Hoàn thiện cơ chế đất đai cho doanh nghiệp
Vấn đề đất đai, quyền sử dụng đất dự án, quyền chuyển nhượng,... là một trong những nội dung được các doanh nghiệp nước ngoài rất quan tâm tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam 2005...
Vấn đề đất đai, quyền sử dụng đất dự án, quyền chuyển nhượng,... là một trong những nội dung được các doanh nghiệp nước ngoài rất quan tâm tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam 2005.
Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để làm rõ hơn về cơ chế đất đai cho doanh nghiệp.
Thưa Thứ trưởng, trong quy chế BOT còn có hình thức BT, tức là nhà đầu tư có thể xây dựng dự án cơ sở hạ tầng sau đó chuyển giao dự án đó cho Nhà nước và ngược lại Nhà nước giao thực hiện dự án khác để thu hồi vốn. Khi thực hiện dự án khác có thể là dự án địa ốc thì quy chế BOT không quy định rõ những dự án khác đó có được hưởng ưu đãi theo quy chế BOT hay không?
Dự án BOT và BT ở đây sự thực nó khác nhau ở chữ “O” thôi. Tức là khi xuất hiện phần làm chữ “O” (operation) thì có nghĩa thời gian đó phải trả tiền thuê đất. Còn không có “O” thì không phải trả tiền thuê đất.
Về nguyên tắc là như vậy. Sau này các văn bản hướng dẫn chi tiết thì đoạn nào doanh nghiệp nước ngoài làm khai thác dự án đó thì phải trả tiền thuê đất. Còn không có phần khai thác thì không phải trả tiền thuê đất.
Từ đó, các nhà đầu tư cũng có thể tư duy ra hàng loạt vấn đề tiếp theo. Tức là khi nào khai thác thu lợi nhuận thì lúc đó phải trả tiền thuê đất, còn không có động tác khai thác thu lợi nhuận thì về nguyên tắc không phải trả tiền thuê đất.
Như vậy, chúng ta sẽ giải quyết được cả BOT, BTO và cả những loại dự án khác: lúc nào doanh nghiệp thu lợi ở đây thì phải trả tiền thuê đất tại giai đoạn đó. Khi xây dựng, chuyển giao không vướng đến phần thu lợi nhuận thì không phải trả tiền thuê đất.
Vậy những dự án đó có được thực hiện cùng một lúc với dự án cơ sở hạ tầng hay không?
Tháng 4/2005, Chính phủ đã có quyết định tách riêng đất và tài sản gắn liền với đất, tức là tài sản và đất đai được quản lý tách rời nhau. Đến phiên họp tháng 9/2005, Chính phủ quyết định chung một loại giấy, một cơ quan quản lý, chung cả tài sản gắn liền với đất trên một giấy.
Tinh thần đó cũng được thể hiện ở Luật Nhà ở và tương lai Chính phủ cũng trình Quốc hội Luật Đăng ký bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản sẽ điều chỉnh toàn bộ vấn đề này.
Nếu nhà đầu tư muốn thay vì chuyển quyền khai thác những dự án đó họ muốn được thanh toán bằng đất tương đương với giá trị của cơ sở hạ tầng mà họ đưa ra được không?
Về đổi đất lấy hạ tầng, hiện nay chưa có quy định. Tôi nghĩ đây là cơ chế có thể nhận tiền bằng việc khai thác quỹ đất và cũng tương tự như một quỹ đất thuê.
Hiện nay cơ chế này chưa có nên chúng tôi ghi nhận và nghiên cứu. Tôi cho rằng nếu doanh nghiệp nước ngoài nhận quỹ đất như một quỹ đất thuê trong thời hạn 50 năm, 70 năm thì hoàn toàn về nguyên tắc pháp luật là được, không có gì sai.
Các nhà đầu tư hiện nay rất quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông có thể thông tin cho các nhà đầu tư?
