Lãi vay mua nhà trên 10%/năm, giảm lãi có đủ để người dân mua nhà?
Lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 17 ngân hàng hiện dao động từ 7-13.2%/năm, trong đó nhiều ngân hàng áp dụng mức từ 10%/năm trở lên. Khi thời gian ưu đãi phổ biến chỉ từ 6-12 tháng, chi phí vay thực tế về sau vẫn là yếu tố người mua cần tính đến trước khi quyết định xuống tiền.
Lãi vay mua nhà nhiều ngân hàng vượt 10%
Mặt bằng lãi suất ưu đãi tại 17 ngân hàng đang có sự chênh lệch khá lớn. Agribank áp dụng mức 7-8%/năm, thấp nhất trong nhóm khảo sát, trong khi VPBank (VPB) ở mức 13.2%/năm. Techcombank có mức 10.5-12.9%/năm; ACB, MSB và Sacombank (STB) cùng ở mức 11%/năm; SeABank (SSB) 11.5%/năm và VIB 11.1-12%/năm.
Ở nhóm còn lại, Vietcombank áp dụng 9-10.5%/năm, BIDV 9.5-10.5%/năm, VietinBank 9-10.5%/năm, HDBank 9.8%/năm, SHB 9.2-9.8%/năm và MB 9.5-10.2%/năm.
Thời gian ưu đãi dao động từ 6-36 tháng, phổ biến ở mức 12 tháng. Sau thời gian này, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất mới theo thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, mức lãi suất ban đầu chưa phản ánh toàn bộ chi phí mà người vay phải chịu trong một khoản vay có thể kéo dài hàng chục năm.
Chi phí vốn chưa dễ giảm nhanh
Theo ông Huy, lãi suất thả nổi trên 10%/năm hiện chịu tác động đồng thời từ áp lực tỷ giá, cạnh tranh huy động vốn, nhu cầu tín dụng gia tăng và chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn.
Trong khi khoản vay mua nhà thường kéo dài 10-25 năm, phần lớn nguồn vốn huy động của ngân hàng có kỳ hạn ngắn hơn. Do đó, việc duy trì chi phí vốn dài hạn ở mức thấp trong thời gian dài không dễ dàng.
Ông Huy cho rằng, mức lãi suất trên 10%/năm chưa thể xem là mặt bằng giá vốn mới cố định trong dài hạn. Lãi suất còn phụ thuộc vào lạm phát, thanh khoản và diễn biến kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, khả năng lãi suất nhanh chóng trở lại giai đoạn vốn rất rẻ cũng không cao nếu chi phí huy động và áp lực tỷ giá chưa giảm rõ rệt.
Với người vay, vấn đề vì thế không chỉ nằm ở mức lãi suất ưu đãi. Các yếu tố như lãi suất sau ưu đãi, biên độ cộng thêm, lãi suất tham chiếu, chu kỳ điều chỉnh và phí trả nợ trước hạn đều cần được tính trước khi ký hợp đồng.
Nếu lãi suất cao kéo dài, áp lực sẽ tập trung rõ hơn ở những người có thu nhập không ổn định hoặc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao nhưng dòng tiền cho thuê thấp. Những tài sản thanh khoản yếu, được mua bằng vốn vay lớn hoặc dựa nhiều vào kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn có thể xuất hiện áp lực giảm giá cục bộ.
Dù vậy, ông Huy không cho rằng sẽ dễ hình thành một làn sóng bán tháo trên diện rộng nếu việc làm, thu nhập của người vay và giá trị tài sản bảo đảm vẫn ổn định. Về phía ngân hàng, việc chủ động làm việc với khách hàng có thiện chí, cơ cấu thời hạn trả nợ phù hợp quy định và hỗ trợ xử lý tài sản theo lộ trình có thể hạn chế tác động không cần thiết lên thị trường.
Đối với người mua để ở, ông Huy đề xuất vốn tự có nên chiếm ít nhất 50% giá trị căn nhà. Tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng nên ở khoảng 30-35% thu nhập ròng ổn định của gia đình, đồng thời duy trì khoản dự phòng tương đương 12 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Người vay cũng nên kiểm tra khả năng tài chính nếu lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm.
