Điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội người lao động cần biết
Ngày 07/04/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 136/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Có hiệu lực ngay từ ngày ký, văn bản pháp lý này đánh dấu một cột mốc quan trọng trong việc tháo gỡ những rào cản về điều kiện thu nhập tài chính, mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người lao động.
Quy định thu nhập đột phá đối với người độc thân và người độc thân nuôi con nhỏ
Điểm đáng chú ý của Nghị định 136/2026/NĐ-CP là việc nâng mức trần thu nhập bình quân hàng tháng đối với người độc thân.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 136/2026/NĐ-CP sửa đổi khoản 1 Điều 30 về điều kiện thu nhập thì trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận, sẽ đủ điều kiện tài chính để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội. Mức trần này đã được nới lỏng đáng kể so với con số 20 triệu đồng trước đây.
Việc điều chỉnh mức thu nhập mở rộng đối tượng tiếp cận quỹ nhà ở xã hội giúp người lao động an cư; là một chiến lược nhân sự giúp các thành phố lớn giữ chân được nguồn lao động chất lượng cao, tạo động lực để họ yên tâm cống hiến và xây dựng sự nghiệp lâu dài.
Bên cạnh đó, pháp luật cũng thể hiện tính nhân văn sâu sắc thông qua việc quy định một mức trần thu nhập riêng biệt và cao hơn dành cho người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên, thì thu nhập bình quân không quá 35 triệu đồng/tháng vẫn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Sự điều chỉnh này xuất phát từ thực tiễn khách quan khi người nuôi con đơn thân phải đối mặt với áp lực tài chính, bao gồm không chỉ chi phí sinh hoạt cá nhân mà còn là những khoản chi lớn cho giáo dục, y tế và phát triển của trẻ nhỏ.
Ngoài ra, đối với trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 50 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Thời gian xác định điều kiện về thu nhập là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
Phân quyền tự chủ cho chính quyền địa phương áp dụng hệ số thu nhập
Một trong những điểm mới tiến bộ được thể hiện trong Nghị định 136/2026/NĐ-CP là việc phân cấp, phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc điều tiết chính sách nhà ở xã hội trên địa bàn quản lý.
Nghị định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ ba (3) người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình.
Quy định linh hoạt này giải quyết triệt để những bất cập mang tính vùng miền đã tồn tại nhiều năm qua. Chi phí sống tối thiểu tại các thành phố lớn cao hơn so với các tỉnh miền núi hay tỉnh nông thôn tại đồng bằng. Do đó, nếu áp dụng chung một mức 25 triệu đồng/người một cách cứng nhắc sẽ không đồng đều giữa các tỉnh đô thị và nông thôn.
Bằng việc trao quyền cho Ủy ban nhân dân tỉnh tự quyết định hệ số điều chỉnh, chính sách nhà ở xã hội đảm bảo tính công bằng, minh bạch và phân bổ đúng nguồn lực hỗ trợ của Nhà nước đến đúng đối tượng thực sự có nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại từng vùng miền cụ thể.
Điều khoản chuyển tiếp bảo vệ quyền lợi hồ sơ cũ
Trong quá trình xây dựng pháp luật, việc xử lý các tình huống chuyển tiếp luôn được ghi nhận nhằm đảm bảo không làm gián đoạn các giao dịch đang diễn ra và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
Tại Điều 2 Nghị định 136/2026/NĐ-CP đã quy định cụ thể về điều khoản chuyển tiếp. Theo đó, các giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo quy định trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được sử dụng và có giá trị trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được xác nhận.
Quy định này mang ý nghĩa to lớn đối với người lao động đang trong quá trình chuẩn bị hồ sơ, giúp họ yên tâm tiếp tục sử dụng bộ hồ sơ để nộp cho các dự án nhà ở xã hội sẽ mở bán mà không bị các chủ đầu tư hay cơ quan Nhà nước từ chối. Họ sẽ không phải đi xin xác nhận lại từ đầu theo quy định mới, gây mất thời gian, tốn kém chi phí đi lại và tạo áp lực không đáng có lên bộ phận nhân sự của các doanh nghiệp, góp phần đảm bảo thông suốt trong quá trình triển khai quy định.
Tác động đa chiều đến thị trường bất động sản và an sinh xã hội
Quy định thay đổi các điều kiện tài chính trong Nghị định 136/2026/NĐ-CP là một giải pháp an sinh đơn thuần, là một đòn bẩy kinh tế mạnh mẽ, tạo ra những tác động lan tỏa đa chiều đến toàn bộ thị trường bất động sản.
Về mặt thị trường, việc nâng mức trần thu nhập lên 25 triệu đồng cho cá nhân và 50 triệu đồng cho hộ gia đình sẽ kích hoạt nhu cầu về nhà ở của người dân, tăng sức mua giải quyết trực tiếp bài toán thanh khoản cho các dự án nhà ở xã hội đang triển khai.
Việc mở rộng điều kiện tài chính này giúp các chủ đầu tư nhanh chóng bán được hàng, thu hồi vốn để tiếp tục vòng quay đầu tư vào các dự án mới, qua đó đóng góp thiết thực vào tăng trưởng thị trường bất động sản.
Ở góc độ xã hội, chính sách mới mang lại những hiệu ứng tích cực các quan hệ lao động. Khi người lao động nhận thấy họ có thể sở hữu một căn nhà hợp pháp bằng chính năng lực tài chính và mức lương minh bạch của mình, họ sẽ không còn phải thỏa thuận với người sử dụng lao động hạ thấp bảng lương của mình. Sự minh bạch này giúp cơ quan Nhà nước thu đúng và đầy đủ các khoản thuế thu nhập cá nhân và bảo hiểm xã hội; đồng thời bảo vệ chính người lao động trước các rủi ro về quyền lợi lâu dài.
Nhìn chung, Nghị định 136/2026/NĐ-CP giúp tháo gỡ kịp thời những nút thắt điều kiện về thu nhập đã tồn tại từ lâu trong chính sách nhà ở xã hội. Việc nới lỏng trần thu nhập sát với thực tế cho từng nhóm đối tượng, kết hợp cùng sự linh hoạt trong phân cấp quản lý địa phương và các điều khoản chuyển tiếp nhân văn, đã tạo ra một tác động sâu rộng. Chính sách này giúp hiện thực hóa giấc mơ an cư cho lực lượng lao động, hướng tới mục tiêu an sinh xã hội và phát triển kinh tế bền vững.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
