Thị trường bất động sản 2026: Vượt "bão" địa chính trị, chọn lọc để thiết lập chu kỳ giá trị thực
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026 - định vị tài sản chiến lược giữa biến động” sáng ngày 02/04, các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào cuộc thanh lọc mang tính lịch sử.
Giữa "tâm bão" địa chính trị và áp lực kinh tế vĩ mô, dòng tiền không còn đổ xô phòng thủ mà dịch chuyển có chọn lọc. Năm 2026 được dự báo là thời điểm bóc tách "giá trị ảo", mở ra chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp, nơi các tài sản mang giá trị thực, pháp lý vững chắc và đáp ứng đúng nhu cầu đô thị hóa sẽ lên ngôi.
Dòng tiền đang chủ động tìm đến tài sản giá trị thực
PGS.TS. Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng
|
PGS.TS. Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng - chỉ ra thế giới đang đi qua những diễn biến bất thường và bất ổn. Xung đột địa chính trị kéo dài đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng, đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh. Dù vậy, Việt Nam vẫn bước vào năm 2026 với sự tự tin nhờ những chỉ số kinh tế ấn tượng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong nước lại đang đối mặt áp lực kép: Xu hướng lãi suất cho vay tăng và áp lực từ mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong bối cảnh dư địa chính sách tiền tệ dần thu hẹp.
Để thị trường "vươn mình", PGS.TS Trần Đình Thiên đề xuất các định hướng. Trước hết, Việt Nam cần điều tiết dòng vốn, dịch chuyển từ việc phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sang lấy thị trường vốn làm trụ cột nhằm khai mở nguồn lực từ khu vực tư nhân. Không cấp vốn đại trà cho bất động sản mà ưu tiên nắn dòng tiền vào sản xuất, kinh doanh. Đối với lĩnh vực địa ốc, nguồn vốn chỉ nên hướng vào các tọa độ "sáng" như phân khúc nhà ở xã hội và các phương thức triển khai mới. Cùng với đó, việc tập trung gỡ vướng dứt điểm cho các dự án đình trệ và áp dụng chính sách tài khóa nghịch chu kỳ sẽ tạo bệ phóng hỗ trợ nền kinh tế vượt qua giai đoạn thắt chặt tiền tệ. Ông Thiên nhấn mạnh dòng tiền hiện nay không phòng thủ mà đang chủ động tìm đến những tài sản có giá trị thực, nền tảng pháp lý vững chắc và khả năng giữ giá dài hạn.
Thị trường thanh lọc - Đâu là phân khúc tiềm năng?
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam
|
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở tại CBRE Việt Nam - khẳng định thị trường đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên mang tính tất yếu. Nhìn lại năm 2025, TPHCM sau sáp nhập đã vươn mình thành siêu đô thị, kéo theo nguồn cung căn hộ tăng vọt lên gần 25,000 sản phẩm, chủ yếu ở mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung bổ sung từ khu vực Bình Dương cũ đã đóng vai trò van điều tiết giúp cân bằng mặt bằng giá toàn vùng. Phân khúc nhà thấp tầng cũng đạt đỉnh nguồn cung trong 5 năm, với mức hấp thụ khả quan nhờ định hướng mở rộng quỹ đất ra xa trung tâm. Đáng chú ý, phân khúc nhà thứ cấp tăng trưởng 17% nhờ lực kéo mạnh mẽ từ hệ thống hạ tầng đang thành hình như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay Long Thành.
Sang năm 2026, chuyên gia CBRE dự báo đây sẽ là năm sàng lọc cực mạnh. Sự áp dụng đồng bộ của các luật mới sẽ tạo ra một thị trường minh bạch chưa từng có khi mỗi mét vuông đất đều được định danh bằng hệ thống "căn cước công dân" riêng biệt. Cơ chế này giúp kiểm soát chính xác 100% quyền sở hữu và triệt tiêu hoàn toàn tình trạng đứng tên hộ. Thêm vào đó, việc xóa bỏ kịch bản 2 giá sẽ trở thành hiện thực khi bảng giá đất được điều chỉnh sát với thực tế, kết hợp cùng hệ thống bản đồ GIS toàn quốc công khai quy hoạch và thanh toán số để minh bạch hóa toàn bộ giao dịch. Quá trình này, cộng hưởng với sự quản lý thuế nghiêm ngặt, sẽ lọc sạch đội ngũ môi giới tự phát và đưa thị trường vào quỹ đạo phát triển chuyên nghiệp.
Dự báo về bức tranh tổng thể, CBRE đưa ra 3 kịch bản cho năm 2026: "Hồi phục thực chất" khi lạm phát được kiểm soát dưới 4.5% giúp thanh khoản cải thiện; "Bình minh rực rỡ" mang tính bứt phá nhưng xác suất thấp; và "Thử thách sức bền" nếu các áp lực kinh tế không được giải tỏa.
Dù thị trường diễn biến theo hướng nào, cấu trúc sản phẩm cũng sẽ có sự thay đổi mang tính hệ thống. Kỷ nguyên phân lô đối với đất nền sẽ chấm dứt, đặc biệt là các loại đất nông, lâm nghiệp núp bóng dự án nghỉ dưỡng sẽ chính thức mất thanh khoản và bị đào thải. Ngược lại, căn hộ sẽ tiếp tục giữ vững vị thế là trục xương sống của bất động sản đô thị trong ít nhất 5 năm tới, tập trung mạnh vào các mô hình đa tiện ích và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) để phục vụ giới trẻ. Song song đó, bất động sản công nghiệp và logistics đang trở thành tâm điểm thu hút vốn khi Việt Nam tiến sâu vào chuỗi cung ứng bán dẫn toàn cầu. Riêng bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ rũ bỏ hình ảnh cũ, tập trung hoàn toàn vào giá trị khai thác thực tế sau khi khung pháp lý kiện toàn.
Để phát triển trong chu kỳ mới, các doanh nghiệp bắt buộc phải thay đổi chiến lược. Việc đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là tiếp cận các nguồn vốn xanh, sẽ giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Các chủ đầu tư cũng cần số hóa bộ máy quản trị và dồn lực phát triển những sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực nhằm duy trì dòng tiền ổn định. Đối với nhà đầu tư cá nhân, lời khuyên là phải từ bỏ tư duy lướt sóng ngắn hạn. Nhà đầu tư cần chuyển hướng tập trung vào khả năng khai thác thực tế và tầm nhìn dài hạn của tài sản. Việc trang bị năng lực thẩm định số, kết hợp nhịp nhàng với khảo sát thực địa chính là tấm khiên vững chắc để quản trị rủi ro.
Có thể thấy, 2026 sẽ là giai đoạn đào thải khắc nghiệt nhưng công bằng, nhận diện chính xác giá trị thực của tài sản chính là chiếc chìa khóa duy nhất để trụ vững trong cuộc đại tái cấu trúc toàn diện này.
Cát Lam
