Lý do HoREA không muốn tiếp tục thí điểm Nghị quyết 171

Lý do HoREA không muốn tiếp tục thí điểm Nghị quyết 171

HoREA muốn đưa cơ chế cho doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại vào Luật Đất đai sửa đổi ngay trong năm 2026. Hiệp hội cho rằng đây là cơ hội phù hợp để luật hóa chính sách đang thí điểm theo Nghị quyết 171, thay vì chờ đến năm 2028-2030 rồi có thể lại phải sửa luật.

Chính phủ vừa lựa chọn phương án tiếp tục thí điểm Nghị quyết 171/2024/QH15, chưa đưa cơ chế này vào Luật Đất đai sửa đổi. Quan điểm được thống nhất tại Nghị quyết 345/NQ-CP ngày 28/10 và được Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng báo cáo Quốc hội một ngày sau đó.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) muốn tận dụng đợt sửa luật này để tháo gỡ dứt điểm vướng mắc kéo dài nhiều năm. Trong văn bản ngày 04/11, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đề nghị chọn phương án 1 tại Điều 57 dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10, chính thức luật hóa cơ chế đang thí điểm.

Theo ông Châu, Nghị quyết 171 đã mở đường cho doanh nghiệp tạo quỹ đất làm nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai vẫn phải qua nhiều bước xét duyệt, mất thêm thời gian và chi phí. Hiệp hội muốn doanh nghiệp được chủ động hơn trong việc nhận chuyển nhượng đất phù hợp quy hoạch, đồng thời vẫn tuân thủ các điều kiện đầu tư và nghĩa vụ tài chính.

Vì sao phải có Nghị quyết 171?

Một doanh nghiệp muốn xây khu chung cư có thể thỏa thuận mua đất của hàng chục, thậm chí hàng trăm hộ dân. Tuy nhiên, dù tất cả chủ đất đồng ý bán, doanh nghiệp chưa chắc được sử dụng quỹ đất vừa mua để phát triển nhà ở thương mại.

Vướng mắc nằm ở loại đất được phép nhận chuyển nhượng. Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại, về nguyên tắc chỉ được nhận đất ở. Nếu đã có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở xen lẫn loại đất khác, doanh nghiệp có thể được xem xét thực hiện dự án theo điều kiện luật định.

Khó khăn xuất hiện với những khu đất chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, dù đã nằm trong khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu lấy ví dụ ngay tại các khu dân cư hiện hữu, nơi những thửa đất có nhà ở thường xen lẫn đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. Một số khu đất thực tế đã không còn phục vụ sản xuất nhưng giấy tờ vẫn ghi nhận mục đích sử dụng cũ. Doanh nghiệp muốn gom các thửa liền kề thành một dự án hoàn chỉnh vì thế gặp trở ngại, dù có khả năng thỏa thuận với người sử dụng đất.

HoREA muốn doanh nghiệp được chủ động thỏa thuận nhận các loại đất phù hợp quy hoạch để làm nhà ở thương mại, thay vì phải chờ xét duyệt theo từng đợt thí điểm. Ảnh: Chinhphu.vn

HoREA cho rằng vướng mắc này đã kéo dài hơn một thập niên. Hiệp hội dẫn lại các Luật Đất đai 1993, 2003 và 2013, vốn có quy định cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nhiều loại đất để thực hiện dự án phù hợp quy hoạch và đáp ứng các điều kiện tương ứng. Tuy nhiên, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào tháng 7/2015, hình thức sử dụng đất làm nhà ở thương mại bị giới hạn, khiến doanh nghiệp khó áp dụng cơ chế nhận đất rộng hơn trước đây.

Dù pháp luật được điều chỉnh vào năm 2020 và Luật Đất đai 2024 tiếp tục có quy định riêng cho một số trường hợp đã có đất, HoREA cho rằng quyền thỏa thuận nhận đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại vẫn chưa được giải quyết đầy đủ.

Đó là lý do Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 vào ngày 30/11/2024. 

Có hiệu lực từ ngày 01/04/2025 và được thực hiện thí điểm trong 5 năm, nghị quyết mở thêm khả năng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc sử dụng quỹ đất đang có để phát triển nhà ở thương mại.

Các khu đất vẫn phải phù hợp quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, nằm trong danh mục do HĐND cấp tỉnh thông qua và đáp ứng những điều kiện pháp luật liên quan. Việc được nhận đất cũng không đồng nghĩa doanh nghiệp tự động được chuyển mục đích sử dụng hay xây nhà ngay trên khu đất đó.

