Nhóm bất động sản công nghiệp phân hóa mạnh, BCM kéo lợi nhuận quý 2 giảm sâu
Tình hình kinh doanh quý 2/2026 của nhóm bất động sản khu công nghiệp kém tích cực khi lợi nhuận toàn ngành giảm 36% về gần 2.8 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả phân hóa mạnh khi một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận tăng cao.
Quý 2/2026 của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) cho thấy sự phân hóa rõ nét. Trong khi một số doanh nghiệp đạt kết quả tăng trưởng nhờ bàn giao đất, cho thuê hạ tầng hoặc nguồn thu tài chính; nhiều tên tuổi lớn lại hụt hơi do doanh thu từ đất KCN và nền so sánh cao của cùng kỳ.
Theo thống kê từ 25 doanh nghiệp trên sàn chứng khoán đã công bố BCTC quý 2/2026, tổng doanh thu đạt gần 13.9 ngàn tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng gần 2.8 ngàn tỷ đồng, giảm 36%. Biên lãi gộp cũng thu hẹp từ 46% xuống 34%.
So với quý 1, kết quả kinh doanh tuy có cải thiện khi doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 14% và 40%. Tuy nhiên, tính chung 6 tháng đầu năm, toàn ngành chỉ đạt hơn 25.7 ngàn tỷ đồng doanh thu, giảm 15%; lợi nhuận gần 4.6 ngàn tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ.
Nguồn: VietstockFinance
|
BCM kéo lợi nhuận toàn ngành đi xuống
Sự suy giảm lợi nhuận toàn ngành phần lớn đến từ kết quả của Becamex IDC (HOSE: BCM), khi lợi nhuận quý 2 giảm tới 86%, còn gần 205 tỷ đồng, mức thấp nhất hơn 2 năm.
Nguyên nhân do sự chững lại của mảng bất động sản trong khi áp lực chi phí gia tăng. Lãi ròng 6 tháng cũng giảm 83%, còn 305 tỷ đồng và kém rất xa mục tiêu khi mới thực hiện được 8% kế hoạch.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) cũng trải qua một quý kinh doanh ảm đạm, lợi nhuận chỉ hơn 15 tỷ đồng, giảm 96%, bất chấp doanh thu và hoạt động tài chính đều tăng.
Theo KBC, nguyên nhân chủ yếu do trong kỳ chưa ghi nhận nhiều doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN. Dù vậy, Công ty đã ký các hợp đồng cho thuê hơn 170 ha đất công nghiệp. Phần diện tích này dự kiến sẽ được ghi nhận vào cuối năm sau khi hoàn tất bàn giao và công tác đền bù.
Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận của ông lớn KCN miền Bắc sở hữu 8 ngàn ha đất công nghiệp gần 240 tỷ đồng, giảm 80%, mới thực hiện được 9% kế hoạch năm.
Họ Sonadezi đồng loạt chịu sức ép
Phần lớn doanh nghiệp họ Sonadezi cũng kinh doanh khá ảm đạm trong quý 2.
Đứng đầu hệ sinh thái, Sonadezi (UPCoM: SNZ) giảm lãi ròng 53%, còn 230 tỷ đồng, do hoạt động kinh doanh KCN giảm sâu. Sau nửa đầu năm, lợi nhuận gần 429 tỷ đồng, giảm 45%.
Do thay đổi phương pháp ghi nhận theo quy định mới, khiến Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) tiếp tục trải qua thêm quý kinh doanh ảm đạm, với lợi nhuận ròng giảm tới 80%, còn 19 tỷ đồng. Lợi nhuận 6 tháng đạt hơn 36 tỷ đồng, giảm 84%.
Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) chỉ đạt gần 44 tỷ đồng lợi nhuận, giảm 26%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí tài chính tăng vọt lên gần 19 tỷ đồng, gấp 525 lần cùng kỳ, do trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh. Lũy kế 6 tháng lợi nhuận vẫn đạt hơn 111 tỷ đồng, giảm 3%.
Sonadezi Long Thành khép lại quý 2 với doanh thu thuần gần 158 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ và là mức cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, giá vốn tăng cao cùng doanh thu tài chính lao dốc khiến lợi nhuận ròng giảm 8%, về còn gần 32 tỷ đồng, thực hiện được 43% kế hoạch năm.
Trong khi đó, CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) là doanh nghiệp có lợi nhuận suy giảm mạnh nhất 99%, chỉ còn 2.5 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận gần 8 tỷ đồng, giảm 96%.
