Luật Phát triển Đô thị - Đường băng mới cho TP.HCM
Với 465 phiếu tán thành/474 phiếu tham gia, đạt 93%, Luật Phát triển Đô thị đã được Quốc hội thông qua vào sáng 24/8/2026.
Cùng FiLi tiếp cận các ưu thế vượt trội của bộ luật mới này để đón đầu những vận hội mới cho TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ, các đô thị phát triển nói chung.
Bài 1 - Cú hích lịch sử
Sau Nghị quyết 260 của Quốc hội nâng cấp từ Nghị quyết 98 về chính sách đặc thù phát triển TP.HCM và Nghị quyết 09 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển TP.HCM trong kỷ nguyên mới, sự ra đời của Luật Phát triển Đô thị (PTĐT) được xem là bước hoàn tất về thể chế để TP.HCM nói riêng, vùng Đông Nam Bộ và các đô thị phát triển (như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế, Đồng Nai, Quảng Ninh, Bắc Ninh) cùng phát triển sau cuộc cách mạng về sáp nhập.
Như vậy, Luật PTĐT không chỉ dành riêng cho TP.HCM mà có tính mở rộng, phổ quát cho các đô thị có điều kiện tương ứng. Đặc điểm này sẽ tạo tính ổn định bền vững để vận hành. Đồng thời cũng xác lập rõ TP.HCM là hạt nhân vùng Đông Nam Bộ. Từ góc độ vùng kinh tế, TP.HCM sẽ điều phối và lan tỏa phát triển ra Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa–Vũng Tàu, Tây Ninh.
Sự tiến bộ của đạo luật mới ở chỗ nó đảm bảo tính phân quyền tối đa, thực chất cho địa phương. Không yêu cầu xin phép Trung ương trong phạm vi đã phân quyền. Chuyển từ cơ chế "xin–cho" sang tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Nhưng cũng đề cao trách nhiệm giải trình và giải trình theo định hướng, tức lấy Chỉ số Hiệu quả Quản trị Đô thị được công bố hằng năm, gắn với phân bổ nguồn lực và đánh giá lãnh đạo.
Luật mới cũng tập trung vào 6 chính sách trọng tâm có ý nghĩa quyết định sự thành bại của cuộc cách mạng về thể chế, về dòng chảy của động lực tăng trưởng mới. Bao gồm: Chính quyền 2 cấp (Chương II): Bỏ cấp quận/huyện; lập mô hình cơ quan quản lý đô thị liên phường; HĐND TP tự quyết biên chế, thu nhập vượt khung TW, thuê chuyên gia thị trường. Quy hoạch tích hợp + không gian ngầm (Chương III–IV): Một quy hoạch tổng thể 3 chiều; UBND TP tự phê duyệt. Không gian ngầm phân vùng chức năng, định giá tạo nguồn thu. Đầu tư, tài chính đặc thù (Chương V–VI): Giữ lại toàn bộ tiền đất + TOD + ngầm; trái phiếu đô thị; Quỹ Mạo hiểm KH-CN; ưu đãi thuế cạnh tranh quốc tế. Metro, TOD và VIFC (Chương VIII–IX): Nguồn thu Land Value Capture tái đầu tư metro; VIFC-HCMC hoạt động theo cơ chế pháp lý riêng biệt tầm khu vực. Khoa học - công nghệ, Đổi mới sáng tạo và Chuyển đổi số (Chương X): Khu đô thị sáng tạo Thủ Đức là trung tâm Đổi mới sáng tạo quốc gia; sandbox số do HĐND TP chủ động ban hành. Cuối cùng là Liên kết vùng (Chương XII): Hội đồng Điều phối Vùng được luật hóa với quyết định có tính ràng buộc; Quỹ Phát triển Vùng huy động đa nguồn.
Rõ ràng, so với cơ chế, chính sách hiện hành, Luật mới có nhiều điểm đột phá như chuyển từ 3 cấp, biên chế do Trung ương quy định khung thì thành 2 cấp và Hội đồng nhân dân TP tự quyết biên chế, cơ cấu tổ chức. Lập IUMA (liên phường) thay huyện. Phân cấp phi đối xứng theo năng lực của phường.
Đặc biệt, thẩm quyền lập pháp địa phương cũng có bước chuyển lớn. HĐND/UBND trước đây chỉ ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong khung pháp luật của Trung ương, mọi cơ chế khác biệt phải xin Quốc hội thông qua nghị quyết riêng. Thì nay HĐND TP được ban hành văn bản quy phạm pháp luật khác với Trung ương trong phạm vi phân quyền. Chủ động thí điểm sandbox không cần xin phép Quốc hội từng lần mà chỉ cần chấp thuận của Đảng ủy.
