Yếu tố nào định hình xu hướng đầu tư bất động sản 2026?
Sau một năm thị trường bất động sản vận động trong trạng thái vừa hồi phục, vừa sàng lọc, các xu hướng đầu tư đang dần bộc lộ rõ nét hơn.
Mặt bằng giá cao, chính sách ngày càng chặt chẽ, cùng sự dịch chuyển trong nhu cầu ở thực buộc cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Năm 2026, bất động sản được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phát triển dựa nhiều hơn trên nền tảng hạ tầng, dòng tiền dài hạn và giá trị sống thực chất, thay cho tư duy đầu cơ ngắn hạn từng chi phối thị trường trong nhiều năm trước.
Hạ tầng vẫn là yếu tố định hình chiến lược đầu tư
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam thừa nhận rằng, giá bất động sản khu vực trung tâm TPHCM hiện đã ở mức quá cao, phân khúc tầm trung gần như không còn nguồn cung phù hợp. Trong bối cảnh đó, việc dịch chuyển dòng tiền sang các thị trường lân cận là xu hướng tất yếu, đặc biệt khi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, làn sóng đầu tư đầu tiên chủ yếu mang tính thăm dò tiềm năng. Để các khu đô thị vùng ven phát triển ổn định và bền vững, thị trường cần thêm làn sóng thứ hai là lực cầu về ở thực. Điều này đòi hỏi các khu vực không chỉ có hạ tầng giao thông kết nối, mà còn phải hình thành hệ sinh thái sống hoàn chỉnh gồm tiện ích, môi trường sống, cơ hội việc làm và các dịch vụ hỗ trợ.
Khi bài toán kéo dân về ở được giải quyết, các khu đô thị từng được xem là vùng ven sẽ dần trở thành những trung tâm mới. Lúc đó, khoảng cách địa lý với TPHCM không còn là yếu tố quyết định, bởi người dân có thể sinh sống và làm việc ngay tại khu vực mình mua nhà.
Hiện nay, hạ tầng vẫn là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo chuyên gia CBRE, thời gian tới sẽ có thêm nhiều yếu tố tác động mạnh đến tiềm năng và giá trị của bất động sản.
Một trong những điểm đáng chú ý là việc xây dựng bảng giá đất hàng năm, vì điều này sẽ kéo theo sự thay đổi của chi phí thủ tục hành chính. Bên cạnh đó là thuế bất động sản, tuy hiện tại chưa áp dụng nhưng vẫn sẽ là biến số trong dài hạn mà nhà đầu tư cần tính đến, khi nhiều quốc gia có điều kiện tương đồng với Việt Nam đã triển khai hình thức đánh thuế này nhằm giám sát hoạt động đầu tư.
Ngoài ra, với các chính sách kiểm soát dòng vốn, đặc biệt với những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền, nhà đầu tư cá nhân buộc phải dịch chuyển xu hướng đầu tư theo hướng thận trọng hơn.
Người mua quay về nhu cầu ở thực và chất lượng sống
Trong hai năm trở lại đây, giá bán là yếu tố được người mua nhà quan tâm hàng đầu do mặt bằng giá đã tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở. Ông Kiệt cho biết, theo thống kê của CBRE, tại TPHCM và Hà Nội, giá nhà sơ cấp trong một năm gần đây tăng từ 35-45%.
Nhu cầu chính trên thị trường hiện nay tập trung ở phân khúc tầm trung với mức giá từ 2-5 tỷ đồng/căn, trong khi đó nhu cầu sản phẩm từ 5 tỷ đồng trở lên tương đối thấp. Tuy nhiên, nguồn cung lại đang lệch pha khi phần lớn sản phẩm chào bán đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp, tạo ra sự mất cân đối cung - cầu rõ rệt.
Bên cạnh giá bán, người mua đang ngày càng chú trọng đến tình trạng của dự án như pháp lý, chất lượng sống. Xu hướng đầu tư sớm từ khi các dự án đang trong giai đoạn đầu mới triển khai ngày càng gia tăng, nhằm tận dụng lợi thế về giá và phương thức thanh toán. Còn các sản phẩm nhà ở gắn với yếu tố sức khỏe (wellness), có môi trường sống và chất lượng quản lý tốt đang được ưu tiên do nhu cầu sống của người dân đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước.
Chủ đầu tư có năng lực hướng đến phát triển các đại đô thị
Về phía chủ đầu tư, theo ông Kiệt quan sát, phát triển đại đô thị tiếp tục là xu hướng chủ đạo. Nếu như tại khu vực phía Bắc, đặc biệt quanh Hà Nội, mô hình này đã phát triển mạnh nhờ hạ tầng đồng bộ, thì phía Nam đang bước vào giai đoạn tương tự với nhiều dự án quy mô lớn, từ hàng trăm đến hàng ngàn hecta nhờ làn sóng phát triển hạ tầng.
Song song đó, các chủ đầu tư chú trọng hơn đến không gian sống, yếu tố sức khỏe và nâng cao chất lượng sản phẩm thông qua hợp tác với các thương hiệu vận hành quốc tế. Ứng dụng công nghệ, bao gồm AI trong quản lý và vận hành, cũng là xu hướng nhằm nâng cao trải nghiệm cư dân.
Góc nhìn chính sách, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Nhà nước đang tăng cường rà soát, yêu cầu các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính để tiếp tục triển khai dự án. Cách tiếp cận này giúp sàng lọc thị trường, lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực thực sự, qua đó nâng cao tính minh bạch và bền vững.
Hà Lễ
