dự thảo Luật Nhà ở ngày 05/08 là “chưa thật thỏa đáng”. Hiệp hội dẫn Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm trước đó về nhà ở phù hợp khả năng chi trả, trong lúc khu vực TPHCM cũ đã 4 năm không có nguồn cung loại này.

Trong văn bản ngày 06/09 gửi Thủ tướng cùng Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), dành phần đầu để nhắc lại Kết luận của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở ngày 19/05.

Kết luận nhìn nhận phân khúc nhà phù hợp khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp chưa được quan tâm đúng mức; doanh nghiệp thiếu động lực tham gia nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp, còn nhu cầu thuê nhà với giá hợp lý của người lao động rất lớn. Nhà nước được yêu cầu có chính sách phát triển nhà ở để hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở.

HoREA cho rằng định hướng trên đặt ra yêu cầu phát triển cả nhà cho thuê giá phù hợp lẫn nhà thương mại có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Nghị quyết 21 ngày 28/07 về định hướng sửa Luật Đất đai và các luật liên quan sau đó tiếp tục là căn cứ để sửa Luật Nhà ở.

“Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết”, Kết luận ngày 19/05 của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm được HoREA dẫn lại khi Hiệp hội giải thích về việc thiết kế phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp.

Bộ Xây dựng thực tế đã đưa loại nhà này vào dự thảo Luật Nhà ở ngày 22/07. Hiệp hội đánh giá cơ quan soạn thảo đã “rất nỗ lực”, nhưng cho rằng một số cơ chế khi đó chưa sát thực tế và còn “lẫn lộn” giữa nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội. Theo HoREA, đây có thể là nguyên nhân khiến đề xuất chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Tại dự thảo ngày 05/08, chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp không còn được Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất. HoREA cho rằng việc này “chưa thật thỏa đáng” nếu đặt cạnh Kết luận ngày 19/05 và Nghị quyết 21. Hiệp hội muốn giữ phần khung đã có trong bản 22/07, sửa lại các điểm chưa hợp lý rồi đưa trở lại Luật Nhà ở.

HoREA cho rằng cần có chính sách riêng cho nhà ở thương mại giá phù hợp, trong bối cảnh phân khúc này gần như vắng bóng khỏi nguồn cung mới tại TPHCM cũ trong nhiều năm

Vì sao nhất thiết?

Lý do đầu tiên được ông Châu đưa ra nằm ở cơ cấu nguồn cung nhà ở. Tại TPHCM cũ, nguồn nhà thương mại đủ điều kiện huy động vốn giảm từ 42,991 căn năm 2017 xuống 28,316 căn năm 2018, còn 23,046 căn năm 2019 và 16,895 căn năm 2020. Các năm sau dao động 12,000-18,000 căn trước khi xuống còn 3,845 căn vào năm 2024.

Nhà thương mại giá phù hợp còn ít hơn. Năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm khoảng 1% nguồn cung đưa ra thị trường. Từ năm 2021-2024, TPHCM cũ không còn căn nào thuộc phân khúc này. Nhà cao cấp chiếm 70% nguồn cung trong giai đoạn 2019-2023 và lên 100% vào năm 2024.

Sau khi TPHCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn nhà giá phù hợp được bổ sung từ hai địa phương cũ. Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng theo Nghị quyết 29/2026 cũng được Hiệp hội đánh giá giúp giảm bớt tình trạng lệch về phân khúc cao cấp.

Nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh nhưng HoREA không xem đây là phân khúc có thể bao phủ toàn bộ nhu cầu. TPHCM cũ phát triển gần 15,000 căn nhà xã hội trong giai đoạn 2016-2020 và 17,902 căn giai đoạn 2021-2025. 8 tháng đầu năm nay, thành phố khởi công thêm 10 dự án với 11,362 căn, nâng tổng số đang triển khai lên 22 dự án, khoảng 19,900 căn. Hiệp hội cho rằng với lượng dự án hiện có và dự kiến khởi công, thành phố có thể đạt 200,000 căn trong giai đoạn 2021-2030.

