Lãi suất tăng, thị trường bất động sản có quay lại thời khủng hoảng 2022?
Chuyên gia cho rằng nếu năm 2022 thị trường chao đảo vì lãi suất tăng, thì 2025 lại cho thấy gam màu tươi sáng hơn, dù lãi suất cuối năm nhích lên, dòng tiền vẫn tìm đến phân khúc ở thực.
Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và lãi suất là 2 chủ đề sẽ ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản năm 2026.
Với IFC, kinh nghiệm từ đại đô thị Seoul và Thượng Hải cho thấy việc hình thành IFC mới có thể tạo ra một khu trung tâm thành phố (CBD) mới cho đô thị. Theo ông Quốc Anh, quá trình hình thành cấu trúc đô thị trung tâm mới thường kéo dài khoảng 10 đến 15 năm.
Để thu hút đầu tư, Hàn Quốc đã áp dụng chính sách ưu đãi thuế và trợ cấp, hỗ trợ 70% chi phí thuê văn phòng. Khu vực trung tâm mới của Seoul đã chứng kiến mặt bằng giá tăng 2.3 lần từ 2013-2025, tạo ra sự chênh lệch giá khoảng 12% so với khu vực ngoài trung tâm.
Tại Thượng Hải, đưa ra bộ 8 chính sách đặc thù cho IFC, ưu đãi thuế và trợ cấp, đặc biệt nới lỏng tỷ lệ sở hữu ngoại lên 100%. Tại đây, giá khu vực trung tâm mới tăng gần 14 lần từ năm 2000-2022, tạo ra chênh lệch giá 25% so với khu vực ngoài trung tâm.
“Mặt bằng giá bất động sản tại khu vực trung tâm mới (nơi đặt IFC) sau giai đoạn hoàn thành có xu hướng cao hơn từ 15% đến 28% so với khu vực ngoài trung tâm. Sự chênh lệch này do tổng nguồn cung nhà ở tại khu vực trung tâm có xu hướng giảm, đẩy giá tăng”, ông Quốc Anh diễn giải.
Do đó, ông Quốc Anh nhấn mạnh việc thành công của IFC tại TPHCM và Đà Nẵng phụ thuộc rất lớn vào việc xây dựng các cơ chế chính sách đặc thù để thu hút vốn nước ngoài.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Lãi suất 2025 tăng khác năm 2022
Nếu năm 2022 thị trường chao đảo vì lãi suất tăng, thì 2025 lại cho thấy gam màu tươi sáng hơn, dù lãi suất cuối năm nhích lên, dòng tiền vẫn tìm đến phân khúc ở thực.
Theo chuyên gia, mặt bằng lãi suất thường có xu hướng tăng lên vào dịp cuối năm, phần lớn do nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm.
Nhìn lại giai đoạn 2022, ông cho biết lãi suất tăng mạnh chủ yếu do Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) nâng lãi suất và áp lực lạm phát toàn cầu. Việt Nam cũng không phải ngoại lệ khi phải điều chỉnh lãi suất. Ngoài ra, thị trường suy giảm mạnh năm 2022 không chỉ do lãi suất mà còn do tập hợp nhiều yếu tố tiêu cực khác như vấn đề pháp lý, trái phiếu doanh nghiệp. Điều này khiến mức độ quan tâm và giao dịch bất động sản giảm mạnh 50%, tâm lý thị trường phần lớn bán cắt lỗ, ngưng đầu tư, giữ tiền, hoặc có bất động sản thì chờ đợi. Trong khi trước thời điểm lãi suất tăng, các loại hình bất động sản đều ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh, tỷ lệ người mua sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Ngược lại, ông Quốc Anh nhìn nhận bối cảnh năm 2025 hoàn toàn khác với 2022. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Bên cạnh đó, Fed đang trong đà cắt giảm lãi suất, trong khi lạm phát tại Việt Nam, Mỹ, châu Âu hiện ở vùng được kiểm soát, đi ngang thay vì tăng nóng như 2022.
Lượng quan tâm bất động sản đã tăng trở lại trong 2025, nhưng vẫn dưới mức đỉnh những năm 2021-2022, cho thấy thị trường vẫn ổn định, chưa tái diễn hiện tượng đầu cơ mạnh. Cuối cùng, thị trường hiện tại tập trung vào loại hình bất động sản ở thực mang tính bền vững, thay vì mua để đầu tư như giai đoạn trước.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Người mua tại Hà Nội chuyển hướng ra TPHCM
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.
Tại Hà Nội, chung cư tiếp tục đóng vai trò đầu tàu thị trường, với tâm điểm dịch chuyển về khu vực vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm cũ dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư, theo sau là Hà Đông, Cầu Giấy, Hoàng Mai cũ.
Ở diễn biến giá, mức tăng mạnh nhất trong quý 4/2025 không xuất hiện ở nội đô, mà nằm tại các địa bàn thuộc vành đai 3. Thanh Trì cũ ghi nhận mức giá rao bán căn hộ phổ biến 74 triệu đồng/m2, tăng tới 158% so với quý 1/2023. Gia Lâm cũ (80 triệu đồng/m2) và Hà Đông cũ (75 triệu đồng/m2) đều có mức tăng trưởng 143%, trong khi Hoài Đức cũ đạt 75 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng 139%, cho thấy xu hướng dòng tiền đang ưu tiên các khu vực có mặt bằng giá thấp và sự hình thành các đại đô thị mới.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Dù mức độ quan tâm giảm, phân khúc nhà riêng lại có giá bán vẫn tăng trên hầu hết các khu vực ở Hà Nội. Giá tăng mạnh hơn tại các quận cận trung tâm, nơi mặt bằng giá còn thấp. Cụ thể, đến quý 4/2025, Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên (cũ) có giá rao bán tăng trên 110% so với quý đầu năm 2023.
Ở phân khúc nhà mặt phố, mức độ quan tâm cho thuê trong quý 4/2025 tăng 9% so với quý trước, trong khi quan tâm đến mua bán lại giảm 6%. Mặc dù vậy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố chưa cải thiện vì giá bán tăng cao trong khi giá thuê đi ngang.
Đáng chú ý, nhu cầu của người mua tại Hà Nội đang có sự dịch chuyển rõ rệt ra ngoài thị trường truyền thống. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại Thủ đô đã giảm từ 81% trong quý 1/2023 xuống còn 59% vào quý 4/2025. Ngược lại, lượng quan tâm dành cho bất động sản TPHCM cũ tăng đáng kể, từ 6% lên 20%. Theo ông Tuấn, xu hướng này phản ánh nhu cầu mở rộng không gian sống, và tận dụng cơ hội đầu tư từ hạ tầng liên vùng đang hoàn thiện nhanh chóng.
Giãn nén đô thị tại TPHCM
Tại TPHCM, các dự án metro, cao tốc, hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ.
Nguồn: Batdongsan.com.vn
|
Trong đó, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TPHCM.
Song song với giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP.HCM trong năm 2025. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TPHCM.
“Trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những cực phát triển mới tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay”, ông Tuấn nhận định.
Ở phân khúc nhà riêng, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1.4-2.2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 11 hay quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại. Tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1.1-1.8 lần; ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay quận 12, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.
Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TPHCM phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung - cầu khi nhu cầu tập trung ở cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm. Nhà mặt phố ở quận 2 cũ được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn các quận trung tâm truyền thống.
Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư giai đoạn này cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hóa mạnh như hiện nay.
Thanh Tú