HoREA đánh giá Nghị quyết 171 đã góp phần "lấp khoảng trống pháp luật", mở thêm cơ hội tháo gỡ những dự án đã bỏ vốn tạo quỹ đất nhưng chưa thể triển khai.

Hàng ngàn hồ sơ đăng ký, thủ tục vẫn kéo dài

Theo báo cáo ngày 16/04/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường được HoREA dẫn lại, cả nước có 2,750 hồ sơ đăng ký thí điểm tại 29/34 tỉnh, thành. Trong đó, 742 khu đất tại 19 địa phương đã được thông qua, với tổng diện tích gần 5.7 ngàn ha.

Nhưng được đưa vào danh mục thí điểm mới chỉ là bước đầu. Tại TPHCM, doanh nghiệp phải đăng ký hồ sơ với Sở Nông nghiệp và Môi trường, qua quá trình rà soát, đánh giá của tổ công tác liên ngành trước khi được UBND Thành phố trình HĐND quyết định.

Theo ông Châu, hồ sơ phải có sự đồng thuận bằng văn bản của các thành viên tổ công tác mới có thể tiếp tục trình lên cấp có thẩm quyền. Trong năm 2025, danh mục được trình HĐND Thành phố qua 3 đợt, còn năm 2026 có 2 đợt tính đến thời điểm kiến nghị.

Những doanh nghiệp không kịp hoàn thiện hồ sơ hoặc chưa được xem xét trong một đợt phải chờ lần tiếp theo. Khi khu đất đã có tên trong danh mục, nhà đầu tư vẫn còn các thủ tục về chủ trương đầu tư, đất đai, chuyển mục đích sử dụng và xây dựng.

Thực tế tại TPHCM cho thấy khoảng cách giữa việc được chấp thuận tham gia thí điểm và triển khai dự án còn khá lớn. Trong cuộc khảo sát ngày 15/10, Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố cho biết HĐND đã thông qua 389 khu đất thí điểm, nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Riêng những khu đất được khảo sát tại các xã thuộc huyện Bình Chánh cũ, chưa dự án nào hoàn tất bước này.

Đến ngày 30/10, HĐND TPHCM tiếp tục thông qua thêm 147 khu đất, với tổng diện tích khoảng 854ha, nâng số khu đất được đưa vào các danh mục thí điểm lên 536.

Tuy nhiên, việc thông qua danh mục không thay thế các thủ tục đầu tư, giao đất hay chuyển mục đích sử dụng. Điều này cũng được Ban Đô thị HĐND Thành phố lưu ý khi xem xét tiến độ triển khai các dự án.

Theo HoREA, quy trình xét duyệt theo từng đợt đang khiến nhiều doanh nghiệp chưa được giải quyết kịp nhu cầu tạo quỹ đất. Những khoản vốn đã bỏ ra để chuẩn bị dự án vì thế có nguy cơ tiếp tục nằm chờ.

Thời hạn thí điểm cũng là vấn đề Hiệp hội quan tâm. Nghị quyết 171 được thực hiện trong 5 năm kể từ ngày 01/04/2025. HoREA lo ngại với tốc độ xét duyệt hiện nay, nhiều hồ sơ đăng ký chưa chắc được xử lý kịp trước khi thời gian thí điểm kết thúc vào năm 2030.

Dù vậy, mốc này không có nghĩa mọi dự án phải hoàn thành trong 5 năm. Theo Nghị quyết 171, doanh nghiệp đang thực hiện dự án thí điểm đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư vẫn được tiếp tục triển khai đến khi kết thúc, kể cả sau khi nghị quyết hết hiệu lực.

Điều HoREA muốn giải quyết là những hồ sơ còn phải chờ được xem xét để tham gia cơ chế, thay vì các dự án đã triển khai hợp lệ.

Vì sao không chờ đến năm 2030?

Theo lộ trình, Nghị quyết 171 được sơ kết vào năm 2028 và tổng kết vào năm 2030 để Quốc hội đánh giá kết quả, xem xét có đưa cơ chế này vào luật hay không. HoREA cho rằng việc lựa chọn thí điểm là phù hợp vào cuối năm 2024. Khi ấy, Luật Đất đai mới có hiệu lực khoảng 4 tháng.