Ông Châu muốn hướng đến trước hết là người có thu nhập trung bình, vốn không thuộc diện mua nhà ở xã hội. Kế đến là người có thu nhập thấp nhưng thu nhập đã vượt điều kiện của chính sách này, chẳng hạn cá nhân trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng trên 50 triệu đồng/tháng hoặc người nuôi con chưa thành niên trên 35 triệu đồng/tháng.

HoREA cũng tính đến một số người đủ điều kiện mua nhà xã hội nhưng có thêm tiền do người thân, bạn bè hỗ trợ hoặc phát sinh nguồn thu “đột xuất, ngoài bảng lương”. Nếu có khả năng mua nhà thương mại giá phù hợp, nhóm này không phải chờ nhà xã hội. Sau khi đã sở hữu nhà, họ cũng không còn thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội, nên theo Hiệp hội có thể giảm bớt áp lực cho chương trình của địa phương.

“Do vậy, nhất thiết phải có chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp”, HoREA kết luận, cho rằng đây là cách đáp ứng nhu cầu nhà ở của những nhóm trên và thực hiện Kết luận ngày 19/05 của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.

Với doanh nghiệp, Hiệp hội muốn Luật Nhà ở tạo một hành lang đủ hấp dẫn để họ tự nguyện tham gia. Ông Châu cho rằng đây là phân khúc có thị trường rộng, nhu cầu thực, lợi nhuận có thể thấp nhưng thanh khoản cao và tạo dòng tiền. HoREA cho rằng “không có chuyện ép” doanh nghiệp làm nhà giá phù hợp nếu bài toán kinh doanh không phù hợp.

Là nhà thương mại, không phải nhà xã hội

Đây cũng là điểm HoREA muốn sửa so với dự thảo ngày 22/07. Bản dự thảo khi đó đưa ra hàng loạt cơ chế gần với nhà xã hội, như giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư, miễn nghĩa vụ nhà ở xã hội trong dự án, cho dùng đất dành cho nhà xã hội để làm nhà thương mại giá phù hợp hay hạn chế người mua bán lại trong 5 năm.

Hiệp hội cho rằng nếu đã gọi là nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải được tự tính bài toán lợi nhuận. Nhà nước có thể đặt mức giá bán, bán trả góp và cho thuê tối đa, còn doanh nghiệp quyết định giá cụ thể dưới mức trần này.

Ông Châu lý giải mỗi doanh nghiệp có cấu trúc chi phí khác nhau. Đơn vị quản trị tốt, có nhiều vốn tự có, ít vay nợ hoặc mua được vật tư, thiết bị với giá tốt có thể giảm giá thành và thu được lợi nhuận cao hơn. Doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh cũng có thể chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi rất thấp. Vì thế, HoREA không muốn Nhà nước vừa khống chế giá bán vừa ấn định thêm lợi nhuận tối đa.

Hiệp hội dẫn lại gói tín dụng 30 ngàn tỷ đồng năm 2013. Khi đó, căn hộ chung cư có giá không quá 1.05 tỷ đồng, đơn giá tối đa 15 triệu đồng/m2 có thể hưởng chính sách hỗ trợ, không phân biệt nhà xã hội hay nhà thương mại. Theo HoREA, hàng trăm doanh nghiệp đã đăng ký, trong đó có 36 doanh nghiệp tại TPHCM, thậm chí có đơn vị giảm giá bán để đáp ứng điều kiện của chương trình.

Nhà thương mại giá phù hợp theo phương án mới vẫn phải dành quỹ đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội như các dự án nhà thương mại khác. HoREA không đồng tình lấy đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để xây nhà xã hội sang làm phân khúc này vì sẽ làm giảm quỹ đất nhà xã hội.

Doanh nghiệp cũng không được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp như dự án nhà ở xã hội. Với tín dụng, HoREA nêu khả năng chủ đầu tư được tiếp cận nguồn vốn có lãi suất phù hợp từ các tổ chức tín dụng, như gói 145 ngàn tỷ đồng của 9 ngân hàng thương mại hoặc Ngân hàng Phát triển Việt Nam, chứ không mặc nhiên hưởng mức hỗ trợ như nhà xã hội.

