Top sự kiện đáng chú ý của thị trường bất động sản năm 2025

Thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một năm nhiều biến động, từ sự hồi phục của nguồn cung đến các chính sách thúc đẩy thị trường minh bạch, công bằng của Chính phủ đi vào thực tiễn.

1. Sáp nhập tỉnh thành

Ngày 12/06/2025, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn ký ban hành Nghị quyết 202/2025/QH15 về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, trong đó giảm số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 tỉnh/thành xuống còn 34 đơn vị (gồm 28 tỉnh + 6 thành phố trực thuộc trung ương) kể từ ngày 01/07.

Tổng Bí thư Tô Lâm đánh giá đây không chỉ là sự kiện về mặt hành chính, mà là bước chuyển mình chiến lược, là đòi hỏi tất yếu khách quan của nhân dân và đất nước trong hành trình xây dựng những vùng động lực phát triển của quốc gia và khu vực, để xứng đáng với khát vọng “Việt Nam hùng cường vào năm 2045”.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Cụ thể, việc sáp nhập có thể hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, VARS lưu ý để giá trị bất động sản tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng là sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội như mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học,…

2. “Lá phổi xanh” Cần Giờ trở thành tâm điểm

“Lá phổi xanh” Cần Giờ trong năm 2025 “lột xác” ngoạn mục từ “thị trường ngách” thành điểm nóng cấp vùng nhờ loạt dự án hạ tầng và siêu đô thị lấn biển. Tác động từ các dự án kéo theo dòng tiền đầu tư đổ về khu vực, giúp số lượng giao dịch và giá đất tại đây tăng mạnh.

Dự án hạt nhân cho sự bùng nổ của thị trường bất động sản Cần Giờ là khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) 2,870 ha của Tập đoàn Vingroup (HOSE: VIC). Vinhomes Green Paradise có tầm ảnh hưởng không chỉ với TPHCM mà còn tạo động lực tăng trưởng cho cả khu vực Đông Nam Bộ.

Phối cảnh khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ - Vinhomes Green Paradise

Sau khi khởi công vào tháng 4/2025, Vingroup đã đề xuất nhiều công trình hạ tầng quy mô nhằm kết nối dự án đến trung tâm TPHCM và TP Vũng Tàu (cũ) như tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ dài gần 53km, tổng mức đầu tư ước tính 85.7 ngàn tỷ đồng; và tuyến đường vào cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu dài hơn 14km, gồm cầu, hầm và đường dẫn, tổng vốn đầu tư hơn 104 ngàn tỷ đồng.

Ngoài các dự án của Vingroup, tháng 1/2025, Thủ tướng Chính phủ chính thức chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ. Với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 113 ngàn tỷ đồng, đây là một trong những dự án hạ tầng hàng hải quy mô nhất từ trước đến nay tại Việt Nam.

Bà Võ Thị Diễm Phượng, Phó Chủ tịch UBND xã Cần Giờ cho biết, chủ đề của đại hội Đảng bộ xã Cần Giờ lần thứ I nhiệm kỳ 2025-230 là xây dựng và phát triển Cần Giờ thành khu đô thị thương mại dịch vụ, du lịch sinh thái bền vững và phát triển kinh tế biển. Với nhiều dự án đã và sẽ đầu tư trên địa bàn xã Cần Giờ, đã làm cho Cần Giờ đang ngày càng “thay da đổi thịt”. Đồng thời, các dự án này sẽ tạo thêm nhiều việc làm, thúc đẩy phát triển thương mại, dịch vụ, tăng thu ngân sách cũng như cải thiện đời sống của người dân.

3. Siết đấu giá đất

Ngày 19/10, Chính phủ ban hành Nghị quyết 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Đáng chú ý, dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai nhằm hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lợi dụng mức tiền đặt trước quá thấp để tham gia đấu giá nhằm trục lợi. Cụ thể, dự thảo nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở cho cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Dự thảo Nghị quyết cũng quy định xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị huỷ.

Theo đó, người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. Ngoài ra, cấm tham gia đấu giá từ 2-5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Ảnh minh họa

4. Nguồn cung nhà ở tăng so với năm trước, đặc biệt là nhà ở xã hội

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế từ đầu năm đến 04/12/2025, tổng số nhà ở thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở xã hội đủ điều kiện giao dịch đạt lần lượt hơn 61.7 ngàn căn và 11.6 ngàn căn, tăng 5% và 50% so với cả năm 2024.

Theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), việc thị trường chứng kiến sự hồi phục về cả “lượng và chất” là nhờ các doanh nghiệp bất động sản tái thiết hoạt động đầu tư và kinh doanh, cùng với đó là nhiều thương hiệu mới gia nhập và mở rộng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.

Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ thấp hơn ở mức tương đối so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

5. Tín dụng bất động sản tăng trưởng 30% (tính đến 30/09/2025)

Cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản, dòng tín dụng đổ vào thị trường cũng bắt đầu có sự quay trở lại. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết quý 3/2025, tổng dư nợ tín dụng các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản ghi nhận xấp xỉ 1.9 triệu tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm. Trong khi đó, tổng mức tăng dư nợ tín dụng cả năm 2024 là 29%.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS tính đến cuối quý 3/2025

Nguồn: Người viết tổng hợp từ Bộ Xây dựng

Một trong những động lực thúc đẩy tín dụng bất động sản tăng trong năm 2025 là các gói tín dụng và chính sách ưu đãi lãi suất cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Tháng 7, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam ra thông báo về lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại đối với dư nợ khoản vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội; và dư nợ của các khoản vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP, gồm các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Động thái này là bước triển khai cụ thể các chính sách của Chính phủ về phát triển nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần thêm tín hiệu hỗ trợ để phục hồi.

