Sở Xây dựng TPHCM chỉ ra loạt nút thắt của nhà ở xã hội
Nhu cầu nhà ở xã hội tại TPHCM ngày càng lớn, nhưng quá trình triển khai dự án vẫn vấp nhiều rào cản từ thủ tục đầu tư đến nguồn vốn.
Nhà ở xã hội đang được xem là một trong những giải pháp quan trọng để giải quyết nhu cầu an cư của người thu nhập thấp, công nhân và người lao động tại TPHCM. Tuy nhiên, tại họp báo về tình hình kinh tế - xã hội chiều 12/06, đại diện Sở Xây dựng cho biết việc phát triển phân khúc này vẫn gặp nhiều vướng mắc, khiến nguồn cung chưa thể tăng nhanh như kỳ vọng.
Theo ông Đỗ Diệp Gia Hợp - Phó trưởng phòng Bảo trì Khai thác công trình giao thông, khó khăn đầu tiên đến từ hệ thống thủ tục đầu tư còn phức tạp. Các quy định liên quan đến nhà ở xã hội hiện nằm rải rác trong nhiều luật khác nhau như đầu tư, quy hoạch, nhà ở, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản hay quản lý tài sản công. Dù Thành phố đã xây dựng quy trình để các cơ quan phối hợp xử lý, một dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua nhiều bước và làm việc với nhiều đầu mối khác nhau.
Bên cạnh việc thực hiện các thủ tục tương tự dự án nhà ở thương mại như chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy hay đánh giá tác động môi trường, dự án nhà ở xã hội còn phát sinh thêm những yêu cầu riêng.
Đại diện Sở Xây dựng cho biết chủ đầu tư phải công bố thông tin dự án, công bố giá bán, công khai thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xác định đối tượng đủ điều kiện mua hoặc thuê nhà, đồng thời thực hiện các thủ tục kiểm toán để kiểm soát lợi nhuận định mức. Những công đoạn này khiến quá trình chuẩn bị đầu tư kéo dài hơn và làm tăng chi phí thực hiện dự án.
Một nút thắt khác là sức hấp dẫn của loại hình nhà ở xã hội đối với doanh nghiệp chưa cao. Theo quy định hiện hành, lợi nhuận định mức đối với dự án nhà ở xã hội để bán không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Mức lợi nhuận này giúp kiểm soát giá bán, đảm bảo mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng, đây cũng là lý do khiến nhiều nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà với phân khúc này.
Việc xác định giá bán hiện nay cũng tiềm ẩn rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua. Giá bán chính thức chỉ được xác định sau khi dự án hoàn thành và được kiểm toán, trong khi quá trình triển khai chủ đầu tư chỉ có thể công bố mức giá tạm tính. Nếu chi phí thực tế sau kiểm toán thay đổi đáng kể, doanh nghiệp và khách hàng đều có thể bị ảnh hưởng.
Ông Đỗ Diệp Gia Hợp thông tin tại họp báo chiều 12/06 - Ảnh: Tử Kính
|
Nguồn vốn tiếp tục là một bài toán lớn khác.
Theo Sở Xây dựng, các dự án nhà ở xã hội cần nguồn vốn dài hạn từ 15-20 năm với lãi suất ổn định để vừa hỗ trợ chủ đầu tư phát triển dự án, vừa tạo điều kiện cho người dân mua nhà trả góp. Tuy nhiên, các chương trình hỗ trợ lãi suất hiện nay thường chỉ kéo dài khoảng 3-5 năm. Điều này khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà đối mặt với nguy cơ chi phí tài chính tăng lên khi thời gian ưu đãi kết thúc. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện vẫn chưa có các cơ chế huy động vốn dài hạn dành riêng cho nhà ở xã hội như quỹ tiết kiệm nhà ở hay các định chế tài chính chuyên biệt cho lĩnh vực này.
Ngoài vấn đề thủ tục, lợi nhuận và vốn, Sở Xây dựng cũng cho rằng quỹ đất và công tác tổ chức thực hiện vẫn là những thách thức đáng kể.
Theo cơ quan này, Thành phố đang hoàn thiện quy hoạch phát triển nhà ở xã hội đến năm 2030 và định hướng đến năm 2040, đồng thời triển khai đề án sử dụng nguồn lực đất đai để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Một trong những giải pháp được nghiên cứu là ưu tiên sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý để đầu tư bằng vốn công, vừa phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án trọng điểm, vừa tạo thêm nguồn cung cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực.
Để đẩy nhanh tiến độ, Thành phố cũng đang tính đến cơ chế "luồng xanh" đối với các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, các thủ tục liên quan đến đầu tư, quy hoạch, đất đai và xây dựng sẽ được theo dõi tập trung, xác định rõ trách nhiệm từng đơn vị nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Sở Xây dựng cho biết thêm Thành phố đang xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ giải quyết thủ tục pháp lý đối với các dự án nhà ở xã hội để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc phát sinh.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, hiện có 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, gồm người có công với cách mạng, hộ nghèo và cận nghèo, người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân lao động, cán bộ công chức viên chức, lực lượng vũ trang, người bị thu hồi đất chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở, học sinh sinh viên và một số nhóm đối tượng khác.
Cấp mã định danh cho người thụ hưởng nhà ở xã hội
Bên cạnh các giải pháp về vốn, quỹ đất và thủ tục đầu tư, TPHCM cũng đang đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản. Theo Sở Xây dựng, danh sách cá nhân thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đã được đưa lên hệ thống và được cấp mã định danh theo quy định.
Cơ quan này đồng thời đã chuẩn bị dữ liệu về môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, đơn vị quản lý vận hành chung cư để đồng bộ khi hệ thống hoàn thiện.
Sau khi Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản hoàn chỉnh, Sở Xây dựng sẽ triển khai cấp mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Việc cấp mã sẽ thực hiện theo từng giai đoạn, ưu tiên trước cho các dự án mới đủ điều kiện huy động vốn, các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đang nộp hồ sơ.
Theo Sở Xây dựng, người dân có thể tra cứu thông tin tổng thể về nhà ở và thị trường bất động sản trên Cổng thông tin điện tử Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản tại bds.moc.gov.vn. Hệ thống hiện đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện và dự kiến hoàn chỉnh trong tháng 7/2026.
Khi dữ liệu giao dịch thực tế từ hoạt động công chứng và cơ quan thuế được cập nhật đầy đủ, người dân có thể tham khảo mặt bằng giá giao dịch tại từng khu vực trước khi quyết định mua bán bất động sản. Theo cơ quan quản lý, việc chuẩn hóa dữ liệu được kỳ vọng góp phần tăng tính minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng thổi giá hoặc tạo sốt đất ảo.
Tử Kính
