Thị trường bất động sản Việt Nam có đi theo “vết xe đổ” của Trung Quốc?
Trước tình trạng giá nhà tăng liên tục trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư lo ngại khi Chính phủ bắt đầu có các chính sách siết chặt mạnh mẽ hơn, thị trường bất động sản Việt Nam liệu sẽ xuất hiện “thiên nga đen” tương tự thị trường Trung Quốc sau sự kiện Evergrande Group?
* Bất động sản Trung Quốc: Vì sao 5 năm khủng hoảng vẫn chưa thấy đáy?
Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở Việt Nam 2026 hôm 06/12, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam cho rằng Trung Quốc có tốc độ phát triển hạ tầng rất nhanh, được xem giai đoạn phát triển thần kỳ. Hầu hết địa phương ở Trung Quốc đều đặt mục tiêu đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng, nhằm thúc đẩy tăng trưởng GDP. Nguồn cung các sản phẩm nhà ở theo đó bị đẩy lên cao, tạo khoảng cách lớn với nhu cầu thực tế.
Trong khi đó, chuyên gia CBRE quan sát câu chuyện của Việt Nam lại theo chiều hướng ngược lại. Tốc độ phát triển hạ tầng của Việt Nam đang đi quá chậm so với tốc độ đô thị hóa. Nguồn cung nhà ở không đáp ứng đủ nhu cầu ở thực.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam
|
Với phân tích trên, ông Kiệt nhận định kịch bản giữa Việt Nam và Trung Quốc là khác nhau. Yếu tố tăng giá ở Việt Nam chủ yếu đến từ việc nguồn cung không đủ cầu. Nguồn cung đã rất ít mà hầu hết lại nằm ở khu vực trung tâm nên người mua thường sẽ có tâm lý giành giật nhau để mua, vô tình đẩy mức giá lên cao.
Nhìn chung, hai thị trường tuy đều có giai đoạn tăng giá nhưng nhờ kịch bản khác biệt, thị trường Việt Nam giảm được yếu tố rủi ro tương tự như thị trường Trung Quốc.
Dù vậy, ông Kiệt lưu ý là thị trường Việt Nam tuy giảm yếu tố rủi ro tương tự Trung Quốc nhưng không phải không có rủi ro vì trong bối cảnh hiện tại, mọi người đều e sợ rằng mức giá bị đẩy lên quá cao sẽ tạo ra bong bóng giá và bong bóng tài sản. Khi các bong bóng bị vỡ có thể sẽ dẫn đến câu chuyện gãy đổ về yếu tố tín dụng, tương tự kịch bản giai đoạn 2007-2011.
Việc mua đi bán lại sẽ bị thu hẹp ở thị trường cao cấp?
Chuyên gia CBRE cho rằng trong bối cảnh nguồn cung quá ít thì phía chủ đầu tư hay nhà đầu tư đều sẽ muốn nâng mức giá lên cao để khai thác tối đa lợi nhuận, qua đó đẩy giá bán lên cao. Dù giá cao nhưng dự án vẫn có người mua, điều này dẫn đến lo ngại về sự bão hòa. Cụ thể, thị trường sẽ đến giai đoạn khi mức giá bị đẩy lên quá cao thì việc mua đi bán lại trong thị trường cao cấp và hạng sang sẽ bị thu hẹp và đi ngang trong khi người có nhu cầu mua nhà ở phân khúc thấp hơn thì lại không có nhà để mua, đây gọi là trạng thái bão hòa cục bộ.
Ông Kiệt đánh giá kịch bản trên sẽ là một kịch bản xấu cho thị trường bất động sản cao cấp và hoàn toàn có thể xảy ra. Lúc đó, người cần mua thì thấy không có lời để mua, còn người cần bán thì thấy không đủ lời để bán và có khi bán cũng không ai mua. Thị trường hiện tại vẫn chưa đến kịch bản xấu đó, tuy nhiên vẫn không loại trừ khả năng các chủ đầu tư hay nhà đầu tư tiếp tục đẩy giá lên cao, lúc đó kịch bản này hoàn toàn có thể xảy ra.
Dù vậy, tin mừng là Chính phủ thời điểm hiện tại đang rất quan tâm câu chuyện giá cả. Thủ tướng đã có những phản ứng kịch liệt trong câu chuyện làm sao để giảm giá nhà. Dĩ nhiên, việc giảm giá nhà không phải muốn là làm được ngay. Nhưng khi Chính phủ đã nhìn thấy, việc định hướng cho các chính sách cũng đã chuẩn bị cho câu chuyện kiểm soát giá nhà. Điển hình là câu chuyện về thuế bất động sản dự kiến triển khai trong năm 2025 nhưng sau đó được tạm hoãn. Đây có thể là công cụ tài khóa được Chính phủ chuẩn bị cho thị trường trong trường hợp mọi thứ nằm ngoài tầm kiểm soát.
Về việc liệu thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm ẩn rủi ro hay không, ông Kiệt cho rằng có, đặc biệt là những thị trường phát triển nóng như Việt Nam thời điểm hiện tại. Dù vậy, với các biện pháp kiểm soát rủi ro đã được chuẩn bị, Việt Nam vẫn là một thị trường nhiều tiềm năng.
* Ông Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản có thể xảy ra
Hà Lễ