Với nhà đầu tư, mức vốn tự có nên ở khoảng 50-60% và ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền. Doanh thu cho thuê ròng cần đủ bù phần lớn nghĩa vụ trả nợ thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá.
Lãi suất cao trước hết làm giảm dòng tiền
Theo ông Bình, số liệu VARS-IRE trong quý 2/2026 cho thấy lãi suất ưu đãi tại 10 ngân hàng ở mức 8.5-11%/năm trong 6-12 tháng, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi ở mức 13-15%/năm hoặc cao hơn. So với năm 2025, lãi suất ưu đãi đã tăng khoảng 2-4 điểm phần trăm. Đến tháng 8, mức lãi suất cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng khoảng 10.9%/năm, trong khi một số ngân hàng áp dụng từ 13.2%/năm trở lên.
Ông Bình cho rằng, diễn biến này chủ yếu được giải thích bởi chi phí vốn và thanh khoản ngân hàng. Lãi suất cho vay phản ánh giá của nguồn vốn, đồng thời bao gồm chi phí huy động, rủi ro tín dụng, kỳ hạn và biên lợi nhuận. Vì vậy, biến động lãi suất không chỉ tác động đến chi phí vay mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định tiêu dùng và khả năng cân đối dòng tiền của hộ gia đình.
Với khoản vay kéo dài 15-20 năm, chênh lệch 3-4 điểm phần trăm có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong khoản thanh toán hàng tháng. Chẳng hạn, khoản vay 3 tỷ đồng trong 20 năm nếu lãi suất tăng từ 8% lên 15%/năm có thể khiến khoản trả hàng tháng tăng từ khoảng 25-28 triệu đồng lên 40-45 triệu đồng, tùy phương thức trả nợ.
Theo ông Bình, tác động đầu tiên của lãi suất cao không nhất thiết là nợ xấu ngay lập tức mà là dòng tiền của người vay bị thu hẹp. Khi chi phí lãi tăng, khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ giảm, trong khi áp lực tài chính có thể kéo theo sự suy yếu của các khoản chi tiêu khác.
Nhóm mua nhà để ở và có thu nhập ổn định thường có xu hướng tiếp tục nắm giữ tài sản và cắt giảm các khoản chi khác để duy trì khoản vay. Ngược lại, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nhưng không có dòng tiền đủ lớn sẽ chịu áp lực lớn hơn, đặc biệt khi lợi suất cho thuê thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay.
Áp lực bán theo đó có thể tập trung ở nhóm có dư nợ cao, dòng tiền yếu và kỳ vọng bán lại trong ngắn hạn. Rủi ro đối với ngân hàng sẽ gia tăng nếu lãi suất cao xảy ra đồng thời với giá tài sản giảm và thanh khoản thị trường suy yếu, bởi giá trị tài sản bảo đảm giảm trong khi khả năng trả nợ của người vay cũng yếu đi.
Về mức vay, ông Bình cho rằng, không có một tỷ lệ khoản vay/giá trị (LTV) phù hợp cho tất cả trường hợp. Với bối cảnh hiện nay, tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản tương đối an toàn, 60-70% cần được xem xét kỹ và trên 70% là mức đòn bẩy cao. Đây là ngưỡng quản trị rủi ro cá nhân, không phải quy định pháp lý.
Người mua cũng nên giữ tổng nghĩa vụ trả nợ hàng tháng ở mức khoảng 30-35% thu nhập ròng ổn định. Với thu nhập ròng 60 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ khoảng 18-21 triệu đồng sẽ tạo dư địa tốt hơn so với mức 30-35 triệu đồng. Quan trọng hơn, khả năng trả nợ cần được kiểm tra ở mức lãi suất cao hơn mức ưu đãi ban đầu. Nếu khoản vay được hưởng 8.5-9%/năm trong thời gian đầu, người mua vẫn nên thử tính dòng tiền khi lãi suất lên 12%, thậm chí 14-15%/năm.
