Phân biệt nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại giá phù hợp
Những năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của đa số người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn. Trong bối cảnh đó, việc phân tầng rõ các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ là câu chuyện an sinh, mà còn là nền tảng để nhà đầu tư xác định chiến lược vốn dài hạn.
Khái niệm pháp lý về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội đã được Luật Nhà ở 2023 định nghĩa rõ tại khoản 7 Điều 2: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
Định nghĩa này nhấn mạnh ba yếu tố có sự hỗ trợ của Nhà nước, có đối tượng được hưởng cụ thể và gắn với mục tiêu chính sách an sinh nhà ở chứ không thuần túy kinh doanh.
Tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023, sửa đổi bởi điểm a Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025 đã liệt kê những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bao gồm: “Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;
Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;
Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật Nhà ở, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật Nhà ở;
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;
Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập;
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp; Người có từ 02 con đẻ trở lên”.
Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trừ trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
Tại Khoản 6 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 quy định căn cứ nhu cầu về nhà ở và điều kiện của địa phương, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị, người lao động làm việc trong khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao theo quy định của Luật Nhà ở.
Về lợi nhuận định mức của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở được xác định tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.
Nhìn chung, nhà ở xã hội được xem là công cụ an sinh dài hạn, không phải hàng hóa đầu cơ, đồng thời đây không phải lựa chọn phù hợp cho các chiến lược đầu tư lướt sóng của nhà đầu tư.
Nhà ở xã hội Thăng Long Green City Kim Chung Đông Anh.
|
Khái niệm nhà ở “vừa túi tiền”
Khác với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hiện không xuất hiện như một khái niệm pháp lý riêng trong Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 hay Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Thuật ngữ này chủ yếu được bộ phận chuyên môn, kinh doanh và truyền thông sử dụng để chỉ nhóm nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình.
Về bản chất, nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhà ở thương mại, được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và chịu sự điều chỉnh của các quy định chung về nhà ở thương mại trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tuy nhiên, loại nhà ở này gắn với chi phí vận hành hợp lý, vị trí kết nối giao thông đủ tốt và mức giá tương xứng với thu nhập trung bình từng địa phương.
Do chưa có khung pháp lý điều chỉnh, nhà ở vừa túi tiền hiện chủ yếu hình thành qua chiến lược sản phẩm của doanh nghiệp hoặc các chương trình, dự án được định hướng xây dựng.
Khái niệm nhà ở thương mại
Tại Khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường”.
Theo đó, loại nhà ở này không thuộc loại nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư. Điểm quan trọng tại Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là giới hạn số tiền đặt cọc, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Nhà ở thương mại giá phù hợp
Trên nền khái niệm nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng đang trình dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo dự thảo, Nghị quyết điều chỉnh các vấn đề từ quy hoạch, đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, tiêu chuẩn dự án đến cơ chế giá, ưu đãi và giao dịch.
Dự thảo xác định phạm vi điều chỉnh là các cơ chế, chính sách để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đối tượng áp dụng là cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển, giao dịch loại nhà này.
Về cơ chế giá, dự thảo quy định giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định nhưng phải đảm bảo tính đúng, tính đủ các khoản chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án.
Một điểm đáng chú ý dự thảo Nghị quyết quy định dự án phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.
Phát triển loại hình nhà chung cư đối với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh bảo đảm tiết kiệm, sử dụng hiệu quả quỹ đất; đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về loại hình nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật và thực tế của địa phương.
Với nhà đầu tư là dự thảo cho phép dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, qua đó giảm chi phí và tăng động lực tham gia phân khúc này.
Ngoài ra, Dự thảo quy định một số điều kiện trong giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước như: Người mua, thuê mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là cá nhân trong nước và chỉ được mua 01 căn nhà từ chủ đầu tư. Không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Dự thảo quy định việc mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở thương mại giá phù hợp tạo thành một “dải sản phẩm” pháp lý chính sách với cấu trúc rủi ro, lợi nhuận khác nhau.
Nhà ở xã hội mang tính an sinh cao, bị khống chế giá và biên lợi nhuận nhưng được hỗ trợ mạnh về giá, thời hạn và có nhu cầu ổn định. Nhà ở vừa túi tiền hiện là sản phẩm do thị trường định hình, chưa được luật hóa, nên biên lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào năng lực tối ưu chi phí của doanh nghiệp và rủi ro chính sách tương lai. Nhà ở thương mại giá phù hợp, nếu Nghị quyết được thông qua với khung ưu đãi ràng buộc hợp lý, có thể trở thành phân khúc quy mô lớn, tạo nhiều sự lựa chọn cho người dân an cư, ổn định cuộc sống.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
