Nhà ở dẫn dắt M&A bất động sản nửa đầu năm, data center trở thành điểm nóng mới
Dù dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm 2026, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng thận trọng hơn khi lựa chọn dự án. Theo JLL Việt Nam, hoạt động M&A tập trung vào phân khúc nhà ở và các tài sản chất lượng, trong khi trung tâm dữ liệu được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới trong nửa cuối năm.
Theo JLL, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài trong nửa đầu năm 2026, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động. Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy tổng vốn FDI đăng ký đạt 34.65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện ước đạt 13.03 tỷ USD, tăng 11.2%, mức cao nhất của 6 tháng trong 5 năm qua. Trong đó, các thương vụ M&A bất động sản chỉ chiếm khoảng 7.4% tổng dòng vốn.
JLL Việt Nam cho rằng lãi suất quốc tế duy trì ở mức cao, chi phí xây dựng gia tăng cùng điều kiện tiếp cận vốn chặt chẽ đã khiến nhiều chủ đầu tư lựa chọn chuyển nhượng dự án thay vì phát triển mới. Đồng thời, nhà đầu tư cũng chuyển trọng tâm sang các tài sản có khả năng kết nối hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững, thay vì kỳ vọng vào tăng giá.
Trong khi đó, các dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại khu vực chưa có nhu cầu thực tiếp tục gặp khó khăn trong việc thu hút dòng vốn.
6 tháng đầu năm, nhà ở tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường M&A. Với các số liệu được công khai, thương vụ bổi bật là Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (HOSE: DIG) chuyển nhượng 4 phân khu tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai), với tổng giá trị chuyển nhượng 116 triệu USD.
Ở nhóm dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển ngày càng phổ biến. Đáng chú ý, dự án Eco Smart City tại Thủ Thiêm được UBND TPHCM chấp thuận để Lotte chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan. Sau đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án.
Một số thương vụ khác cũng được ghi nhận như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất 1.9ha tại Nhà Bè với giá trị khoảng 30 triệu USD; OBC Holdings mua dự án Thuận An Xanh và Bcons Group mua dự án Thuận An 2 từ PDR.
Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) đã mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối đơn vị phát triển dự án tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại Hà Nội.
Trong lĩnh vực bán lẻ, CTCP Pico Holdings mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ đại gia bán lẻ Thái Lan Central Retail với giá trị khoảng 36 triệu USD.
Đối với bất động sản công nghiệp, CTCP Container Việt Nam (Viconship, HOSE: VSC) hoàn tất thương vụ mua 65% cổ phần tại Công ty TNHH Harbour City với giá trị khoảng 34.7 triệu USD. Doanh nghiệp này đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6,000 m2 tại Khu đô thị mới sân bay Cát Bi (Hải Phòng).
Ở mảng khách sạn và nghỉ dưỡng, nhà sáng lập SC Capital Partners đã mua lại Serenity Holding – đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam.
Theo JLL, trung tâm dữ liệu (data center) đang nổi lên như phân khúc giàu tiềm năng khi nhiều nhà đầu tư khu vực tích cực tìm kiếm quỹ đất và đánh giá hạ tầng để chuẩn bị gia nhập thị trường Việt Nam. Đây được kỳ vọng sẽ là lĩnh vực ghi nhận thêm nhiều thương vụ trong nửa cuối năm. Đơn vị này dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong nửa cuối năm 2026, tập trung vào các tài sản chất lượng thuộc phân khúc nhà ở, khách sạn nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu và một số dự án bất động sản thương mại chọn lọc.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn.
Thay vì tập trung vào quỹ đất hoặc các dự án có mức độ rủi ro lớn như giai đoạn 10-20 năm trước, dòng vốn hiện ưu tiên các bất động sản đã vận hành nhằm tạo dòng tiền ngay sau khi đầu tư. TPHCM và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường hấp dẫn nhất nhờ mức độ phát triển cao và tính an toàn của dòng vốn.
Xét theo phân khúc, khách sạn là loại hình được quan tâm nhiều nhất nhờ sự phục hồi tích cực của ngành du lịch. Văn phòng cũng tiếp tục duy trì sức hút đối với các nhà đầu tư.
Về những trở ngại của thị trường, bà Trang cho rằng khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên mua và bên bán vẫn là rào cản lớn nhất. Nhiều chủ sở hữu hiện vẫn có dòng tiền ổn định nên chưa chịu áp lực bán tài sản với giá thấp. Trong khi đó, bên mua lại có xu hướng hạ mức định giá do đánh giá rủi ro gia tăng. Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất còn lại của các tòa nhà cũ cũng là yếu tố khiến nhiều thương vụ kéo dài quá trình đàm phán.
Thanh Tú