Về chuyển nhượng dự án coi như đã được giải quyết. Hiện nay, trên bàn Thủ tướng đã có Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định thi hành Luật đất đai và chắc Thủ tướng sẽ ký trong vòng vài ngày tới. Theo đó có điều quy định các dự án được chuyển nhượng. Tức là không giống điều 101 của Nghị định 181 trước đây. Như vậy, chỉ là không cho chuyển nhượng cho hộ gia đình cá nhân còn các nhà đầu tư được chuyển nhượng lẫn nhau.
Về đấu giá quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia hay không?
Chắc chắn sẽ có hướng dẫn của Bộ Tài chính. Về nguyên tắc chỉ khác nhau giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Theo tôi khác nhau về thuật ngữ. Tức là doanh nghiệp trong nước được giao đất trả tiền một lần còn doanh nghiệp nước ngoài được thuê đất cùng bằng đó thời gian và trả tiền một lần.
Như vậy, khác nhau thuật ngữ giữa một bên là giao, một bên là thuê. Còn bản chất kinh tế như nhau. Việc đấu giá cũng như vậy. Đấu giá để thuê đất cho bằng đó thời gian và trả tiền một lần. Về nguyên tắc không có vấn đề gì.
Thời hạn để nhà đầu tư đăng ký xin gia hạn thời gian sử dụng đất là quá ngắn?
Nghị định 181 có quy định một năm trước khi hết hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm rà soát và thông báo cho bên sử dụng đất là người nước ngoài. Đấy là việc của các nhà quản lý còn tôi nghĩ các nhà đầu tư chắc phải biết đến lúc nào mình hết thời hạn sử dụng đất và có thể xin gia hạn trước thời hạn đó.
Trước đó 2, 3, 4 năm, tuỳ các nhà đầu tư dự tính xem là mình có dùng tiếp hay không, dùng tiếp làm việc gì, kéo dài 1 - 3 năm coi như kéo dài dự án đầu tư hay là sang một chu kỳ đầu tư mới, một dự án mới thì hoàn toàn các nhà đầu tư phải tự tính. Xem trước để nộp đơn trước 3 năm hay 2 năm thì tuỳ nhưng tối thiểu là 1 năm.
Bộ đã giao việc cho cơ quan quản lý là trước 1 năm thì họ phải chịu trách nhiệm rà soát, nếu sót đâu thì cơ quan quản lý chịu trách nhiệm. Như vậy, các nhà đầu tư phải chủ động.
Nghị định 181 quy định tất cả các tài liệu liên quan đến đất đai phải được công chứng. Trên thực tế, quy định này làm cản trở các giao dịch đất đai vì việc công chứng mất nhiều thời gian. Trong khi đó, Bộ luật dân sự mới vừa được ban hành và có hiệu lực vào năm tới có quy định các bên được tự do giao kết hợp đồng miễn giao dịch đó không trái với pháp luật và các bên tự nguyện giao kết hợp đồng đó. Vậy có nên chăng xem xét bãi bỏ yêu cầu công chứng?
Tôi cũng nhất trí có nhiều ý kiến nói về công chứng và cũng có một vài văn bản của Chính phủ chưa thật thống nhất trong khâu xử lý công chứng. Có văn bản quy định công chứng có văn bản không công chứng. Khi xây dựng Nghị định 181 thì đề xuất của chúng tôi là công chứng hình thức. Tức là chỉ công chứng pháp nhân chứ không công chứng nội dung của hợp đồng.
Nhưng hiện nay, ý kiến của bên công chứng lại muốn công chứng nội dung chứ không phải hình thức. Nếu Luật công chứng được Quốc hội thông qua thì quy định như thế nào thì nghị định 181 sẽ sửa đổi như vậy. Tức là nếu công chứng nội dung thì sẽ rút lui điều kiện công chứng còn nếu công chứng hình thức thì sẽ tiếp tục.
TBKTVN
