Lãnh đạo IDICO: Giá thuê đất KCN 2026 sẽ tăng nhưng không đột biến
Theo Tổng Giám đốc IDICO, hiện cơ chế và quy định thành lập khu công nghiệp (KCN) đã cởi mở và thuận lợi hơn; từ đó, nhiều KCN mới sẽ được triển khai trong thời gian tới, giúp doanh nghiệp đầu tư có thêm lựa chọn và làm gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường. Nhìn chung, giá thuê đất vẫn sẽ tăng, do chi phí đầu tư đầu vào tiếp tục tăng, song mức tăng sẽ không còn đột biến như các năm trước.
Việt Nam đã hoàn thành sáp nhập 34 tỉnh, thành; tạo ra không gian phát triển mới, cơ hội mới rộng mở cho KCN Việt Nam bước vào một kỷ nguyên phát triển sâu rộng hơn, gắn với các tiêu chuẩn và giá trị toàn cầu.
3 cực tăng trưởng KCN mới sau sáp nhập
Sau sáp nhập địa giới hành chính, ông Đặng Chính Trung - Tổng Giám đốc Tổng Công ty IDICO - CTCP (HNX: IDC) đánh giá: khu vực miền Nam, đặc biệt là vành đai mở rộng của TPHCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm phát triển bất động sản KCN trong năm 2026.
Ông Đặng Chính Trung - Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc IDICO
|
Ông Trung dự báo, trong giai đoạn mới, TPHCM sẽ hình thành 3 cực tăng trưởng chính.
KCN IDICO Phú Mỹ II & II Mở rộng với vị trí cạnh cụm cảng quốc tế Cái Mép – Thị Vải. Nguồn IDICO
|
Cực tăng trưởng Nhơn Trạch - Long Thành (Đồng Nai) - nơi phát triển công nghiệp gắn với sân bay quốc tế Long Thành và tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành. Khu vực này không chỉ thu hút sản xuất mà còn có tiềm năng gia tăng dân cư và dịch vụ hỗ trợ, tạo nên một hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh.
Nhà xưởng/nhà kho tại KCN IDICO Nhơn Trạch 1 (Đồng Nai) đang dẫn đầu về khả năng thu hút đầu tư. Nguồn IDICO
|
Vị trí KCN IDICO Tân Phước 1 (Đồng Tháp) kết nối giữa TPHCM và toàn vùng ĐBSCL
|
Ngành nghề thu hút FDI năm 2026
Theo IDICO, trong năm 2026, các lĩnh vực được kỳ vọng thu hút FDI mạnh nhất vẫn là điện tử, công nghiệp phụ trợ và logistics; hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và điều chỉnh thuế quan toàn cầu.
Tuy nhiên, khả năng mở rộng KCN và thu hút FDI vẫn đối mặt nhiều khó khăn như rủi ro địa chính trị, chính sách thuế quan và cạnh tranh trong khu vực Đông Nam Á. Cùng với đó là chi phí đầu tư đang gia tăng do giá bồi thường, đơn giá đất và vật liệu xây dựng tăng theo nhu cầu hạ tầng.
Ngoài ra, yếu tố lao động ngày càng tác động rõ nét khi dòng lao động có xu hướng dịch chuyển về địa phương, buộc các KCN phải đầu tư bài bản hơn vào hạ tầng an sinh và nhà ở để giữ chân nguồn nhân lực ổn định.
Đáng chú ý, theo luật hiện hành, nhà ở lưu trú công nhân chỉ quy định 2 đối tượng được thực hiện là đơn vị phát triển hạ tầng KCN và các doanh nghiệp sản xuất trong khu. Lãnh đạo IDICO cho rằng, điều này khiến nguồn cung mở rộng chậm và thiếu linh hoạt hơn so với nhu cầu thực tế, song không làm suy giảm đáng kể sức hấp dẫn của KCN Việt Nam. Các doanh nghiệp vẫn ưu tiên những tiêu chí cốt lõi như chi phí đất, chất lượng hạ tầng, kết nối giao thông và nguồn lao động.
“IDICO đã quy hoạch sẵn các dự án khu dân cư/nhà ở tại các KCN của Công ty, nằm trong chiến lược dài hạn và tầm nhìn phát triển hệ sinh thái công nghiệp bền vững và đồng bộ. Do đó, đây là lợi thế cạnh tranh của IDICO khi có thể cung cấp hệ sinh thái đầy đủ cho doanh nghiệp”, IDICO chia sẻ.
Doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược theo bảng giá đất mới
Vào đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, thay thế cho bảng giá cũ, thu hút sự quan tâm lớn của người dân và doanh nghiệp.
Về vấn đề này, lãnh đạo IDICO cho rằng, bảng giá đất mới dự kiến làm tăng chi phí bồi thường và kéo dài thủ tục giải phóng mặt bằng, từ đó ảnh hưởng tiến độ triển khai dự án và làm tăng chi phí cơ hội. Chi phí đầu vào cao hơn cũng khiến giá cho thuê KCN tăng, giảm mức độ cạnh tranh trong việc thu hút doanh nghiệp.
