Đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội bứt phá cho siêu đô thị mới
Mô hình Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) là chiến lược tất yếu để xây dựng không gian sống hiện đại, bền vững và giải quyết bài toán quỹ đất tại các đô thị lớn, đặc biệt là TPHCM.
Trong bối cảnh các đô thị lớn, đặc biệt là TPHCM, đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ với nhiều chủ trương chiến lược về quy hoạch và phát triển hạ tầng, mô hình Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) được xem là định hướng quan trọng nhằm xây dựng không gian sống hiện đại, bền vững và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị. Tại hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức” sáng ngày 19/11/2025, các chuyên gia nhấn mạnh TOD không chỉ là xu hướng quy hoạch mà còn là động lực tái cấu trúc thị trường bất động sản, đòi hỏi sự đồng bộ về pháp lý, quy hoạch tích hợp và cơ chế huy động vốn hiệu quả.
Các chuyên gia thảo luận tại hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và thách thức” sáng ngày 19/11/2025.
|
TOD: Xu hướng tất yếu trong kỷ nguyên mới
Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - nhấn mạnh 2025 là năm bản lề của thị trường bất động sản, khi hàng loạt luật mới có hiệu lực, tạo ra khung pháp lý minh bạch và hiện đại hơn. Cùng với các Nghị quyết quan trọng và việc sắp xếp đơn vị hành chính, Việt Nam đứng trước cơ hội hình thành các siêu đô thị và mô hình quản trị đô thị mới. VNREA xác định TOD là xu hướng tất yếu, đòi hỏi quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch và sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, chuyên gia và doanh nghiệp để thúc đẩy hạ tầng và phát triển đô thị gắn với nhu cầu thực.
Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group - cho rằng việc sắp xếp lại địa giới hành chính đang mở ra giai đoạn phát triển mới, đồng thời đặt ra bài toán về khả năng tiếp cận nhà ở khi giá nhà ngày càng tăng. Quy hoạch và hạ tầng giao thông sau sáp nhập sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian phát triển. Xu hướng đô thị tương lai buộc phải chuyển mạnh sang giao thông công cộng, giúp người dân tiếp cận nơi ở - làm việc trong phạm vi rộng hơn, thậm chí 50-200 km, mà không phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Mô hình này không chỉ giảm áp lực giao thông, hạn chế ô nhiễm mà còn tạo ra một lối sống mới cho cư dân.
Tác động của TOD đến tái cấu trúc thị trường bất động sản
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) - nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi TPHCM trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo.
Theo báo cáo của CBRE, quý 3/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Trong khi khu vực trung tâm TPHCM cũ khan hiếm nguồn cung mới, bức tranh TPHCM mới lại sáng hơn khi nguồn cung bổ sung mạnh từ các khu vực sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Các dự án trung cấp dưới 60 triệu đồng/m² dọc theo các trục giao thông chính chiếm tới 75% nguồn cung mới toàn vùng phía Nam. Việc mở rộng địa giới đưa TPHCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân với không gian phát triển rộng, cùng với hạ tầng liên kết vùng (Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro) đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics. Giá sơ cấp tại TPHCM hiện vẫn thấp hơn Hà Nội, tạo dư địa tăng trưởng trong trung hạn, trong khi nhu cầu nhà ở chuyên gia tiếp tục mở rộng.
Các chuyên gia nhận định những năm tới, thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô - nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển các township quy mô lớn, thiết kế xanh - thông minh và mô hình phức hợp đa chức năng. Đối với người mua, xu hướng đầu tư trở nên lý tính hơn, ưu tiên pháp lý minh bạch, thương hiệu uy tín và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh.
Mô hình TOD được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ “dàn trải - phụ thuộc xe máy” sang “đô thị nén - kết nối metro”, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn. Để TOD vận hành hiệu quả, đại diện CBRE nhấn mạnh TPHCM cần khung pháp lý minh bạch từ cấp 1/500, Ban Chỉ đạo TOD đủ thẩm quyền và nguồn vốn giải phóng mặt bằng ổn định.
