HoREA: Dự thảo hệ số điều chỉnh giá đất chưa áp dụng đầy đủ cơ chế mới của Quốc hội
Theo HoREA, dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của TPHCM mới chỉ áp dụng cơ chế mới của Quốc hội trong một số trường hợp, trong khi nhiều nội dung quan trọng vẫn phải tiếp tục xác định giá đất theo cách cũ.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản góp ý dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TPHCM do Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu xây dựng, dự kiến áp dụng từ ngày 01/07. Trong đó, Hiệp hội nhìn nhận việc ban hành quy định mới là cần thiết, nhưng cho rằng dự thảo hiện mới triển khai một phần cơ chế mà Quốc hội đã cho phép tại Nghị quyết 254/2025/QH15.
Theo Nghị quyết 254, các địa phương được phép sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài chính về đất đai trong nhiều trường hợp, thay vì phải xác định "giá đất cụ thể" theo quy trình định giá riêng như trước. Cơ chế này được kỳ vọng giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính và tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án.
Tuy nhiên, theo dự thảo của TPHCM, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ không áp dụng với 6 nhóm trường hợp, gồm giao đất thực hiện dự án không qua đấu giá hoặc đấu thầu, thuê đất trả tiền một lần, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn hoặc quy hoạch sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
HoREA cho rằng việc loại trừ các trường hợp này khiến TPHCM "gần như chưa áp dụng hầu hết các cơ chế, chính sách mới" mà Nghị quyết 254 của Quốc hội đã mở ra. Sau khi loại 6 nhóm trường hợp trên, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh thực tế chỉ còn được sử dụng trong 4 trường hợp chủ yếu liên quan đến hộ gia đình, cá nhân như công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế, phí và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác.
HoREA cho rằng TPHCM cần sớm hoàn thiện bảng giá đất để mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
|
Đồng tình với giải pháp trước mắt nhưng muốn Thành phố sớm hoàn thiện
Trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường lý giải việc chưa áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư xuất phát từ thực tế bảng giá đất hiện hành chưa phản ánh đủ giá trị từng vị trí đất. Chẳng hạn, nhiều hẻm có độ rộng rất khác nhau vẫn được xếp cùng một nhóm giá, hay nhiều tuyến đường bê tông, đường đất đã tồn tại nhiều năm nhưng chưa có tên nên chưa được xác định đúng vị trí trong bảng giá đất. Theo Sở, nếu lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh để tính bồi thường ngay từ ngày 01/07 có thể dẫn đến khiếu nại do chưa phản ánh sát giá trị từng thửa đất.
HoREA phân tích nguyên nhân của bất cập này, việc bảng giá đất chưa đủ chi tiết là vấn đề cần được khắc phục ngay trong quá trình xây dựng bảng giá hoặc điều chỉnh sau khi ban hành, bởi đây là trách nhiệm của cơ quan tham mưu và đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất. Hiệp hội nhận định việc lấy chính hạn chế của bảng giá đất để lý giải cho việc chưa áp dụng cơ chế mới là "không logic".
Dù vậy, HoREA vẫn thống nhất với phương án trước mắt của Sở. Trong bối cảnh TPHCM chưa ban hành đầy đủ các căn cứ theo yêu cầu của Nghị quyết 254, việc tạm thời chưa áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đối với 6 trường hợp, trong đó có bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, là cần thiết và phù hợp với quy định hiện hành.
Lo ngại nhiều dự án vẫn phải xác định giá đất như trước
Một nội dung khác được HoREA nhấn mạnh là nếu giữ nguyên dự thảo, các dự án bất động sản và nhà ở thương mại vẫn phải xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá của Luật Đất đai 2024, tức gần như không thay đổi so với trước khi Nghị quyết 254 được ban hành.
Hiệp hội nhắc lại rằng từ năm 2022, UBND TPHCM từng kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả khu đất, thay vì phải xác định giá đất cụ thể cho từng dự án. Vì vậy, nếu dự thảo tiếp tục loại phần lớn dự án khỏi phạm vi áp dụng thì mục tiêu đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính sẽ chưa đạt được như kỳ vọng.
Ngoài phạm vi áp dụng, HoREA cũng góp ý về cách xây dựng công thức hệ số điều chỉnh giá đất.
Theo dự thảo, hệ số điều chỉnh được xác định bằng tích của 3 thành phần gồm hệ số phản ánh biến động thị trường (K1), hệ số theo quy hoạch (K2) và hệ số theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3). Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng do phạm vi áp dụng quá hẹp nên trên thực tế gần như chỉ còn K1 phát huy tác dụng, còn K2 và K3 hầu như không được sử dụng.
Từ đó, HoREA đề nghị sửa đổi một số quy định trong dự thảo theo hướng mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế mới của Nghị quyết 254, đồng thời điều chỉnh cách xác định K2 và K3 để phản ánh tốt hơn giá trị của các dự án có quy hoạch và tính chất sử dụng đất khác nhau. Hiệp hội cũng kiến nghị TPHCM sớm bổ sung, hoàn thiện bảng giá đất, cập nhật tỷ lệ theo từng vị trí đất và bổ sung giá đất đối với các tuyến đường chưa có tên để tạo đủ cơ sở triển khai đầy đủ cơ chế mới mà Quốc hội đã cho phép.
Tử Kính
