Chuyên gia Batdongsan.com.vn: Giá tăng nhưng chưa đủ để xảy ra bong bóng
Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện tại mặt bằng giá cao đã diễn ra trong vòng mấy năm trở lại đây. Tuy nhiên, thị trường đang tập trung vào các loại hình mang tính chất ở thực và tạo ra dòng tiền như nhà riêng và chung cư, đây là điểm khác biệt so với giai đoạn trước, chưa đủ cơ sở để nói thị trường sắp xảy ra bong bóng.
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn
|
Trước những thông tin thị trường bất động sản có nguy cơ xảy ra tình trạng bong bóng, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết ở giai đoạn trước, bong bóng xảy ra khi mặt bằng giá lên cao và không có cầu trên thị trường. Trong khi các sản phẩm mang tính chất đầu cơ là chủ đạo như đất nền, đặc biệt các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Còn hiện tại mặt bằng giá cao đã diễn ra trong vòng mấy năm trở lại đây, về cơ bản cao cho mặt bằng chung. Tuy nhiên, thị trường đang tập trung vào các loại hình mang tính chất ở thực và tạo ra dòng tiền như nhà riêng và chung cư, đây là điểm khác biệt so với giai đoạn trước.
“Thị trường hiện tại đang có nhu cầu ở thực rất cao do lượng người dồn về các đô thị lớn rất đông. Trong giai đoạn vừa qua, lượng quan tâm đến các loại hình ở thực gồm chung cư và nhà riêng vẫn tăng, trong khi đất nền giảm. Điều này cho thấy nhu cầu ở và nhu cầu thuê tại thành phố lớn vẫn đang tiếp tục diễn ra. Chu kỳ hiện tại khác chu kỳ trước ở chỗ là cầu tập trung vào loại hình ở thực nhiều và vẫn đang tiếp tục ổn định”, ông Quốc Anh diễn giải.
Ông Quốc Anh khẳng định chưa có cơ sở để nói thị trường sắp xảy ra bong bóng. Theo ông, cần tách bạch giữa câu chuyện giá và dân sinh. Yếu tố dân sinh liên quan đến nhà ở xã hội, cần được Nhà nước đứng ra làm để tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu dân sinh, vì doanh nghiệp tư nhân khó mặn mà khi lợi nhuận chỉ quanh 10%, thủ tục phức tạp và đối tượng mua bị giới hạn.
Còn câu chuyện về giá thì kiểm soát qua quy luật cung cầu. Nếu nhu cầu đang cao và nguồn cung thấp, cần tăng nguồn cung, chuyển sang các khu vực vùng ven, mặt bằng giá sẽ dễ chịu hơn, hỗ trợ được cả nhu cầu ở và loại hình từ trung cấp đến cao cấp.
* Ông Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản có thể xảy ra
2026 chịu tác động mạnh từ vĩ mô và đầu tư công
Ông Nguyễn Quốc Anh thông tin rằng từ sau năm 2022, khi giá dầu, chiến tranh, và lạm phát ảnh hưởng, mọi người quan tâm rất nhiều về yếu tố vĩ mô, đặc biệt là chính sách lãi suất, tiền tệ sẽ định hình thị trường bất động sản trong năm 2026.
Ngoài ra, 2026 là năm diễn ra bầu cử cũng khiến thị trường kỳ vọng vào sự thay đổi từ các chính sách, cùng với các dự án lớn như trung tâm tài chính quốc tế tại TPHCM và Đà Nẵng đi vào hoạt động, hay mô hình thương mại tự do tại Hải Phòng. Đặc biệt đầu tư công là động lực tăng trưởng quan trọng của kinh tế, điều này sẽ giúp bất động sản đi theo.
Ông Quốc Anh cũng cho biết thêm, bất động sản bản chất là một loại hình cực kỳ phức tạp và có sự phân hóa giữa các loại hình khác nhau. Việc hiện nay nguồn cung có nhiều loại hình bất động sản hạng sang và cao cấp nhưng tỷ lệ hấp thụ không hề tệ, chứng tỏ thị trường vẫn có lực mua tương ứng.
Theo ông Quốc Anh, điểm nghẽn lớn nhất là cần nhiều nhà ở xã hội khi nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung không nhiều. Nhà nước cần chủ động về tín dụng, quỹ đất và cơ chế để thực hiện. Còn nếu nguồn cung bất động sản hạng sang, cao cấp quá lớn, mà nhu cầu không đáp ứng được, bản thân loại hình này sẽ tự điều chỉnh.
Xu hướng nhà đầu tư sẽ đi theo các tuyến metro
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, xu hướng đầu tư đối với thị trường trung tâm thì đa phần các nhà đầu tư có tài chính sẽ lựa chọn cái phân khúc cao cấp đối với chung cư. Quan điểm của nhóm đầu tư này là nguồn cung chung cư ngày càng khan hiếm, thì trong tương lai mức giá càng tốt hơn.
Xu hướng thứ hai là những nhóm nhà đầu tư không có quá nhiều tiền, sẽ dịch chuyển theo các hạ tầng, đặc biệt trong tương lai khi có metro. “Những dự án nằm xung quanh các tuyến metro có mức độ tăng giá cao hơn từ 15% cho đến 20% so với những khu vực khác”, ông Tuấn nói.
Riêng đối với thị trường trung tâm, phân khúc nhà riêng bắt đầu có sự dịch chuyển sang phát triển cái dòng cho thuê nhu cầu ở cao cấp hơn. Trước đây có nhà trọ - phòng trọ, bây giờ phát triển thành căn hộ dịch vụ, tức là các căn nhà bắt đầu di chuyển và phục vụ nhu cầu cao hơn là cho thuê, có thể chia ra để đầu tư.
Ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhận định căn hộ dịch vụ sẽ là một xu hướng, đặc biệt quanh các hạ tầng, đặc biệt các ga metro khoảng 1 năm gần đây các căn hộ dịch vụ tại xung quanh các điểm vành đai mọc lên rất nhiều.
“Xung quanh các ga metro, rất nhiều căn hộ, nhà riêng họ thường xây dựng, chia nhỏ ra rất nhiều phòng thành căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại là có thêm quy định phòng cháy chữa cháy khá nghiêm ngặt, các căn hộ sẽ cần thêm nhiều thủ tục hơn so với trước đây” ông Quốc Anh chia sẻ.
2026 không phải là năm thuận lợi cho tín dụng bất động sản
Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định 2026 không phải là năm thuận lợi cho tín dụng bất động sản trên diện rộng. Lượng cung tiền bất động sản năm 2025 tăng mạnh, do đó Chính phủ kiểm soát lại, không cho tín dụng dàn rộng, lướt sóng mà chỉ tập trung vào tín dụng có trọng điểm. Các phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội và thương mại phổ thông sẽ được tập trung nhiều hơn.
“Cơ hội thì có nhưng không phải là cho mọi nhà đầu tư, mà chỉ tập trung vào những phân khúc nhất định, nhưng cơ hội lớn sẽ tập trung ở TPHCM và khu vực kinh tế phía Nam nhờ hạ tầng, các tuyến metro được đầu tư mạnh, hỗ trợ quá trình giãn dân và có thể làm dân số tăng thêm 30% trong 5 năm tới”, ông Hiển nói.
Thanh Tú