Pháp lý và quy hoạch tích hợp - chìa khóa của TOD
TS. Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh mô hình TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Ông cho rằng quỹ đất 2 bên các tuyến metro cần có cơ chế pháp lý minh bạch, làm cơ sở cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái phát triển đô thị.
Ông Sơn đánh giá TPHCM và Hà Nội nhiều năm qua vẫn quy hoạch theo hướng đơn ngành - xây metro trước, phát triển đô thị tính sau. Trong bối cảnh TPHCM định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1,000km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công - tư (PPP) trở nên cấp thiết. TOD không chỉ tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, mà còn tạo ra hệ sinh thái sống thân thiện, tiện lợi cho người đi bộ.
Về pháp lý, ông Sơn nhận định đây là “điểm nghẽn lớn nhất” khi TOD có vùng ảnh hưởng rộng 800-1,200 m quanh ga metro. Nếu không có cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng đất đai, đô thị khó bàn giao mặt bằng và TOD sẽ không thể hình thành. Ông đề xuất các tuyến metro tiếp theo phải được quy hoạch theo tư duy TOD ngay từ đầu. Đồng thời, ông đề xuất kéo dài tuyến metro từ Bến Thành xuống Cần Giờ để hình thành “dải đô thị TOD ven biển” và quy hoạch tuyến Vành đai 4 - kết nối với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải - như trục TOD - logistics khép kín, thúc đẩy phát triển đô thị - công nghiệp - cảng biển cho toàn vùng Đông Nam Bộ.
Cơ hội và thách thức khi triển khai TOD tại TPHCM
Trong phiên thảo luận chuyên đề “Đô thị TOD - Từ quy hoạch đến thị trường”, các chuyên gia khẳng định việc triển khai TOD tại TPHCM đang diễn ra đúng thời điểm. Ông Nguyễn Tất Thắng - Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM) - nhìn nhận những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 là giai đoạn cần thiết để hệ thống pháp lý cho đường sắt đô thị được hoàn thiện. Ông cho biết Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND do HĐND TPHCM thông qua đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD.
Theo đại diện Sở, TPHCM đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160ha đất tại TP. Thủ Đức phù hợp phát triển TOD. Thành phố cũng nghiên cứu phạm vi 500-1,000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất. Các dự án đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành - Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.
Ở góc nhìn kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá trong 10 năm tới, đại đô thị TPHCM sẽ chứng kiến sự gia tăng dân số lớn, thúc đẩy nhu cầu về các khu đô thị tích hợp theo mô hình TOD. Tuyến metro số 1 đã cho thấy xu hướng rõ rệt khi bất động sản quanh tuyến tăng giá nhờ nhu cầu ở thật.
Ông Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh hệ thống quy hoạch metro cần lựa chọn đúng nhà đầu tư và triển khai đồng bộ. Ông cho rằng TPHCM vận hành theo mô hình đa trung tâm, nên cần ưu tiên các tuyến kết nối trực tiếp đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và Cần Giờ để hình thành mạng lưới TOD liên vùng. Ông Phạm Lâm bổ sung, phát triển TOD đòi hỏi có chiến lược vùng rõ ràng, gắn kết với các trục giao thông lớn như metro và đường sắt cao tốc, thậm chí các ga trên tuyến cao tốc Bắc - Nam cũng có thể trở thành hạt nhân của những cụm TOD mới.
Nhìn chung, mô hình đô thị TOD không chỉ là xu hướng tất yếu, mà còn mở ra cơ hội để TPHCM và các đô thị Việt Nam bứt phá trong giai đoạn mới. Những phân tích và kiến nghị tại sự kiện sẽ góp phần quan trọng giúp các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư định hình chiến lược phù hợp, tận dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng giao thông công cộng.
Cát Lam
