Có thể sở hữu cả chục căn vùng ven, vì sao giới thượng lưu chỉ chọn một căn hạng sang trung tâm?
Việc Thủ Thiêm được định vị trở thành trung tâm tài chính quốc tế cũng trở thành lực đẩy quan trọng, khu vực này không chỉ mở rộng giới hạn không gian của trung tâm mà còn thu hút nhu cầu nhà ở của giới người giàu.
TPHCM đang bước vào giai đoạn mới sau sáp nhập, thị trường bất động sản trung tâm tiếp tục giữ vai trò đầu tàu, đặc biệt ở phân khúc chung cư hạng sang. Cùng với đó, việc Thủ Thiêm được lựa chọn để xây dựng trung tâm tài chính quốc tế (IFC), đang tạo ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới. Đây cũng là nền tảng để dòng tiền của giới người giàu tiếp tục hướng về các dự án cao cấp tại khu đô thị lõi, nơi tính khan hiếm, pháp lý và khả năng sinh lời được nhóm này quan tâm.
Tại diễn đàn bất động sản hạt nhân trung tâm TPHCM hôm 18/11, PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định thành phố hiện sở hữu hệ cấu trúc phát triển hiếm có, với ba trung tâm lớn cùng vận hành, tạo nên một siêu đô thị. Lợi thế này giúp TPHCM giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản cả nước trong nhiều năm tới.
Các diễn giả tại diễn đàn bất động sản hạt nhân trung tâm TPHCM diễn ra ngày 18/11
|
Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc miền Nam Batdongsan.com.vn, sự hình thành IFC tại Thủ Thiêm có thể dẫn đến 3 kịch bản. Thứ nhất, Thủ Thiêm sẽ vận hành song song với khu trung tâm thành phố (CBD) cũ ở quận 1 và quận 3. CBD cũ sẽ tiếp tục với chức năng thương mại, dịch vụ và tài chính hiện hữu. Khu vực mới sẽ phụ trách về quốc tế (fintech và công nghệ).
Thứ hai, trung tâm mới sẽ dần chiếm ưu thế, trong khi khu cũ chuyển về chức năng văn hóa, lịch sử. Và ở kịch bản cao nhất, Thủ Thiêm có thể trở thành trung tâm kết nối toàn cầu, sẽ thu hút doanh nghiệp, lưu trú chất lượng cao.
Trong bối cảnh đó, người giàu cũng chọn chung cư hạng sang theo loạt những tiêu chuẩn riêng để sở hữu bất động sản nơi đây.
Sức hút bất động sản trung tâm của người giàu
Theo ông Nguyễn Thái Bình - Tổng Giám đốc Đông Tây Land, các khách hàng quan tâm nhiều đến bất động sản hạng sang thường ưu tiên ba yếu tố như sự khan hiếm, pháp lý minh bạch và dòng tiền khai thác thực. Những tiêu chí này định hình cách nhìn mới của giới giàu về tài sản trung tâm, nơi đất đai ngày càng hạn chế và cơ hội sở hữu bị thu hẹp theo thời gian. Đây cũng là lý do khiến nhiều khách hàng chấp nhận giá cao hơn, miễn rằng pháp lý dự án hoàn chỉnh và tính thanh khoản được đảm bảo.
"Trong một lần xem dự án, khách hàng đã chọn mua một căn hộ ở trung tâm với giá 85 tỷ đồng thay vì mua được 10 căn ngoại ô với cùng số tiền, do họ quan tâm về khả năng sinh lời dòng tiền, tính thanh khoản cao, thà một căn ở trung tâm giá cao nhưng có thể khai thác, còn hơn 10 căn ở ngoại ô nhưng chưa chắc có người thuê", ông Bình dẫn chứng.
Đồng quan điểm, ông Vũ Quốc Việt Nam - Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh tiếp thị Tập đoàn Đất Xanh cho biết, vùng trung tâm lõi đất không nở được, nên giá trị bất động sản sẽ gia tăng theo thời gian.
Bên cạnh đó, khu CBD mới gồm Thủ Thiêm, An Phú, Nam Rạch Chiếc đang tập trung nhiều cơ sở hạ tầng như metro, cao tốc và cả IFC. Khi các hạ tầng này hình thành, bất động sản trung tâm chắc chắn tăng trưởng bền vững.
