Đặt cọc công chứng: Tâm lý an toàn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý
Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động sản, việc ký kết hợp đồng đặt cọc đã trở thành một thông lệ phổ biến nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính thức trong tương lai. Không ít trường hợp các bên lựa chọn đưa hợp đồng đặt cọc ra công chứng với tâm lý cho rằng việc công chứng sẽ giúp giao dịch trở nên chắc chắn và an toàn pháp lý hơn.
Tuy nhiên, thực tiễn tranh chấp cho thấy không ít trường hợp chính hợp đồng đặt cọc công chứng lại trở thành nguồn gốc của những tranh chấp phức tạp, thậm chí tạo ra những “bẫy pháp lý” khiến một trong các bên phải chịu thiệt hại đáng kể.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Giá trị pháp lý của việc công chứng hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật
Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2024, công chứng được hiểu là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện để chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật. Khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng năm 2024 cũng quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc công chứng không làm thay đổi bản chất của giao dịch dân sự. Công chứng viên chỉ kiểm tra các yếu tố cơ bản của hợp đồng tại thời điểm ký kết như năng lực hành vi của các bên, sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng. Công chứng viên không có nghĩa vụ xác minh toàn bộ tình trạng pháp lý của tài sản trong tương lai hoặc bảo đảm rằng giao dịch chắc chắn sẽ được thực hiện.
Bên cạnh đó, theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng ba điều kiện cơ bản gồm: chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp; các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu một trong các điều kiện này không được đáp ứng thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.
Điều này có nghĩa rằng ngay cả khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, giao dịch vẫn có thể bị tuyên vô hiệu nếu phát hiện có vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Thực tiễn tranh chấp cho thấy nhiều rủi ro phát sinh từ hợp đồng đặt cọc công chứng
Trong những năm gần đây, số lượng tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản có xu hướng gia tăng đáng kể. Nhiều vụ việc cho thấy hợp đồng đặt cọc công chứng vẫn có thể phát sinh tranh chấp do các bên không hiểu rõ bản chất pháp lý của giao dịch hoặc không lường trước những rủi ro tiềm ẩn.
Một trong những tình huống thực tế đáng chú ý là việc bên mua đặt cọc một khoản tiền lớn và ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng, sau đó không tiếp tục thực hiện giao dịch và cũng không hợp tác trong việc hủy bỏ hợp đồng.
Trong khi đó, do hợp đồng đặt cọc đã được công chứng và lưu trữ trong hệ thống dữ liệu công chứng, nhiều tổ chức hành nghề công chứng thường tỏ ra thận trọng khi tiếp nhận yêu cầu công chứng giao dịch mới đối với cùng một tài sản. Điều này khiến tài sản gần như bị “treo giao dịch” trong một khoảng thời gian dài, gây thiệt hại đáng kể cho bên nhận đặt cọc.
Trong một số trường hợp khác, bên mua giao tiền đặt cọc nhưng sau đó mới phát hiện tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Ví dụ, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, đang bị kê biên thi hành án hoặc đang trong quá trình giải quyết tranh chấp. Khi đó, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng của giao dịch không thể thực hiện được. Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Một trong những rủi ro phổ biến khác trong giao dịch đặt cọc là việc các bên ký hợp đồng khi chưa kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua đồng ý đặt cọc chỉ dựa trên thông tin do bên bán cung cấp hoặc thông qua môi giới mà không tiến hành xác minh độc lập.
Tài sản được giao dịch có thể đang trong nhiều tình trạng pháp lý khác nhau như đang bị thế chấp tại ngân hàng, đang bị hạn chế quyền chuyển nhượng hoặc thuộc diện quy hoạch. Khi đó, việc ký hợp đồng đặt cọc không chỉ tiềm ẩn rủi ro mà còn có thể dẫn đến việc giao dịch không thể thực hiện được trong tương lai.
Trong bối cảnh đó, hợp đồng đặt cọc dù đã được công chứng vẫn không thể bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.
Rủi ro từ việc ký hợp đồng đặt cọc với người không có quyền định đoạt tài sản
Một “cái bẫy” pháp lý khác thường gặp trong thực tiễn là việc đặt cọc với người không có quyền định đoạt tài sản. Trên thực tế, nhiều giao dịch được thực hiện với người bán nhưng sau đó mới phát hiện rằng người này không phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản hoặc không có đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản.
Ví dụ, tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ có một người ký hợp đồng đặt cọc, tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người thừa kế nhưng chỉ một người đại diện ký hợp đồng, hoặc người bán chỉ là người đang quản lý tài sản nhưng chưa hoàn tất thủ tục nhận thừa kế.
Những tranh chấp phát sinh từ các trường hợp này thường phức tạp và kéo dài do liên quan đến quyền lợi của nhiều chủ thể khác nhau.
Ngoài các yếu tố pháp lý liên quan đến tài sản và chủ thể giao dịch, nội dung của hợp đồng đặt cọc cũng có thể trở thành một “cái bẫy” đối với các bên nếu không được soạn thảo cẩn trọng. Nhiều trường hợp, hợp đồng đặt cọc chỉ được soạn thảo một cách đơn giản với các điều khoản chung chung, không quy định rõ các tình huống có thể phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch.
Ví dụ, hợp đồng không quy định cụ thể thời hạn ký hợp đồng chính thức, không xác định rõ điều kiện pháp lý của tài sản tại thời điểm ký kết, hoặc không có cơ chế xử lý trong trường hợp một bên chậm trễ thực hiện nghĩa vụ. Khi tranh chấp xảy ra, các bên thường gặp khó khăn trong việc xác định trách nhiệm và nghĩa vụ của mình.
Một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng
Để hạn chế những rủi ro nêu trên, các bên tham gia giao dịch cần thực hiện một số biện pháp phòng ngừa ngay từ giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng.
Trước hết, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi đặt cọc, bao gồm việc xác minh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp và quy hoạch.
Bên cạnh đó, cần xác minh đầy đủ tư cách pháp lý của người giao dịch để bảo đảm rằng người ký hợp đồng có quyền định đoạt tài sản. Đối với các tài sản thuộc sở hữu chung, cần có sự tham gia của tất cả các chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
Ngoài ra, nội dung của hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo một cách chặt chẽ, quy định rõ các điều kiện giao kết hợp đồng chính thức, thời hạn thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên trong trường hợp vi phạm hợp đồng.
Tóm lại, hợp đồng đặt cọc là một công cụ pháp lý hữu ích trong giao dịch dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng đặt cọc, kể cả khi đã được công chứng, vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không hiểu rõ bản chất pháp lý của giao dịch và không thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra cần thiết.
Do đó, việc nâng cao nhận thức pháp lý, thận trọng trong quá trình giao kết hợp đồng là những yếu tố quan trọng giúp hạn chế các rủi ro và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong giao dịch dân sự.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
