Nhà ở công nhân khó có thể mở rộng vì rào cản pháp lý
Chuyên gia cho rằng, nhà ở lưu trú công nhân chỉ quy định 2 đối tượng được thực hiện là đơn vị phát triển hạ tầng khu công nghiệp và các doanh nghiệp sản xuất trong khu. Điều này khiến bài toán cung ứng nhà ở công nhân khó có thể nhân rộng.
Mô hình nào cho nhà ở công nhân trong KCN?
Tại diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025, Luật sư Vũ Thị Quế - Chủ tịch HĐTV, Luật sư sáng lập Rajah & Tann LCT Lawyers cho biết, phát triển nhà ở cho công nhân hiện có hai hình thức gồm nhà ở lưu trú trong khu công nghiệp (KCN) và nhà ở xã hội (NOXH), nhưng hai loại hình này khác nhau căn bản về quy định đầu tư, đối tượng, kinh doanh và mức độ phù hợp với từng nhóm nhà đầu tư.
Với nhà ở lưu trú công nhân chỉ được vận hành theo mô hình cho thuê, không được bán hoặc thuê mua; quy định chỉ 2 đối tượng được thực hiện là đơn vị phát triển hạ tầng KCN và các doanh nghiệp sản xuất trong KCN. Ngược lại, NOXH có phạm vi đối tượng rộng hơn, gồm 12 nhóm theo quy định, đồng thời cho phép nhiều chủ thể tham gia đầu tư hơn.
Theo LS. Quế, lựa chọn mô hình nào còn phụ thuộc trực tiếp vào cấu trúc kinh doanh của nhà đầu tư. Nếu doanh nghiệp chỉ tập trung triển khai phát triển hạ tầng KCN thì nên làm nhà lưu trú công nhân. Nhưng nếu đã phát triển dự án nhà ở thương mại, mô hình nhà ở xã hội có thể phù hợp hơn.
“Nếu nhà đầu tư có quá nhiều công nhân cần bố trí chỗ ở, hướng xây nhà ở lưu trú công nhân là ưu tiên số một. Bởi vì khi làm NOXH, họ không kiểm soát được số lượng công nhân của mình sẽ mua được bao nhiêu, vì nhiều đối tượng khác vẫn có thể mua được”, bà Quế nói.
Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất lại nằm ở giá. Nhà lưu trú bị điều tiết giá thuê bởi UBND tỉnh; NOXH bị khống chế mức lợi nhuận tối đa 10%. Với chu kỳ phát triển dự án kéo dài 5-7 năm, mức trần lợi nhuận này bị xem là không đủ hấp dẫn.
Về thủ tục, NOXH và nhà ở thương mại đều phức tạp như nhau, LS. Quế đánh giá NOXH có một số khó khăn hơn như quỹ đất hạn chế, chủ yếu từ việc các dự án thương mại trích 20% diện tích đất ở, hoặc do UBND tỉnh điều tiết, phân bổ.
Rào cản về lợi nhuận và quy trình giải ngân vốn vay còn vướng mắc. Tuy vậy, hệ thống pháp luật năm 2025 đã rút ngắn đáng kể thủ tục, ước tính giảm được 2-3 năm so với trước đây. LS. Quế đề xuất cần xem xét điều chỉnh mức trần lợi nhuận 10% để thu hút nhà đầu tư quay trở lại phân khúc này. Đồng thời, cần có chính sách để huy động nguồn lực tài chính và hỗ trợ cho vay, khiến các tổ chức tài chính mặn mà hơn.
Khung pháp lý mới nhưng thách thức không nhỏ
Luật sư Nguyễn Gia Huy Chương - Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers cho biết, khung pháp lý dành riêng cho nhà ở lưu trú công nhân lần đầu tiên được luật hóa trong Luật Nhà ở 2023 và tiếp tục được cụ thể hóa bởi Nghị định 100/2024 cũng như hệ thống văn bản thuộc Luật Đất đai 2024. Tại TPHCM, Quyết định 85/2024 cũng đã thiết lập khung giá thuê cho mô hình này. Đây là bước tiến quan trọng, bởi trước đó các dự án lưu trú thiếu nền tảng pháp lý rõ ràng để triển khai.
Dù vậy, quy định về đối tượng được phép đầu tư lại rất hạn chế, chỉ gồm nhà đầu tư hạ tầng KCN và doanh nghiệp sản xuất trong khu. Điều này khiến bài toán cung ứng nhà ở công nhân khó mở rộng.
Về đất đai, điểm thuận lợi nằm ở việc nhà lưu trú được xây trên đất thương mại dịch vụ trong KCN, vốn đã nằm sẵn trong quy hoạch, giảm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, giá cho thuê do UBND tỉnh ban hành và thời gian áp dụng không nêu rõ trong bao lâu. Do đó, mục tiêu chính của mô hình là an sinh xã hội, không nhằm lợi nhuận. Nhà đầu tư chỉ có thể bù đắp bằng dịch vụ phụ trợ như tiện ích, hạ tầng mềm, viễn thông hay thương mại nội khu.
Rào cản lớn nhất là về quy hoạch như KCN đã có quy hoạch cho nhà lưu trú chưa và phải bố trí khu lưu trú tách biệt khỏi khu sản xuất, đồng thời bổ sung đủ hạ tầng xã hội đi kèm, điều mà nhiều KCN hiện nay chưa chuẩn bị trong quy hoạch ban đầu.
Ngoài ra, với đặc thù nhà ở công nhân lưu trú dài hạn, bài toán môi trường từ xử lý nước thải đến đánh giá tác động cũng đòi hỏi thực hiện theo tiêu chuẩn khác với dự án sản xuất công nghiệp.
Rủi ro pháp lý được ông Chương cảnh báo là không nhỏ, vì các quy định còn mới. Doanh nghiệp cần làm việc sớm với các cơ quan quản lý, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy đang yêu cầu khắt khe. Trong khi đó, vận hành nhà lưu trú đòi hỏi tư duy quản lý gần giống các khu dân cư quy mô lớn, với sự phức tạp về văn hóa, sinh hoạt và an ninh. Nếu không có đơn vị quản lý chuyên nghiệp hoặc ứng dụng công nghệ, nguy cơ phát sinh tệ nạn xã hội rất cao.
Nhu cầu lớn nhưng dự án mới không nhiều
Theo ông Trần Việt Hà – Phó Trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TPHCM, hiện toàn thành phố (sau sáp nhập) có gần 1 triệu công nhân, nhưng chỉ có 16 dự án nhà ở xã hội. Con số này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.
Ông Hà cho rằng rào cản không nằm ở chủ trương mà chủ yếu đến từ pháp lý. Quy định hiện hành đang bó hẹp đối tượng có quyền đầu tư nhà lưu trú công nhân chỉ vào hai nhóm, trong khi đây là loại hình vốn đã kém hấp dẫn, đòi hỏi vốn lớn, lợi nhuận thấp và thời gian hoàn vốn dài. Việc quá ít nhà đầu tư có thể tham gia khiến thị trường không thể mở rộng.
Hệ quả là công nhân buộc phải tìm đến hệ thống nhà trọ tự phát, những nơi thiếu tiêu chuẩn phòng cháy, an toàn, không gian sống chật hẹp và chất lượng thấp. Tình trạng này kéo dài khiến gánh nặng xã hội gia tăng, đồng thời làm giảm sức cạnh tranh của TPHCM trong việc thu hút nguồn nhân lực chất lượng cho các ngành sản xuất.
Thanh Tú
