Tiếp cận đất đai: Nút thắt lớn nhất khiến dự án khu công nghiệp chậm bước
Luật sư Bùi Văn Thành cho rằng điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở khâu tiếp cận đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước đứng ra thu hồi và giải phóng mặt bằng cho các dự án khu công nghiệp, nhưng thực tế việc thỏa thuận với người dân vẫn vô cùng khó khăn.
Tại diễn đàn hỗ trợ pháp lý đầu tư 2025 (ILS Forum) với chủ đề “Đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp: Cập nhật quy định và khuyến nghị thực thi”, luật sư Bùi Văn Thành - Phó Chủ tịch Liên chi hội Tài chính Khu Công nghiệp Việt Nam, Trọng tài viên VIAC cho biết, thủ tục trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp (KCN) thường kéo dài từ 2-5 năm, điểm sáng là quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư KCN đã được rút ngắn khi thẩm quyền được chuyển từ Chính phủ về UBND cấp tỉnh, nhờ đó quy trình được đơn giản hơn.
Tuy nhiên, ông Thành cho rằng điểm nghẽn lớn nhất vẫn nằm ở khâu tiếp cận đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước đứng ra thu hồi và giải phóng mặt bằng cho các dự án KCN, nhưng thực tế việc thỏa thuận với người dân vẫn vô cùng khó khăn.
Ngoài ra, những vướng mắc khác như việc phải điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi thay đổi chỉ một chi tiết nhỏ trong mục tiêu hoạt động. “Trong bối cảnh vòng đời sản phẩm rút ngắn, yêu cầu đổi mới liên tục, việc phải điều chỉnh mục tiêu đầu tư mỗi khi có thay đổi nhỏ khiến doanh nghiệp vừa mất thời gian, vừa tăng chi phí”, luật sư Thành nói.
Thêm vào đó, thủ tục về cấp giấy phép xây dựng, chứng minh năng lực tài chính, nhất là với các nhà đầu tư nước ngoài dùng công ty offshore để đầu tư, thường không có báo cáo tài chính, gây khó khăn cho việc chứng minh năng lực.
Theo luật sư Thành, muốn thu hút thêm doanh nghiệp hạ tầng KCN, điều kiện tiên quyết là thủ tục chấp thuận đầu tư phải được đơn giản hóa, công tác thu hồi, giao đất phải thông suốt và quỹ đất sạch phải sẵn sàng trước khi kêu gọi đầu tư. Quy hoạch ngành nghề trong KCN cũng cần rõ ràng ngay từ đầu để tránh tình trạng điều chỉnh liên tục.
Luật sư Bùi Văn Thành
|
Rủi ro trong chuyển nhượng quyền thuê đất
Liên quan đến chuyển nhượng quyền cho thuê đất KCN, luật sư Ngô Thị Vân Quỳnh - Giám đốc, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH AN Legal cho biết, rủi ro pháp lý đối với nhà đầu tư thứ cấp ngày càng lớn, do khả năng tiếp cận đất trực tiếp từ chủ đầu tư phát triển hạ tầng rất hạn chế. Nhiều doanh nghiệp buộc phải nhận chuyển nhượng từ bên thuê lại, khiến quá trình thẩm định pháp lý phức tạp hơn.
Bà Quỳnh khuyến nghị nhà đầu tư trước khi thuê lại đất phải rà soát toàn bộ về quy hoạch, đặc biệt về môi trường, quy định loại đất và ngành nghề. Điển hình như trường hợp giấy phép môi trường của KCN không có mã ngành trùng với ngành nghề dự kiến của doanh nghiệp thuê, khiến Ban Quản lý từ chối hồ sơ dù dự án không gây ô nhiễm.
Ngoài ra, trong giao dịch chuyển nhượng quyền thuê đất, với trường hợp thuê đất trả tiền một lần, chủ đầu tư phát triển hạ tầng buộc phải chấm dứt hợp đồng với bên thuê cũ, trước khi ký hợp đồng mới. Với thuê đất trả tiền hàng năm, quyền nằm nhiều ở công ty phát triển hạ tầng, được phép thu phí chuyển nhượng 2-5% giá trị giao dịch.
Bà Quỳnh đặc biệt cảnh báo về nguy cơ bị thu hồi đất dù đã trả tiền thuê đất một lần. Theo Luật Đất đai, nếu chậm đưa đất vào sử dụng liên tục 12 tháng hoặc chậm triển khai dự án từ 24 tháng, UBND tỉnh có thể thu hồi toàn bộ diện tích. Trong khi luật hiện cũng chưa có cơ chế buộc nhà đầu tư “ôm đất” phải đưa phần diện tích bỏ trống vào sử dụng, khiến rủi ro càng lớn đối với bên nhận chuyển nhượng.
Thủ tục kéo dài đẩy chi phí lên cao
Ở góc nhìn cơ quan quản lý, ông Trần Việt Hà - Phó trưởng Ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TPHCM cho biết, quy trình pháp lý từ khi có ý định thành lập đến triển khai dự án KCN quá dài có thể lên tới 10 năm, khiến chi phí tài chính tăng vọt. “Tất cả chi phí phát sinh từ sự chậm trễ cuối cùng đều đổ lên nhà đầu tư thuê đất,” ông nói. Điều này cũng lý giải vì sao giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng cao.
TPHCM còn đối mặt với tình trạng quỹ đất hạn chế và cũng khó khăn trong việc thu hồi. Với đất của người dân, mức bồi thường gần như luôn thấp hơn kỳ vọng của họ; có trường hợp người dân đòi giá cao gấp đôi chủ đầu tư cho thuê. Với quỹ đất công, tuy không phải bồi thường, nhưng lại vướng về việc xử lý tài sản công khiến tiến độ giải phóng mặt bằng kéo dài thêm nhiều năm.
Một vấn đề khác là thời hạn còn lại của các KCN cũ còn ngắn, gây tâm lý e ngại cho nhà đầu tư mới. Thành phố đã có đề án tái cấu trúc giai đoạn 2025-2030 và tầm nhìn 2040 nhằm giữ nguyên vị trí KCN hiện hữu, chuyển dần sang ngành nghề công nghệ cao và kéo dài thời hạn để doanh nghiệp yên tâm đầu tư.
Về môi trường, theo ông Hà, quy định hiện hành có nhiều điểm bất cập khi có những ngành nghề hoàn toàn không gây ô nhiễm nhưng không được tiếp nhận vì không có mã trong giấy phép môi trường của KCN. Từ kiến nghị của TPHCM, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xử lý theo hướng điều chỉnh giấy phép để mở rộng ngành nghề sạch, với thời gian giải quyết chỉ khoảng 3 tuần.
Ông Hà cũng cho biết việc chủ đầu tư hạ tầng KCN tách hai khoản thu tiền gồm thuê đất và tiền thuê hạ tầng hiện không bị pháp luật cấm, bởi đây là quan hệ dân sự. Nhà đầu tư khi thuê đất cần lưu ý để tránh nhầm lẫn chi phí.
Thanh Tú
