Nước Mỹ 250 tuổi - chữa “bệnh nhà ở” từ gốc
Chỉ còn ít ngày nữa, vào 04/07/2026, nước Mỹ sẽ kỷ niệm 250 năm ngày Tuyên ngôn Độc lập. Và một trong những “món quà sinh nhật” đáng chú ý nhất lại không đến từ các màn pháo hoa, mà đến từ Đồi Capitol: Ngày 22/06, Thượng viện thông qua Đạo luật “21st Century ROAD to Housing Act” với tỷ lệ áp đảo 85-5; chỉ một ngày sau, Hạ viện tán thành với 358 phiếu thuận, 32 phiếu chống. Một dự luật về nhà ở hiếm khi nhận được sự đồng thuận lưỡng đảng đến vậy trong một Quốc hội vốn chia rẽ sâu sắc.
Điều đáng nói không nằm ở con số phiếu bầu, mà ở triết lý chính sách đứng sau nó. Trong khi phần lớn các nền kinh tế đang loay hoay chữa căn bệnh giá nhà bằng tín dụng rẻ và lãi suất thấp, nước Mỹ ở tuổi 250 lại chọn cách tấn công vào gốc rễ của vấn đề: Nguồn cung. Đạo luật này, về bản chất, là một tuyên ngôn rằng giá nhà cao không phải vì người dân thiếu tiền vay, mà vì xã hội xây được quá ít nhà ở với mức giá hợp lý.
Một đạo luật đặt cược vào phía cung
Trọng tâm của ROAD to Housing Act là gỡ bỏ những nút thắt khiến việc xây nhà trở nên đắt đỏ và chậm chạp. Đáng chú ý nhất là việc bãi bỏ quy định buộc nhà sản xuất lắp sẵn (manufactured home) phải gắn khung gầm cố định, một quy định tồn tại nhiều thập kỷ.
Nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng hệ quả lại rất lớn: Bỏ khung gầm giúp cắt giảm chi phí hàng nghìn USD mỗi căn, cho phép thiết kế nhiều tầng, mặt sàn rộng hơn, và quan trọng nhất là đưa được nhà lắp ghép vào những lô đất trống trong nội đô thay vì chỉ nằm ở vùng ven. Nói cách khác, nó biến nhà công nghiệp hóa thành một giải pháp đô thị thực thụ, cạnh tranh trực tiếp về giá với phương thức xây nhà xây truyền thống.
Bên cạnh đó là loạt biện pháp cải cách thủ tục: Đơn giản hóa quy trình cấp phép, tinh giản các thủ tục đánh giá tác động môi trường, và thúc đẩy cải cách quy hoạch phân vùng (zoning). Các hiệp hội ngành xây dựng ước tính riêng việc nới lỏng zoning có thể giúp xây thêm 300,000 đến 500,000 căn nhà mỗi năm.
Hội đồng Cố vấn Kinh tế Nhà Trắng cũng chỉ ra rằng những quy chuẩn xây dựng “xanh” mang tính áp đặt tại một số bang có thể cộng thêm hơn 30,000 USD vào chi phí mỗi căn nhà. Đồng thời, chính quyền Trump phát tín hiệu sẽ hoàn thuế đối với thuế quan đánh lên vật liệu xây dựng, một động thái nhằm hạ giá đầu vào của ngành.
Điểm chung của tất cả các biện pháp này là chúng đều nhắm vào phía cung: Làm cho việc xây nhà rẻ hơn, nhanh hơn và ít rào cản hành chính hơn. Không có gói tín dụng ưu đãi khổng lồ nào, không có lời hứa hạ lãi suất nào. Đó là một lựa chọn chính sách có chủ đích.
Vì sao kích cầu bằng lãi suất chỉ chữa phần ngọn
Để hiểu vì sao cách tiếp cận này là “chữa từ gốc”, hãy nhìn vào logic của phía cầu. Bản thân Tổng thống Trump từng nhiều lần công khai chỉ trích Chủ tịch Fed Jerome Powell vì chậm hạ lãi suất, cho rằng lãi vay thế chấp cao đang cản trở giấc mơ mua nhà của hàng triệu người Mỹ.
Lập luận ấy nghe rất thuyết phục: Lãi suất giảm thì khoản trả góp hằng tháng nhẹ đi, người dân dễ mua nhà hơn. Nhưng đó chỉ đúng khi nguồn cung co giãn. Trong một thị trường mà số nhà xây mới bị giới hạn bởi quy hoạch, thủ tục và chi phí, việc bơm thêm sức mua qua tín dụng rẻ không tạo ra thêm một căn nhà nào, nó chỉ chuyển toàn bộ phần “tiền rẻ” đó vào giá.
Người mua vay được nhiều hơn, nên sẵn sàng trả cao hơn, và rốt cuộc giá nhà bị đẩy lên đúng bằng phần lãi suất được cắt giảm. Khả năng chi trả thực tế gần như không cải thiện, trong khi rủi ro bong bóng tài sản lại tăng. Lãi suất thấp, vì thế, chưa bao giờ là “cây đũa thần” cho thị trường nhà ở; nó chỉ là liều thuốc giảm đau, không phải thuốc chữa bệnh.
Thông điệp từ nước Mỹ
Chìa khóa của giấc mơ an cư không nằm ở việc lãi suất có thể hạ thêm bao nhiêu điểm phần trăm, mà nằm ở việc mỗi năm chúng ta cấp phép và hoàn tất được bao nhiêu dự án nhà ở vừa túi tiền. Cải cách thủ tục pháp lý đất đai, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, khuyến khích xây dựng công nghiệp hóa và nhà ở xã hội quy mô lớn – đó mới là những “liều thuốc” tác động vào gốc. Ở tuổi 250, một nền kinh tế trưởng thành chọn chữa bệnh thay vì xoa dịu triệu chứng. Đó có lẽ là điều đáng suy ngẫm.
LH