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét vào thời điểm đó, "không ai nghĩ là Luật Đất đai 2024 sẽ sớm được sửa đổi, xây dựng lại toàn diện vào năm 2026". Nhưng nay Luật Đất đai đang được Quốc hội xem xét sửa đổi, trong khi Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có báo cáo đánh giá kết quả một năm thực hiện Nghị quyết 171.

Hiệp hội cho rằng đây là cơ hội phù hợp để đưa cơ chế thí điểm thành quy định lâu dài, thay vì chờ thêm vài năm rồi lại sửa luật. 

Quan điểm này còn được HoREA đặt trong định hướng chính sách đất đai trước đó. Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã nêu chủ trương tiếp tục cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Đến Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/07/2026, Trung ương tiếp tục yêu cầu quy định rõ những trường hợp nhà đầu tư được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, bên cạnh các phương thức giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Mỗi phương thức phải có điều kiện, tiêu chí và cơ chế giám sát minh bạch.

Theo ông Châu, việc đưa cơ chế thỏa thuận vào luật sẽ cụ thể hóa các định hướng này, đồng thời tạo cơ sở pháp lý ổn định hơn cho doanh nghiệp.

Lý do khác là yêu cầu hạn chế sửa đổi luật liên tục. HoREA viện dẫn Nghị quyết 66-NQ/TW năm 2025, trong đó đặt mục tiêu xây dựng hệ thống pháp luật có tính ổn định lâu dài. Hiệp hội cho rằng nếu chờ đến năm 2028 hoặc 2030 mới quyết định luật hóa Nghị quyết 171, Quốc hội có thể lại phải sửa Luật Đất đai sau khi văn bản mới vừa được ban hành. Trong khi đó, dự thảo hiện nay đã xem xét đưa một số cơ chế tháo gỡ vướng mắc của Nghị quyết 254/2025/QH15 vào luật.

Điều HoREA muốn thay đổi cụ thể nằm ở khoản 1 và khoản 4 Điều 57 của dự thảo Luật Đất đai ngày 18/10. Với phương án 1 được Hiệp hội lựa chọn, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Một số dự án thuộc diện Nhà nước có thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng không sử dụng vốn ngân sách cũng được lựa chọn tự thỏa thuận nếu nhà đầu tư không đề nghị Nhà nước thu hồi.

Ở trường hợp đã có quyền sử dụng đất, nhà đầu tư có thể đề xuất sử dụng quỹ đất để thực hiện dự án thuộc diện Nhà nước có thể thu hồi, nếu phù hợp quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định.

Điểm HoREA muốn tháo gỡ là ràng buộc riêng về đất ở khi doanh nghiệp tạo quỹ đất làm nhà ở thương mại. Nếu cơ chế được đưa vào luật theo hướng Hiệp hội đề xuất, doanh nghiệp có thêm cơ sở để thỏa thuận nhận những loại đất khác hoặc sử dụng quỹ đất đã có, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào các đợt xét duyệt danh mục thí điểm.

Tuy nhiên, việc được thỏa thuận nhận đất không đồng nghĩa dự án chắc chắn được chấp thuận. Quy hoạch, điều kiện đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính vẫn là những yêu cầu phải đáp ứng.

Về phía Chính phủ, Nghị quyết 345/NQ-CP ngày 28/10 thống nhất đề xuất tiếp tục thực hiện Nghị quyết 171, chưa luật hóa ngay nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Như vậy, hai hướng xử lý đều duy trì khả năng cho doanh nghiệp nhận những loại đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại trong các trường hợp đáp ứng điều kiện. Khác biệt nằm ở việc tiếp tục sử dụng cơ chế thí điểm có thời hạn hay đưa thành quy định chính thức ngay trong lần sửa luật hiện nay.

	TPHCM trình danh mục 147 khu đất thí điểm nhà ở thương mại và 40 dự án dự kiến thu hồi 345ha Kỳ họp thứ sáu HĐND TPHCM khai mạc ngày 29/10 xem xét hai danh mục đất đai do UBND Thành phố trình gồm 147 khu đất, tổng diện tích 854.3ha...
	TPHCM thêm 63 khu đất thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 Tại kỳ họp thứ 5 ngày 14/11, HĐND TPHCM tiếp tục thông qua danh mục 63 khu đất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TPHCM năm 2025 (đợt 2)...
	TPHCM thí điểm xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp UBND TPHCM vừa chấp thuận cho 54 doanh nghiệp bất động sản triển khai thí điểm xây dựng nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp...

Tử Kính

FILI - 20:34:09 05/11/2026