Trước đó, tại Hội nghị triển khai Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển cho nhà ở xã hội (NOXH) ngày 02/06, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề nghị NHNN hướng dẫn về điều kiện vay vốn mua NOXH theo hướng đơn giản, dễ tiếp cận, cân đối có lợi cho cả người mua, người bán và người cho vay, đặc biệt là triển khai gói tín dụng cho người trẻ tuổi. Thủ tướng cũng kêu gọi các ngân hàng tiết kiệm chi phí để giảm lãi suất cho vay.

6. Chính phủ lập Quỹ nhà ở quốc gia

Nghị định 302/2025/NĐ-CP quy định về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH .

Theo đó, Quỹ Nhà ở Quốc gia, hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương được thành lập và quản lý bởi Bộ Xây dựng; và Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh lập và quản lý.

Mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển NOXH để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Nguồn hình thành Quỹ đa dạng, bao gồm” ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng nhà ở xã hội, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước cũng như các nguồn hợp pháp khác.

Các chuyên gia cho rằng, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NOXH thông qua Quỹ nhà ở quốc gia, nhất là NOXH để cho thuê, là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp với xu hướng quốc tế, nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này như Singapore, Hàn Quốc và Đức. Tuy nhiên, để thuê nhà thực sự trở thành một giải pháp bền vững, cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP), trong đó doanh nghiệp tham gia xây dựng dự án, Nhà nước mua lại quyền sở hữu hoặc thuê lại để vận hành.

7. Nhiều dự án quy mô vốn hơn 1 tỷ USD tìm được nhà đầu tư

Trong năm 2025, nhiều địa phương tiếp tục công bố kêu gọi đầu tư cho các dự án quy mô lớn trên địa bàn. Nổi bật nhất là các khu đô thị với diện tích từ hàng trăm đến hàng ngàn ha, đi kèm với đó là tổng vốn đầu tư hàng chục ngàn đến hàng trăm ngàn tỷ đồng.

Các dự án bất động sản vốn hơn 1 tỷ USD tìm được nhà đầu tư trong năm 2025

Người viết tổng hợp

8. Thị trường căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới, tuyệt chủng phân khúc dưới 40 triệu đồng/m2 ở đô thị lớn

Theo báo cáo của CBRE, tính đến quý 3/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6.3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Hà Nội, giá chào bán sơ cấp trung bình vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (3,450 USD/m2) (chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức trung bình của TPHCM trong quý 3. Giá sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3/2025 tăng 16% so quý trước và tăng hơn 41% cùng kỳ năm trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình 58 triệu đồng/m2 thông thủy (2,205 USD/m2) (chưa gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng tuy chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Các căn hộ thuộc dự án The Prive của Đất Xanh Group sau khi mở bán hiện phần lớn có giá thứ cấp trên 110 triệu đồng/m2

Tại diễn đàn Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững năm 2025 ngày 04/12, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường sơ cấp là nơi giá bán chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn thị trường thứ cấp là nơi các tổ chức trung gian có tác động lớn.

Do đó, muốn xác định có thổi giá hay không, trước tiên cần kiểm soát được giá bán và giá giao dịch ở thị trường sơ cấp, từ đó mới điều tiết được thị trường thứ cấp. Bà Hạnh nhấn mạnh, việc điều tiết thị trường thứ cấp cùng với các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế cần được điều chỉnh hợp lý để thị trường vận hành ổn định và lành mạnh.

Mặt khác, ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cảnh báo nguy cơ thị trường bất động sản có khả năng rơi vào tình trạng bong bóng, khi nguồn cung, hàng tồn kho tăng, người dân lại không tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm tại Việt Nam, con số này ở Hoa Kỳ chỉ vào khoảng 4-5 lần.

9. Cổ phiếu bất động sản bay cao trong năm 2025

Cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn đã có một năm hoạt động sôi nổi, từ mở bán dự án cũ, công bố, khởi công dự án mới đến phát hành cổ phiếu để huy động vốn. Động lực từ những hoạt động này giúp giá nhiều cổ phiếu bất động sản bứt phá mạnh mẽ trong năm 2025. Đặc biệt, theo dữ liệu từ VietstockFinance, kể từ tháng 3/2025, chỉ số chung của nhóm cổ phiếu bất động sản đã vượt mặt VN-Index về mức tăng so với đầu năm.

So sánh diễn biến giữa chỉ số ngành bất động sản và VN-Index

Nguồn: VietstockFinance

So với các nhóm ngành khác, tính từ đầu năm đến giữa phiên 22/12, bất động sản là nhóm cổ phiếu có chỉ số ngành tăng mạnh nhất với gần 166%. Trong khi đó, nhóm ngành xếp thứ hai là tiêu dùng không cần thiết (dịch vụ tiêu dùng, thời trang, xe, hàng lâu bền) chỉ ghi nhận mức tăng hơn 33%.