Theo D2D, nguyên nhân chủ yếu do cùng kỳ ghi nhận khoản doanh thu gần 592 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất tại KCN Châu Đức. Do quý 2 năm nay không phát sinh doanh thu từ hoạt động này, khiến nguồn thu giảm mạnh.
|
KQKD quý 2/2026 của các doanh nghiệp BĐS KCN (Đvt: Tỷ đồng)
Nguồn: VietstockFinance
|
Lợi nhuận IDC cao nhất ngành
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp vẫn có kết quả kinh doanh tích cực.
Nổi trội nhất là CTCP Rox Key Holdings (HOSE: TN1) với lợi nhuận gần 114 tỷ đồng, gấp 6.5 lần cùng kỳ, nhờ lãi từ bán chứng khoán kinh doanh và thanh lý một phần đầu tư vào công ty liên kết. Lợi nhuận 6 tháng gần 128 tỷ đồng, tăng 32%.
Lợi nhuận của CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (UPCoM: ITA) đạt hơn 76 tỷ đồng, gấp 5.5 lần cùng kỳ, mức cao nhất trong 10 quý. Kéo kết quả 6 tháng tăng 270%, lên gần 78 tỷ đồng, thực hiện 34% kế hoạch cả năm.
ITA cho biết, kết quả này đến từ việc ghi nhận doanh thu cho thuê cơ sở hạ tầng theo hợp đồng đã ký từ các kỳ trước. Tuy nhiên, hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi trên thực tế vẫn đang tiếp tục chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, bị kìm hãm và gặp nhiều khó khăn.
Trong khi đó, doanh thu từ cho thuê hạ tầng KCN và nguồn thu tài chính tăng mạnh giúp ông lớn IDICO (HNX: IDC) đạt lợi nhuận quý 2 cao nhất toàn ngành, gần 610 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ, thực hiện 43% kế hoạch lợi nhuận năm. Mảng kinh doanh điện vẫn là nguồn thu lớn nhất, đóng góp khoảng một nửa tổng doanh thu, tiếp đến KCN chiếm khoảng 40%.
CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HOSE: SIP) mang về hơn 413 tỷ đồng lợi nhuận quý 2, tăng 45% so với cùng kỳ. Khép lại 6 tháng, chủ KCN lớn nhất tỉnh Tây Ninh đạt kết quả kinh doanh cao kỷ lục, với lợi nhuận ròng hơn 747 tỷ đồng, tăng 18%.
Bất chấp doanh thu giảm 43% do mảng bất động sản đầu tư đi lùi, Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) vẫn có lợi nhuận gần 132 tỷ đồng, tăng 36% và là mức cao nhất trong 30 quý, kể từ quý 1/2019. Nguyên nhân nhờ doanh thu tài chính tăng mạnh, phần lớn đến từ cổ tức nhận được các công ty đầu tư bên ngoài. Doanh nghiệp thực hiện được 76% kế hoạch sau 6 tháng.
Động lực từ mảng hạ tầng KCN cùng sự hồi phục của vật liệu xây dựng giúp Viglacera (HOSE: VGC) ghi nhận doanh thu quý 2 cao nhất từ trước đến nay; lợi nhuận ròng gần 563 tỷ đồng, cao nhất 3 năm, thực hiện được 80% mục tiêu sau 6 tháng.
|
KQKD nửa đầu năm 2026 của các doanh nghiệp BĐS KCN (Đvt: Tỷ đồng)
Nguồn: VietstockFinance
|
Kỳ vọng phục hồi nửa cuối năm
Kết quả kinh doanh đi lùi trong nửa đầu năm diễn ra trong bối cảnh triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá khả quan.
Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nửa đầu năm 2026 của JLL, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam đạt gần 41,000ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước.
Quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng khan hiếm tiếp tục hỗ trợ mặt bằng giá. Cuối nửa đầu năm, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam.
JLL kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực trong 12-24 tháng tới, nhờ dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai trên cả nước.
Đến cuối năm 2026, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,900ha đất công nghiệp, gần 700 ngàn m2 nhà kho xây sẵn và 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực trọng điểm ở miền Bắc và miền Nam. Giá thuê được dự báo vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định khi nhu cầu tiếp tục ở mức tốt.
Theo ông Lê Xuân Vũ - Trưởng Phòng Kinh doanh, Chứng khoán Yuanta đánh giá, bất động sản công nghiệp tiếp tục có nền tảng cơ bản vững chắc. Nguồn cung đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh thường tập trung ở một số địa bàn, trong khi thời gian giải phóng mặt bằng và xây dựng KCN mới tương đối dài. Do đó, phân khúc này có thể duy trì mức tăng trưởng ổn định, nhưng khó tạo ra một làn sóng giao dịch trên diện rộng.
Thanh Tú
