Thị trường nhà kho xây sẵn phân hóa, miền Nam hút khách thuê, miền Bắc chững lại
Thị trường nhà kho xây sẵn tiếp tục mở rộng ở cả hai miền Bắc, Nam trong quý 2/2025. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê đang có sự phân hóa khi miền Nam duy trì sức hấp thụ ổn định, trong khi miền Bắc đối mặt với tình trạng nguồn cung vượt cầu và tỷ lệ trống tăng.
Theo JLL Việt Nam, thị trường nhà kho xây sẵn (NKXS) hiện đại tại Việt Nam quý 2/2025 ghi nhận diễn biến trái chiều giữa hai khu vực Bắc và Nam.
Tại miền Nam, tổng nguồn cung NKXS trọng điểm đạt 2.2 triệu m2, tăng 3% so với quý trước và 16% cùng kỳ, nhờ sự ra mắt của nhiều dự án mới, trong đó có kho vận MEA Logicross Nam Thuận quy mô 60 ngàn m2 tại tỉnh Long An cũ.
Lượng hấp thụ ròng 6 tháng đầu năm đạt khoảng 260 ngàn m2, tăng 6% so với nửa cuối năm 2024 và gần bằng mức của cả năm trước. Tỷ lệ trống giảm xuống còn hơn 22% nhờ nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp sản xuất tiêu dùng nội địa và dòng vốn từ Trung Quốc dịch chuyển sang Việt Nam.
Giá thuê trung bình đạt 4.98 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và hơn 2% so cùng kỳ, chủ yếu do các dự án mới có chất lượng cao và hiệu suất sử dụng được cải thiện.
Ở chiều ngược lại, thị trường NKXS miền Bắc cho thấy tín hiệu chững lại rõ rệt. Lượng hấp thụ thuần trong quý 2 khiêm tốn khoảng 10.4 ngàn m2, giảm đáng kể so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy giảm về gần 79% do lượng cung mới lớn cần thời gian để thị trường hấp thụ.
Tổng nguồn cung NKXS hiện đại tại miền Bắc đạt 1.47 triệu m2 sau khi bổ sung thêm 166 ngàn m2 trong quý 2, đến từ các dự án tại Hưng Yên và Hải Phòng như LOGOI Hưng Yên và KCN Deep C giai đoạn 2. Các dự án mới đều áp dụng tiêu chuẩn công trình xanh LEED, cho thấy xu hướng đầu tư hạ tầng bền vững vẫn được duy trì.
Giá thuê trung bình tăng nhẹ 2% so với quý trước, lên gần 4.8 USD/m2/tháng, và tăng 3.5% so với cùng kỳ, chủ yếu do các dự án mới có mức giá cao hơn mặt bằng hiện hữu.
Triển vọng trong 6–12 tháng tới, khu vực miền Bắc dự kiến tiếp tục ghi nhận thêm gần 1 triệu m2 diện tích mới, chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh, địa phương được đánh giá có tốc độ tăng nguồn cung nhanh nhất. Tuy nhiên, áp lực lấp đầy dự kiến sẽ gia tăng khi nhiều dự án cùng gia nhập thị trường trong thời gian ngắn.
Tại miền Nam, khoảng 164 ngàn m2 diện tích NKXS hiện đại mới dự kiến sẽ được đưa vào thị trường trong nửa cuối năm 2025, tập trung tại Đồng Nai và Long An cũ.
Tóm lại, thị trường NKXS Việt Nam đang đi vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn. Miền Nam hiện có lợi thế nhờ lực cầu ổn định, trong khi miền Bắc chịu sức ép lớn từ cung vượt cầu.
Thanh Tú