Không nên đặt kế hoạch trả nợ vào kỳ vọng lãi suất giảm
Theo ông Vũ, cần phân biệt giữa lãi suất thị trường và việc khoản vay kết thúc thời gian ưu đãi. Người vay có thể phải chịu mức tăng đáng kể khi chuyển sang lãi suất thả nổi, ngay cả khi lãi suất tham chiếu chỉ tăng nhẹ.
Triển vọng lãi suất năm 2027 sẽ phụ thuộc vào lạm phát, tỷ giá, điều kiện tiền tệ quốc tế, chi phí huy động và khả năng cân đối vốn của từng ngân hàng. Bên cạnh đó, biên độ cho vay cũng phản ánh chi phí rủi ro và mức độ cạnh tranh giữa các ngân hàng.
Nếu điều kiện thuận lợi hơn, lãi suất có thể giảm. Tuy nhiên, tốc độ giảm của khoản vay hiện hữu còn phụ thuộc vào công thức tính và chu kỳ điều chỉnh trong hợp đồng. Vì vậy, người mua không nên xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên giả định lãi suất chắc chắn giảm trong năm 2027.
Áp lực trả nợ cũng có thể tăng đối với nhóm vay tỷ lệ cao, thu nhập thiếu ổn định hoặc phụ thuộc vào việc bán lại bất động sản để trả nợ. Các khoản vay đến kỳ điều chỉnh vào cuối năm 2026 và năm 2027 còn có khả năng chịu thêm sức ép khi thời gian ân hạn gốc kết thúc.
Nếu tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc tiền thuê thấp hơn chi phí lãi vay, người sở hữu phải liên tục bù tiền từ nguồn thu khác. Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi suất tăng từ 8% lên 11%/năm sẽ làm tiền lãi tăng khoảng 5 triệu đồng/tháng nếu dư nợ không đổi, chưa tính phần gốc phải trả thêm sau thời gian ân hạn.
Theo ông Vũ, áp lực bán giảm giá có thể xuất hiện cục bộ nếu chi phí vốn tiếp tục cao trong khi thanh khoản yếu. Tuy nhiên, để hình thành một làn sóng trên diện rộng còn cần thêm các yếu tố như thu nhập suy giảm, khả năng tiếp cận tín dụng khó hơn và tâm lý người mua yếu đi.
Người bán giảm giá so với mức kỳ vọng cũng chưa đồng nghĩa với cắt lỗ thực tế, bởi giá bán thấp hơn kỳ vọng chưa chắc thấp hơn tổng giá vốn. Thời điểm buộc phải bán thường xuất hiện khi người sở hữu không còn đủ dòng tiền để duy trì khoản vay, thay vì chỉ vì giá thị trường giảm.
Với người mua nhà để ở, ông Vũ khuyến nghị nên tính khoản vay cho toàn bộ thời gian sau ưu đãi. Theo hướng thận trọng, vốn vay nên khoảng 40-50% giá trị căn nhà được định giá hợp lý; mức tới 60% chỉ nên cân nhắc khi thu nhập ổn định, ít nghĩa vụ nợ khác và còn quỹ dự phòng.
Tổng tiền trả gốc và lãi của các khoản vay nên ở khoảng 30-35% thu nhập ròng ổn định. Sau khi hoàn tất việc mua nhà và các chi phí liên quan, người vay nên giữ khoản dự phòng tương đương 6-12 tháng chi phí thiết yếu và trả nợ.
Khả năng tài chính cũng cần được kiểm tra trong các trường hợp lãi suất sau ưu đãi tăng thêm 2-3 điểm phần trăm, thu nhập gia đình giảm 20%, hoặc thời gian ân hạn gốc kết thúc khiến nghĩa vụ thanh toán tăng. Nếu những tình huống này khiến người vay phải vay thêm để trả khoản vay cũ, quy mô khoản vay ban đầu đã vượt quá khả năng chịu đựng.
Theo ông Vũ, người mua không nhất thiết phải chờ đúng đáy giá hay đáy lãi suất. Quan trọng hơn là căn nhà phù hợp nhu cầu, pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và dòng tiền đủ sức chịu được những kịch bản bất lợi trong suốt thời gian vay.
Mai Quốc - Cát Lam
