Nghĩa vụ thuế của ban quản trị và ban quản lý chung cư theo quy định pháp luật hiện hành
Việc đóng thuế của Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư theo quy định hiện nay là một nội dung pháp lý quan trọng, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân, vừa góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý vận hành nhà chung cư.
Quy định pháp luật về nghĩa vụ thuế đối với Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư
Trước hết, về đối tượng chịu thuế được quy định tại Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC như sau: “Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư này”.
Tại Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế:
“1. Tổ chức, cá nhân nhận các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, tiền hỗ trợ, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác.
...Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận tiền của tổ chức, cá nhân để thực hiện dịch vụ cho tổ chức, cá nhân như sửa chữa, bảo hành, khuyến mại, quảng cáo thì phải kê khai, nộp thuế theo quy định.
7. Các trường hợp khác:
...
d) Các khoản thu hộ không liên quan đến việc bán hàng hóa, dịch vụ của cơ sở kinh doanh.”
Áp dụng vào Ban Quản trị chung cư, nếu Ban Quản trị chỉ thu hộ các khoản phí dịch vụ theo quy định (thu hộ phí bảo trì, vận hành, vệ sinh...) thì không phải kê khai, nộp thuế GTGT, không phải lập hóa đơn GTGT.
Tuy nhiên, nếu Ban Quản trị trực tiếp cung cấp dịch vụ hoặc thu các khoản phí phát sinh từ hoạt động kinh doanh thì phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định.
Về phương pháp tính thuế được quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định phương pháp tính trực tiếp trên GTGT:
“2. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu áp dụng như sau:
...
- Tổ chức kinh tế khác không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã, trừ trường hợp đăng ký nộp thuế theo phương pháp khấu trừ.”
Theo Công văn 10429/CT-TTHT ngày 10/3/2020 của Cục Thuế thành phố Hà Nội về việc trả lời vướng mắc chính sách thuế liên quan đến hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà chung cư. Cụ thể, nếu Ban Quản trị trực tiếp thu tiền, ký hợp đồng cung cấp các dịch vụ như quản lý, vận hành chung cư, thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe, cho thuê địa điểm kích sóng di động... thì Ban Quản trị phải kê khai, nộp thuế GTGT và thuế TNDN theo quy định.
Ngược lại, nếu Ban Quản trị chỉ thu hộ, chi hộ các khoản phí dịch vụ như vận hành thang máy, điện hành lang, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác theo đúng quy định mà không cung cấp dịch vụ kinh doanh thì không phải kê khai, tính thuế GTGT, lập hóa đơn GTGT.
Việc lập hóa đơn điện tử và quản lý chứng từ của Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư phải tuân thủ Nghị định 123/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2020 về hóa đơn, chứng từ. Nghị định này thay thế các văn bản trước đó, quy định rõ về thời điểm lập hóa đơn và hình thức hóa đơn cùng các nội dung khác liên quan đến hóa đơn, chứng từ. Theo đó, Ban Quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành khi cung cấp dịch vụ phải lập hóa đơn GTGT điện tử, gửi cho khách hàng, đồng thời lưu giữ chứng từ đầy đủ để phục vụ công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan thuế.
Thực trạng và nguyên nhân vi phạm
Trong bối cảnh quản lý và vận hành nhà chung cư ngày càng phức tạp, việc tuân thủ các quy định về thuế đối với Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư trở nên thiết yếu. Một số Ban Quản trị chung cư vi phạm trong việc kê khai, nộp thuế, sử dụng hóa đơn không đúng quy định, thậm chí có trường hợp tham ô, trốn thuế gây thất thoát hàng tỷ đồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của cư dân và uy tín của Ban Quản trị. Gần đây là vụ việc Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á tại TPHCM bị xử phạt hơn 119 tỷ đồng do không xuất hóa đơn khi cung cấp dịch vụ cho cư dân, vấn đề này càng được quan tâm sâu sắc.
Nguyên nhân chủ yếu là do Ban Quản trị chưa nắm rõ quy định về kê khai, nộp thuế, hoặc do Ban Quản trị hoạt động theo mô hình tự quản lý vận hành nhưng không tuân thủ các quy định về hóa đơn chứng từ và kê khai thuế. Bên cạnh đó, sự phức tạp trong quản lý vận hành chung cư và thiếu sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan chức năng cũng góp phần làm tăng rủi ro vi phạm.
Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thuế đối với Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư
Hướng dẫn và hỗ trợ từ cơ quan thuế
Cơ quan thuế cần ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, nhằm hỗ trợ Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư thực hiện đúng nghĩa vụ thuế. Các văn bản này hướng dẫn cụ thể về đối tượng chịu thuế, phương pháp kê khai, lập hóa đơn, cũng như xử lý các vướng mắc trong thực tiễn.
Tăng cường kiểm tra, giám sát
Cơ quan thuế và các cơ quan quản lý Nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động thu chi của Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư để phát hiện kịp thời các vi phạm, xử lý nghiêm minh các trường hợp trốn thuế, gian lận thuế nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo sự công bằng trong quản lý vận hành chung cư.
Đào tạo, tập huấn nâng cao nhận thức cho Ban Quản trị
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến vi phạm trong kê khai, nộp thuế của Ban Quản trị chung cư là do chưa nắm rõ về các quy định pháp luật thuế và nghiệp vụ kế toán, tài chính. Do đó, các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thuế cần phối hợp tổ chức các khóa đào tạo, tập huấn chuyên sâu về chính sách thuế, kỹ năng quản lý tài chính, kế toán cho Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư. Việc này giúp nâng cao nhận thức pháp luật, đồng thời trang bị kỹ năng thực tiễn để Ban Quản trị thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ thuế, tránh sai sót và vi phạm.
Như vậy, theo quy định hiện hành, Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế GTGT và thuế TNDN khi trực tiếp phát sinh các hoạt động cung ứng dịch vụ kinh doanh. Việc thực hiện đúng các quy định về thuế không chỉ bảo vệ quyền lợi của cư dân mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp trong quản lý vận hành chung cư. Tuân thủ pháp luật về thuế trong quản lý vận hành chung cư không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn là biểu hiện của sự chuyên nghiệp, minh bạch và trách nhiệm với cộng đồng cư dân, góp phần xây dựng môi trường sống bền vững, văn minh và hiện đại.
* Thuế suất 20% trên lợi nhuận bất động sản: Người dân sẽ chịu tác động ra sao?
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