Ngoài ra, sự dịch chuyển của khách hàng thuê và mua từ khu Nam về khu Đông, do giá cho thuê của khu vực phía Đông hiện đang tốt nhất hiện nay, khiến dòng tiền khai thác và yếu tố thanh khoản tốt, thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Tuy nhiên, ông Việt Nam lưu ý trước khi quyết định xuống tiền, khách hàng cần xem kỹ tính pháp lý dự án, đề nghị chủ đầu tư cung cấp các thông báo theo quy định của Nhà nước về việc đủ điều kiện kinh doanh để đảm bảo quyền lợi. Việc lựa chọn nhà ngoài vị trí phải gắn liền với hạ tầng. Ông cho rằng khu vực trung tâm mới tại Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, được quy hoạch bài bản ngay từ đầu, có IFC và các tuyến metro. Khi cơ sở hạ tầng khu vực này hình thành, giá trị bất động sản sẽ tăng gấp 2 đến 3 lần.
Cùng với đó, cần đánh giá tỷ lệ giữa chất lượng sản phẩm so với giá tiền. “Nhà đầu tư chuyên nghiệp cần liệt kê các tiêu chí như vị trí, thiết kế, tiêu chuẩn bàn giao, tiện ích, thương hiệu, nhà thầu xây dựng để đánh giá khâu này và hạn chế đầu tư cảm tính”, ông Việt Nam nói.
Chung cư hạng sang tiếp tục tăng
Trong khi TPHCM từng bước hình thành đô thị đa trung tâm, thị trường bất động sản trung tâm duy trì sức hút mạnh, đặc biệt với chung cư. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 10 tháng đầu 2025, dù chỉ chiếm 28% tỷ trọng nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm, cao vượt trội so với các loại hình khác.
Trong đó, phân khúc chung cư hạng sang (từ 80 triệu đồng/m2) tại trung tâm đang có sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn mức độ quan tâm. Trong quý 3/2025, mức độ quan tâm phân khúc này tăng tới 168% so với cùng kỳ.
|
Mức độ quan tâm phân khúc hạng sang trong quý 3/2025 tăng 168%
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Thị trường ghi nhận nhiều dự án chung cư hạng sang thiết lập mặt bằng giá mới. Tại quận 1 (cũ), một số dự án thứ cấp đạt khoảng 413 triệu đồng/m2, quận 2 khoảng 314 triệu đồng, trong khi các dự án còn lại phổ biến ở ngưỡng 101-182 triệu đồng/m2. Giá chung cư tăng bởi nhu cầu ở thực và giá phân khúc ở thực như nhà riêng cũng đang ở mức cao vượt khả năng chi trả.
|
Giá rao bán các dự án chung cư hạng sang tại trung tâm TPHCM
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Trong bức tranh tăng trưởng của thị trường bất động sản trung tâm TPHCM, khu đô thị Nam Rạch Chiếc (phường An Phú cũ) đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và cư dân. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản phường An Phú trong quý 3/2025 tăng gần 10% so với quý trước. Với lợi thế liền kề Thủ Thiêm, kết nối trực tiếp các trục Mai Chí Thọ, Song Hành - cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, khu vực này quy tụ nhiều dự án hạng sang.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy trong giai đoạn 2015-2025, giá bất động sản trung tâm TPHCM tăng mạnh trên tất cả các phân khúc, nhưng mức tăng không đồng đều. Đất nền dẫn đầu với mức tăng 384% (25 lên 121 triệu đồng/m2), tiếp theo là chung cư tăng 197% (31 lên 92 triệu đồng/m2), nhà riêng tăng 168% (56 lên 150 triệu đồng/m2) và nhà mặt phố tăng 134% (92 lên 215 triệu đồng/m2).
Sự tăng giá nhanh của đất nền và nhà riêng đang tạo áp lực tài chính lên người mua trung tâm, thúc đẩy xu hướng chuyển hướng sang chung cư cao tầng, nơi mức đầu tư hợp lý hơn nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn sống, tiện ích, an ninh và kết nối thuận lợi.
Góc nhìn dài hạn, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng Thủ Thiêm có khả năng trở thành trung tâm đối trọng về kinh tế, tài chính trong vòng 5-10 năm tới khi hạ tầng, tài chính hoàn thiện. Sự hình thành mạng lưới đa trung tâm sẽ làm thay đổi cách vận hành của đô thị, kéo theo nhu cầu nhà ở chất lượng cao tiếp tục tăng.
* Chuyên gia: TPHCM mới đứng trước chu kỳ tăng trưởng tương tự Seoul
Thanh Tú