Đối với ngân sách địa phương hỗ trợ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong dự thảo tháng 7 cũng được ông Châu đề nghị bỏ. Lý do là chi phí giải phóng mặt bằng của dự án thương mại đã được khấu trừ khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Địa phương có thể hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, kết nối với hệ thống chung và bảo đảm hạ tầng xã hội đồng bộ.

HoREA muốn dự án được đi “luồng xanh” về thủ tục đầu tư, xây dựng tương tự nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian chuẩn bị. UBND cấp tỉnh cũng được đề xuất quyền xem xét một số chỉ tiêu quy hoạch khác quy chuẩn chung tùy điều kiện từng dự án. Hiệp hội giải thích nhà giá phù hợp tại đô thị thường là căn một hoặc hai phòng, nên số lượng căn và dân số dự án có thể cao hơn cách tính thông thường.

Loại nhà chủ yếu vẫn là chung cư, đáp ứng các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành, khuyến khích thiết kế mẫu, công nghệ tiết kiệm năng lượng. Tại khu vực nông thôn, miền núi, HoREA muốn mở thêm khả năng phát triển nhà thấp tầng.

Có sổ hồng thì được bán, người mua có thể vay ưu đãi

Điều kiện dành cho người mua cũng được HoREA nới đáng kể so với phương án ban đầu. Hiệp hội đề nghị mỗi người chỉ được mua hoặc mua trả góp một căn trực tiếp từ chủ đầu tư, nhưng không đồng tình với việc khóa quyền bán lại trong 5 năm.

Theo ông Châu, khi căn nhà đã được cấp sổ hồng, người mua trở thành chủ sở hữu và có quyền chuyển nhượng theo nhu cầu, thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Quan điểm này đã thay đổi so với góp ý cuối tháng 7, khi HoREA còn cho rằng thời hạn 5 năm là cần thiết để bảo đảm đúng người có nhu cầu thực và tránh trục lợi, chỉ đề nghị bổ sung ngoại lệ cho trường hợp bất khả kháng.

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm lựa chọn theo tiêu chí của Luật Nhà ở. HoREA nhắc riêng nhóm người trẻ muốn “ra riêng, tự lập” trong số những nhu cầu thực cần được tính đến.

Người mua hoặc mua trả góp nhà thương mại giá phù hợp được đề xuất vay vốn với lãi suất ưu đãi tại các tổ chức tín dụng theo quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Về việc “mua trả góp”, tại cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội mở rộng ngày 29/07, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đề nghị dùng “mua trả góp nhà ở” thay cho “thuê mua nhà ở”. Theo cách giải thích được Hiệp hội dẫn lại, đây thực chất là việc người mua trả dần tiền nhà trong một thời hạn, còn cách gọi “mua trả góp” dễ hiểu và thông dụng hơn.

Về giá, HoREA muốn địa phương chỉ đặt “mái trần”. HĐND hoặc UBND cấp tỉnh có thể quy định một mức chung hoặc chia theo từng khu vực, còn chủ đầu tư tự quyết định giá bán, bán trả góp và cho thuê dưới mức này. Nhà ở xã hội có cách tính khác, khi giá được phê duyệt trên cơ sở chi phí cộng lợi nhuận định mức 10%.

Ông Châu đặt lại câu chuyện nhà ở xã hội để bán. Trước năm 2010, pháp luật chỉ quy định nhà xã hội để cho thuê và thuê mua; hình thức bán được bổ sung từ Nghị định 71/2010.  Hiệp hội đề nghị tiếp tục nghiên cứu chính sách này cùng định hướng của Quỹ nhà ở quốc gia, đồng thời tham khảo kinh nghiệm Hàn Quốc, Singapore về nhà xã hội cho thuê và bán trả góp dài hạn.

Tử Kính

FILI - 12:48:34 07/09/2026