Trước bối cảnh này, IDICO đang đẩy nhanh thủ tục pháp lý tại các dự án trọng điểm, đồng thời tối ưu chi phí đầu tư hạ tầng, nhằm hạn chế tác động từ biến động giá đất và duy trì mức giá cho thuê cạnh tranh.
Chiến lược đầu tư cũng được điều chỉnh theo hướng ưu tiên các địa phương có chi phí đất hợp lý và chính sách ưu đãi rõ rệt.
Song song đó, Công ty tập trung tìm kiếm các quỹ đất có khả năng giải phóng mặt bằng nhanh, tập trung vào đất cao su, đất nông trường hoặc đất do Nhà nước quản lý, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và kiểm soát chi phí hiệu quả hơn.
Cách tiếp cận này giúp IDICO duy trì lợi thế chi phí, đảm bảo tiến độ và giữ sức cạnh tranh nhằm thu hút doanh nghiệp FDI.
Giá thuê đất KCN sẽ tăng, nhưng không đột biến
Theo IDICO, hiện cơ chế và quy định thành lập KCN đã cởi mở và thuận lợi hơn; từ đó, nhiều KCN mới sẽ được triển khai trong thời gian tới, giúp doanh nghiệp đầu tư có thêm lựa chọn và làm gia tăng mức độ cạnh tranh trên thị trường.
Dù vậy, giá thuê đất vẫn sẽ tăng, do chi phí đầu tư đầu vào tiếp tục tăng, song mức tăng sẽ không còn đột biến như các năm trước.
“Thị trường sắp bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh về dịch vụ, chất lượng và thương hiệu. Do đó, lợi thế chiến lược nằm ở thương hiệu với bề dày kinh nghiệm phát triển hạ tầng và dịch vụ KCN, năng lực tài chính vững mạnh và tầm nhìn sớm trước bối cảnh biến động”, Tổng Giám đốc IDICO nói.
Đối với các KCN cũ sắp hết thời hạn thuê đất, sức hút vẫn có thể được duy trì nếu biết tái tạo giá trị dựa trên lợi thế cốt lõi. Vị trí tiếp tục là yếu tố then chốt, khi nhiều KCN lâu năm hiện nằm tại các trung tâm kinh tế - logistics, khiến giá trị thuê đất gia tăng theo thời gian, nhất là trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Bên cạnh đó, việc tái cấu trúc không gian theo hướng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, như phát triển nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, cùng các hạ tầng hỗ trợ về dịch vụ, logistics và hạ tầng số, được xem là giải pháp giúp kéo dài vòng đời và duy trì sức cạnh tranh của các KCN hiện hữu.
Riêng phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn, IDICO đánh giá có tiềm năng lớn trong năm 2026, khi quỹ đất thấp tầng ngày càng hạn chế và chi phí đất tăng nhanh.
Về phía mình, IDICO đã triển khai mô hình này từ năm 2021 tại KCN IDICO Hựu Thạnh và Nhơn Trạch 1, với tỷ lệ lấp đầy đạt 100% ngay trong giai đoạn xây dựng, phản ánh nhu cầu thực của thị trường. Trên cơ sở đó, Công ty đặt mục tiêu phát triển 1 triệu m2 sàn nhà xưởng và kho xây sẵn đến năm 2030.
KCN IDICO Hựu Thạnh (Tây Ninh) đã triển khai mô hình nhà xưởng và kho xây sẵn từ năm 2021
|
Thiếu ưu đãi cho KCN công nghệ cao
Ở góc độ chính sách, định hướng chuyển từ ưu đãi thu hút đầu tư sang ưu đãi tập trung vào chuyển giao công nghệ và phát triển công nghệ cao đang đặt ra nhiều thách thức.
Phía IDICO nhận định: khung pháp lý về chuyển giao công nghệ chưa đủ rõ ràng, trong khi hạ tầng kỹ thuật, chuỗi cung ứng và nguồn nhân lực chất lượng cao chưa đồng bộ để đủ khả năng tiếp nhận chuyển giao công nghệ từ các tập đoàn quốc tế.
Các ưu đãi hiện hành vẫn thiên về ưu đãi đầu tư (thuế, vốn, đất đai…), trong khi cơ chế ưu đãi gắn trực tiếp với chuyển giao công nghệ, đổi mới sáng tạo và R&D chưa được thiết kế đủ mạnh để tạo sức hút khác biệt.
Tương tự, với KCN sinh thái, đây là giai đoạn chuyển tiếp tất yếu, nhưng chính sách ưu đãi riêng cho mô hình này gần như chưa có, trong khi suất đầu tư cao hơn đáng kể so với KCN truyền thống. Điều này làm giảm sức cạnh tranh của các dự án KCN sinh thái trong giai đoạn đầu.
“Chưa có cơ chế ưu đãi dành cho nhà đầu tư thứ cấp khiến mức độ hấp dẫn đối với doanh nghiệp đầu tư vào KCN sinh thái chưa tương xứng với mục tiêu phát triển bền vững mà Chính phủ định hướng”, lãnh đạo IDICO nhận định.
Tổng Giám đốc IDICO kiến nghị bổ sung các ưu đãi rõ ràng như về thuế, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi và cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia chuỗi công nghiệp xanh và tuần hoàn. Đây là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của Việt Nam trong giai đoạn tới.
Thanh Tú