Trong quy hoạch đô thị, trước đây quy hoạch tỉnh/thành phố và quy hoạch chung đô thị riêng biệt. Thủ tướng phê duyệt quy hoạch chung, muốn điều chỉnh quy hoạch thì phải xin Trung ương. Luật mới sẽ cho phép một quy hoạch tổng thể tích hợp duy nhất (thay thế toàn bộ). Chủ tịch UBND TP tự phê duyệt sau khi HĐND TP thông qua mà không cần Thủ tướng phê duyệt.
Quy hoạch đô thị sẽ nâng lên 3 chiều gồm mặt đất, ngầm và tầng cao.
Trong ngân sách tài chính, trước đây tỷ lệ điều tiết ngân sách TP được giữ lại 18%, đến Nghị quyết 98 nâng lên 21%. Thu từ đất nộp Trung ương phần lớn. Vay vốn bị giới hạn bởi trần nợ chung. Thì Luật mới sẽ cho phép giữ lại toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nguồn thu TOD và không gian ngầm. TP cũng được phép lập Quỹ Đầu tư Hạ tầng, Quỹ Mạo hiểm KH-CN, Quỹ Phát triển Vùng. Phát hành trái phiếu đô thị, vay ODA trực tiếp không qua TW.
Trong thí điểm sandbox, trước đây phải xin Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm riêng từng lần (quy trình 2-3 năm). thậm chí như Nghị quyết 98 chỉ cho phép một số lĩnh vực cụ thể. Nhưng khi thành đạo luật, HĐND TP chủ động ban hành Nghị quyết thí điểm (chỉ cần chấp thuận Đảng ủy, không cần Quốc hội từng lần). Phạm vi rộng hơn cả trong tổ chức bộ máy, mô hình kinh tế mới, tài chính đô thị, quản lý đất đai, kinh tế số... Quan trọng là đi kèm cơ chế miễn trừ pháp lý.
Sự vượt trội của Luật PTĐT còn nằm ở các quy định hoàn toàn mới mà thực tế cuộc sống đang đòi hỏi. Đơn cử là Trung tâm tài chính quốc tế (VIFC), chưa có khung pháp lý riêng. Ở cả 2 nghị quyết 98 và 260 chỉ đề cập chung chung dẫn đến việc VIFC chưa hoạt động được do thiếu luật nền. Đến Luật mới, VIFC-HCMC được luật hóa với cơ chế pháp lý riêng biệt (Chương IX). Trong đó đặc biệt có quy định ưu đãi thuế cạnh tranh khu vực như thu nhập doanh nghiệp 5%/15 năm; miễn TNCN 5 năm + giảm 50% tiếp theo cho chuyên gia quốc tế.
Hay trong quy hoạch phát triển không gian ngầm, chưa có quy định định giá và tạo nguồn thu từ không gian ngầm. Không có cơ chế ưu đãi đầu tư công trình ngầm thì Luật mới sẽ phân vùng 3 tầng chức năng (tầng nông/trung/sâu). HĐND TP định giá quyền sử dụng không gian ngầm tạo nguồn thu riêng. Ưu đãi đầu tư công trình ngầm thương mại. Cơ sở dữ liệu ngầm số hóa 100% đến 2030.
Hoặc mở rộng đột phá như trong TOD và đường sắt đô thi, 2 nghị quyết 98 và 260 cho phép thu hồi đất vùng TOD nhưng cơ chế phân vùng, định giá và nguồn thu chưa rõ ràng. Tài chính metro phụ thuộc ngân sách TW thì Luật mới, HĐND TP tự quy định phạm vi TOD, chỉ tiêu quy hoạch, tỷ lệ NOXH (≥15%), không gian công cộng (≥20%). Nguồn thu Land Value Capture (tăng giá đất + phí hạ tầng TOD) tái đầu tư metro. Toàn bộ Chương VIII dành riêng cho metro.
Nâng cấp cho thiết chế liên kết vùng. Hội đồng Điều phối Vùng hoạt động trên thực tế nhưng thiếu cơ chế ràng buộc tài chính và pháp lý giữa các tỉnh thì nay, Hội đồng Điều phối Vùng TP.HCM được luật hóa (Chương XII), quyết định có tính ràng buộc sau khi Thủ tướng phê duyệt. TP.HCM là hạt nhân điều phối, được phép thành lập Quỹ Phát triển Vùng huy động từ Trung ương, địa phương, nguồn vốn tư nhân cho đến ODA.
Riêng về thuế ưu đãi, 2 nghị quyết 98 và 260 miễn giảm thuế một số lĩnh vực nhưng còn hạn chế, phải xin Bộ Tài chính từng trường hợp thì Luật mới, HĐND TP quyết định ưu đãi thuế đặc thù: TNDN 5%/15 năm cho công nghệ cao; miễn TNDN 5 năm cho startup đổi mới sáng tạo; miễn TNCN 5 năm + giảm 50% tiếp theo cho chuyên gia; miễn thuế tổ chức khoa học công lập.
Quốc Học
